خانه‌ای روی آب : مشخصات موکل
نام: نرگس بهروزی
سن: 52سال
شغل: کارمند بانک
وضعیت ظاهری: مثل بیشتر خانم‌های متشخص بانکی مانتو و شلوار سر هم پوشیده و مقنعه به سر دارد. مرتب ساعت نگاه می‌کند و معتقد است که در دفتر بیشتر از حد معطل شده و مرخصی گرفتن برایش دشوار است… با اینکه اضطرابش از پشت حرف‌هایش پیداست سعی می‌کند خودش را از تک و تا نیندازد… رسیدهای پول‌های پرداختی‌اش را می‌گذارد روی میز و می‌نشیند روی راحتی نزدیک میز پایش را می‌اندازد روی پایش و آماده صحبت کردن می‌شود.
وضعیت خانوادگی: مجرد. در منزل استیجاری به سر می‌برد
موضوع پرونده: کلاهبرداری و فروش مال غیر.
نکات حقوقی
در قانون مدنی زمانی که کسی مالی را که متعلق به خودش نیست به دیگری می‌فروشد اصطلاحاً به چنین معامله‌ای فضولی می‌گویند.
از نظر قانون چنین معامله‌ای غیر نافذ است. غیر نافذ معامله‌ای است که نه باطل است نه صحیح. در صورتی که مالک اصلی آن را تأیید کند معامله صحیحاً واقع شده و در غیر این صورت معامله باطل است و خریدار باید برای گرفتن پول به فضول (کسی که مال را بدون اجازه مالک خریده) مراجعه کند.
ماده 247 قانون مدنی می‌گوید: «معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایا یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال در باطن راضی باشد…» همچنین ماده 252 قانون مدنی اعلام می‌دارد:
“لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد و اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می‌تواند معامله را به‌هم بزند.”
اما فروش مال غیر در قانون مجازات اسلامی هم جرم محسوب می‌شود:
مطابق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مجازات این عمل حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده و رد مال به صاحبش است و اگر مرتکب از کارکنان دولت باشد به انفصال ابد از خدمات دولتی نیز محکوم خواهد شد و اگر متهم بنا به جهاتی مستحق تخفیف باشد مانند رضایت شاکی خصوصی، کهولت سن و… دادگاه نمی‌تواند مجازات حبس او را از یک سال کمتر کند.
نجات خانه پدری
در این گونه موارد نخستین کاری که باید کرد مطالعه دو چیز است:
پیش فروش‌نامه
مشارکت‌نامه
نخستین و اورژانسی‌ترین مسأله در این پرونده به نظرم قضیه خانه پدری بود. خانه‌ای که هنوز ازدست نرفته و باید به سرعت راهی برای فسخ قرارداد پیدا می‌شد. به همراه خانم بهروزی موارد فسخ قرارداد را چندین بار خواندیم و مواردی که برای طرفین حق فسخ ایجاد شده بود را از متن قرارداد خارج کردیم و به یک نکته مفید بر خوردیم. اگر طرح بیش از سه ماه متوقف بماند مالکان حق فسخ قرارداد مشارکت را پیدا خواهند کرد… فوراً دست به کارشدیم و اقدامات زیر را انجام دادیم:
– مراجعه به شورای حل اختلاف و ثبت دادخواست تأمین دلیل با این خواسته: تعیین کارشناس جهت
تعیین مدت متوقف ماندن طرح
بررسی مقدار کار انجام گرفته و بررسی هزینه‌های انجام شده توسط سازنده
بررسی خسارات وارده ناشی از موقف ماندن طرح
پس از مراجعه به شورای حل اختلاف و تعیین کارشناس در نهایت مشخص شد که طرح خانه پدری از پنج ماه پیش تا حالا هیچ تغییری نکرده و متوقف مانده… . اقدام بعدی اعلام فسخ مالکان بوسیله اظهارنامه است. بعد از فرستادن اظهارنامه از مالکان خواستم که دادخواست با خواسته تنفیذ فسخ و محاسبه همه خسارات با جلب نظر کارشناس به طرفیت سازنده تقدیم نمایند و بدین صورت خودشان را از غائله آقای «خ» بیرون کشیدند.
خیلی از پیش خریدها خانه‌هایی هستند که هرگز تحویل خریدار نخواهند شد.
یادم نمی‌آید شعار کدام برنامه تلویزیونی بود این جمله که چیز باور نکردنی را باور نکنید: خیلی وقت‌ها ما چوب‌سادگی‌هایمان را می‌خوریم… اینکه بتوانیم با هزینه کمتر نتیجه بهتر بگیریم و به اصطلاح خودمان برد کنیم. وقتی هم سرمان به سنگ می‌خورد و پشیمان می‌شویم که دیگر کار از کار گذشته و سرمان کلاه رفته و کلاهبردار هم متواری است… آن وقت است که دست به دامن وکیل‌ها می‌شویم که به‌دادمان برسید پولمان را بردند… روزی که برای نخستین بار خانم بهروزی را دیدم حدس زدم از آن دسته خانم مهندس‌های زرنگی است که دوست دارد از آب، کره بگیرد و این بار یکی از خودش زرنگ‌تر به تورش خورده و کلاهش را برداشته است.
اینکه یک شبه هرچه طی سال‌ها به دست آورده‌ای را از دست بدهی ضایعه‌ای است که به این آسانی‌ها جبران پذیر نیست… خانم بهروزی در عرض چند ساعت دو چیز بسیار مهمش را از دست داده بود: خانه پدری و پس‌انداز حاصل سال‌ها کار و تلاش که حدود 100 میلیون تومان می‌شد و هر دو را هم در یک بنگاه معاملات ملکی باخته بود… بابت مشارکت در ساخت و پیش خرید یک واحد آپارتمان 100 متری… آن هم با شرایط عالی و قیمت مناسب.
ماجرای خانم بهروزی
آن قدر ماجرا گسترده است که نمی‌دانم چگونه برایتان تعریف کنم… داستان از روزی شروع شد که قرار شد من و دوستم با پس اندازمان که حدود 100 میلیون تومان بود خانه کوچک در محله‌ای ارزان قیمت بخریم… وقتی برای خرید خانه به محله مورد نظرمان‌سر می‌زدیم ناگهان با پیشنهادهای متفاوتی روبه‌رو شدیم: پیش خرید… بنگاه دارها مرتب در مورد آپارتمان‌هایی با متراژ بالا صحبت می‌کردند که می‌شد آنها را پیش خرید کرد. 30درصد آن را پیش داد و باقی‌اش را خورد خورد ظرف یکی دو سال پرداخت. پیشنهاد بسیار خوبی بود… آن زمان من ساکن خانه پدری‌ام بودم… . آپارتمان پیش فروشی قرار بود 100 متر باشد و… خانه فعلاً کلنگی بود در نزدیکی خانه پدری‌ام اما یک حسن داشت در محله نسبتاً خوبی قرار داشت. با خودم گفتم حالا که می‌خواهم پیش خرید کنم چرا راه دور بروم در همین محله خودمان پیش خرید می‌کنم هم خانه را به قیمت ارزانتر می‌خرم. هم پولش را خورد خورد می‌پردازم. خلاصه اینکه به بنگاه‌های دور و بر منطقه محل زندگی‌مان مراجعه کردم غافل از اینکه مدتی است که آقایی به نام «خ» که اتفاقاً از سازنده‌های قدیم و بنام منطقه است با دادن پیشنهادهای وسوسه‌کننده اقدام به کلاهبرداری از مردم منطقه که به گذشته و حسن شهرت او اعتماد دارند، کرده است. خلاصه اینکه نخستین بنگاه ما را با ملک‌های آقای «خ» آشنا کرد با بیان اینکه «آقای خ سازنده بنام منطقه است و کارش حرف ندارد و همچنین اینکه ایشان چندین و چند مجتمع مسکونی در دست اجرا دارند و اصولاً نیاز مالی برای پیش فروش ندارند و شما را من معرفی می‌کنم که قبول می‌کنند و…» خلاصه اینکه در نهایت فریب این حرف‌ها را خوردیم و خیلی زود حتی قبل از اینکه آقای «خ» مجوز ساخت مجتمع مسکونی‌اش را بگیرد، نخستین واحد را از او پیش خرید کردم. بعد از پیش خرید و تنظیم مبایعه نامه عادی در بنگاه، در مورد این آقا پرس و جو کردیم و از دیگر سازندگان و بخصوص آنهایی که از ایشان خانه خریده بودند صحبت کردم. همه راضی بودند و تعریف می‌کردند و این گونه بود که اشتباه دوم را مرتکب شدیم. گفتم چرا سر و سامانی به وضعیت این خانه قدیمی ندهیم و آن را نسازیم؟ با خواهر و برادر‌ها قرار و جلسه گذاشتیم و صحبت کردیم، آقای «خ» را همه می‌شناختند و قبول داشتند. خلاصه خودمان رفتیم با پای خودمان توی دام. رفتیم دو دستی خانه موروثی دسته گلمان را تقدیم آقای «خ» کردیم. و خودمان را آواره…
آقای «خ» کیست؟
اما آقای «خ» که بود و چه اتفاقی افتاده بود؟ آقای خ زمانی یک آدم معقول و منطقی بود مثل همه آدم‌ها که پولش ازپارو بالا می‌رفت و خانه‌اش در محله از ما بهتران بود اما این اواخر به گفته وکیلش البته که در جلسه رسیدگی همین موکل دیدمش «اوضاع مالی‌اش به هم ریخته بود و روح و روانش هم… اما کاری که کرده بود چه بود؟ آقای «خ» هر کدام از واحدهای چند مجتمع مسکونی درحال ساختش را به چند نفر فروخته بود… و هم‌اکنون نزدیک به 50-40 نفر شاکی داشت… حتی با همکاری چند بنگاه متخلف برای واحدها از طریق کدهای پستی متفاوت کد رهگیری هم گرفته بود. و هم‌اکنون هم به دلیل کلاهبرداری و فروش مال غیر با قرار وثیقه 10 میلیاردی در زندان به سر می‌برد… این برای خانم بهروزی به معنی از کف رفتن سرمایه و بلاتکلیف شدن وضعیت خانه پدری بود که حالا کاملاً تخریب شده و در مرحله گود‌برداری بود… از سوی دیگر همه اموال آقای «خ» و همه خانه‌هایی که ساخته همه برای جلوگیری از نقل و انتقال و سود‌جویی توسط دادسرا توقیف شده… و هر لحظه بیم توقیف خانه پدری می‌رود…
وقتی کد رهگیری امن نیست
بیشتر ما تصور می‌کنیم زمانی که از بنگاه معاملات ملکی کد رهگیری می‌گیریم، معامله‌ای امن، صحیح و به دور از اشتباه انجام داده‌ایم، اما حقیقت چیز دیگری است. در واقع مثل همه چیزهای دیگر، کلاهبرداران برای دور زدن کد رهگیری نیز راه‌های خودشان را پیدا کرده‌اند.
کد رهگیری در حقیقت کدی است که بنگاه معاملات ملکی در اثر قفل شدن کدپستی ملک در سایت املاک، می‌گیرند. به معنای آنکه کسی دیگر توانایی معامله روی همان کدپستی را ندارد. اما مسأله اینجاست که برای گرفتن کدهای پستی متفاوت روی یک ملک راه‌هایی وجود دارد. مثلاً گاهی اوقات مالکان برای ساخت یک خانه مجبور به تخریب چند پلاک ثبتی می‌شوند که در نتیجه با مراجعه به اداره پست و ارائه پلاک‌های ثبتی متفاوت، چند کدپستی برای یک پلاک واحد می‌گیرند که در این صورت امکان معاملات معارض وجود دارد.
اگر دقت کنید روی قبض‌های تلفن، برق و… گاهی اوقات کدپستی متفاوتی درج شده است که البته خیلی اوقات سیستم املاک این کدها را نمی‌پذیرد اما باز هم جای خطا وجود دارد.
مورد سوم و شایع‌ترین این موارد، تبانی تعداد محدودی از مشاوران املاک با کلاهبرداران است که متأسفانه برخی از این افراد با توجه به آشنایی با باگ‌ها و اشتباهات سیستم ثبت املاک، براحتی با وارد کردن کدپستی و اعداد جعلی، موفق به گرفتن کد رهگیری می‌شوند لذا بهترین راه این است که بعد از نوشتن مبایعه نامه عادی و قبل از دریافت کد رهگیری، کدپستی واحد مربوطه را از املاک دریافت کرده و به اداره پست مراجعه کنید و با تطبیق آن با ملک، از منطبق بودن نشانی ملک خریداری شده با کدپستی مطمئن شوید. حتماً در زمان وارد کردن مبایعه نامه به سیستم املاک و دریافت کد رهگیری در دفتر معاملات ملکی حضور داشته باشید و از ورود کد پستی تطبیق داده شده به سیستم یقین حاصل کنید.
خانه ناپدری
اما مسأله بغرنج مسأله پیش خرید است… قانونی داریم به نام قانون پیش فروش ساختمان که متأسفانه با اینکه قانون بسیار مفیدی است و می‌تواند سر و سامانی به اوضاع و احوال نابسامان بازار پیش خریدها و اتفاقات این چنینی بدهد اما متأسفانه نه مردم قراردادهای پیش فروش‌شان را طبق قانون تنظیم می‌کنند و نه این قوانین در محاکم چندان مورد توجه قرار می‌گیرد اما در مورد آپارتمان خانم بهروزی بهتر است پیش از پاسخ به سؤال دوم در مورد فروش مال غیر نکاتی را بدانیم:
اقداماتی که آقای «خ» انجام داده است در حقیقت دو جنبه دارد: جنبه حقوقی و جنبه کیفری
در صورتی که خانم بهروزی شانس بیاورد و نخستین کسی باشد که آپارتمان را از مالک (اقای خ) پیش خرید کرده می‌تواند با حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین شده در مبایعه نامه و اخذ گواهی حضور نداشتن در دفتر خانه در نهایت دادخواستی با خواسته ایفای تعهد طبق قرارداد اعم از تکمیل و تحویل مبیع + اخذ صورت مجلس تفکیکی + پایان کار + وجه التزام قراردادی + الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم دادگاه نمایند» و از سوی دیگر هم شکوائیه‌ای با عنوان مجرمانه فروش مال غیر و کلاهبرداری تقدیم دادسرا نماید… اما اگر دست دوم باشد و در حقیقت آپارتمانی که قبلاً به شخص دیگری فروخته شده حالا به او فروخته شده باشد در شرایط فعلی علاوه بر شکایت کیفری در نهایت می‌تواند ثمن معامله را پس بگیرد.
نکته آخر
قانون پیش فروش آپارتمان مدتی است که تصویب شده اما متأسفانه هنوز در عرف خرید و فروش جا نیفتاده لذا در شرایط فعلی به نظر من خرید آپارتمان کوچکتر بسیار بهتر است از خرید آپارتمانی که معلوم نیست هرگز ساخته شود یا نه و مشخص نیست که تاکنون به چند نفر فروخته شده است. صرف کد رهگیری دلیل بر قابل اعتماد بودن این‌گونه خرید و فروش‌ها نیست.
زهرا سپید نامه
