پیش فروش ساختمان دارای چه قوانین و مقرراتی است؟

یکی از موضوعات نسبتا داغ در حوزه خرید و فروش املاک مربوط به بحث قوانین پیش فروش ساختمان می‌باشد که از منظر قانونی دارای نکات مهمی‌می‌باشد که هم فروشندگان و هم خریداران بایستی نسبت به آن توجه لازم را به عمل آورند.

به همین منظور و کابردی بودن اطلاع از قوانین پیش فروش ساختمان؛ تیم پژوهشی گروه وکلای یاسا اقدام به تهیه و گردآوری مقاله ای جامع و مفید در خصوص قوانین پیش فروش ساختمان کرده که خدمت مخاطبان ارجمند مقالات آموزشی گروه وکلای یاسا تقدیم می‌شود.

با ما همراه باشید…

پیش فروش ساختمان از منظر قانونی

با عنایت به قانون مدنی جمهوری اسلامی‌ایران؛ عقد بیع را می‌توان این چنین تعریف نمود:

«عقد بیع»؛ قرارداد یا عقدی می‌باشد که به موجب آن فردی، مالی را در ازای مال دیگر در اختیار فرد دیگری می‌گذارد به طوری که مالک مال (فروشنده)، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که اخذ می‌نماید به طرف مقابل (خریدار) انتقال دهد و خریدار نیز در مقابل دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد. لازم به ذکر است که؛ عقد بیع به محض انشای اراده ی طرفین تشکیل‌دهنده آن، یعنی بایع و مشتری، محقق شده و از ارزش حقوقی برخوردار می‌شود.

ولی نکته مهم این است که؛ قانونگذار عقد بیع را مشروط به وجود خارجی کالا یا شیء مربوطه دانسته و زمانی که ما صحبت در خصوص پیش فروش ساختمانی که هنوز ساخته نشده می‌نماییم، متوجه خلاء قانونی می‌شویم.

به همین منظور و همچنین به دلیل مشکلات و تعدد پرونده‌‌های حقوقی مربوط به پیش خرید ساختمان؛ در سال 1389 قانونگذار اقدام به تدوین و تصویب قانون پیش فروش ساختمان نمود که در جهت کاهش مشکلات و دعاوی حقوقی این حوزه بسیار کارساز و مفید به فایده واقع گشت.

قانون پیش فروش ساختمان؛ متشکل از 25 ماده و 4 تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یک هزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی‌تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای محترم نگهبان رسید.

طبق قانون پی فروش ساختمان؛ هرگونه قراردادی که در قبال آن مالک رسمی‌زمین یا همان پیش فروشنده، ساخت و ساز واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را تعهد نماید و آن واحد ساختمانی از بدو یا در خلال احداث و تکمیل پروژه یا بعد از به پایان رسیدن عملیات ساخت ‌و ساز به طرف دیگر یا همان پیش خریدار انتقال یافته و مالک رسمی‌آن شناخته شود، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محقق گردیده است و دارای ارزش حقوقی می‌باشد.

ساز و کار و روند قانونی پیش فروش ساختمان 

با عنایت به قانون پیش فروش ساختمان؛ می‌توان روند و مراحل کلی ساز و کار پیش فروش ساختمان را به نحو ذیل بیان نماییم :

• پیش فروشنده بایستی با سپری کردن مراحل اداری نسبت به اخذ پروانه ساختمان از جانب شهرداری و همچنین تنظیم شناسنامه فنی هر واحد که به صورت کامل در برگیرنده محتویات و مشخصات آن واحد است، اقدام نماید.
• پس از صدور پروانه ساختمان و تنظیم شناسنامه فنی؛ پیش فروشنده می‌تواند مبادرت به اخذ مجوز از ارگان‌‌های ذی ربط جهت انتشار آگهی ورزد.
• پس از صدور مجوز انتشار آگهی؛ پیش فروشنده اجازه انتشار آگهی در مطبوعات، رسانه‌‌های دیداری و سایر پایگاه‌‌ها اطلاع رسانی را پیدا کرده و با تبلیغات، اقدام به جذب مشتری برای پیش فروش ساختمان می‌نماید.
• بعد از توافق پیش فروشنده و پیش خریدار در خصوص واحد ساختمانی پیش فروش شده؛ این دو مکلفند با حضور در دفتر اسناد رسمی، قرارداد پیش فروش ساختمان را به ثبت رسانند.

نکته : در بسیاری از موارد؛ مشاوران املاک و آژانس‌‌های خدماتی حوزه املاک؛ نقش واسطه جهت برقراری ارتباط بین پیش فروشنده و پیش خریدار را ایفا می‌نمایند؛ در این موارد مشاوران املاک بایستی توجه داشته باشند که حق تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان را ندارند و در صورت ارتکاب این تخلف؛ به عنوان مجرم شناخته و دچار پیگرد قانونی می‌شوند.

نکته : رسانه‌‌ها و پایگاه‌‌های اطلاعات رسانی که بدون دریافت مجوز مربوط به انتشار آگهی پیش فروش ساختمان از پیش فروشنده؛ اقدام به انتشار آگهی مربوطه می‌نمایند، مجرم شناخته شده و بر اساس قانون؛ به حبس از 91 روز تا 1 سال و یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌‌شوند.

مواردی که بایستی در قرارداد پیش فروش ساختمان درج شود :

هر قراردادی شامل اجزائی برای انسجام و شفافیت قرارداد مربوطه می‌باشد تا با عنایت به قرارداد منعقد شده؛ حدود تعهد طرفین به خوبی مشخص شده تا از مشکلات آتی جلوگیری به عمل آید. در خصوص قرارداد پیش فروش ساختمان نیز طبق قانون بایستی اجزای ذیل به خوبی تعیین و تکلیف شوند :

1. تجهیزات واحد ساختمانی
2. بهای ریالی واحد ساختمانی.
3. تاریخ تحویل واحد ساختمانی.
4. متراژ واحد ساختمانی.
5. بیمه.
6. تعیین داور.

تیم پژوهشی گروه وکلای یاسا به صورت مختصر و مفید هر یک از این موارد را توضیح می‌دهد.

تجهیزات ساختمانی 

تعیین امکانات و تجهیزات واحد ساختمانی در قرارداد پیش فروش ساختمان عنصری ضروری تلقی می‌شود تا پیش خریدار به خوبی از تعهدات پیش فروشنده آگاهی بدست آورد. مواردی همچون ؛ پارکینگ، سیستم سرمایشی و گرمایشی، نمای داخلی و درونی، مشخصات مصالح مورد استفاده و… از مهم‌‌ترین مشخصات یک واحد هستند که بایستی به صراحت تعیین و تکلیف شود تا هم پیش فروشنده متوجه تعهد خود بوده و هم پیش خریدار از حد و حدود حقوق قانونی خود مطلع باشد.

بهای ریالی واحد ساختمانی 

یکی از مباحث بسیار مهم در خصوص پیش فروش ساختمان، بحث تعیین بهای ریالی واحد ساختمانی و تعیین تکلیف در خصوص؛ پیش قسط، تعداد اقساط، مبلغ هر قسط و… می‌باشد.

موارد بالا و نحوه پرداخت بهای ریالی واحد ساختمانی با توافق دو جانبه پیش فروشنده و پیش خریدار انجام می‌شود و الزام قانونی در این خصوص وجود ندارد.

در مواردی که پیشرفت کار ساختمان دارای مغایرت با زمان بندی تعیین شده باشد؛ پیش خریدار می‌تواند از پرداخت اقساط خودداری نموده و پرداخت قسط را منوط به دریافت گواهی تحقق پیشرفت پیش فروشنده از جانب مهندس ناظر مقرر نماید. از سوی دیگر؛ در صورت عدم پرداخت اقساط در زمان قانونی از جانب پیش خریدار، پیش فروشنده می‌تواند مراتب را به دفتر اسناد رسمی‌که قرارداد پیش فروش ساختمان در آنجا به ثبت رسیده است، اطلاع داده و دفتر ثبت اسناد رسمی‌با ارسال اخطار؛ پیش خریدار را موظف به پرداخت اقساط می‌نماید. در صورت عدم پرداخت تعهدات مالی از جانب پیش خریدار؛ پیش فروشنده می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

تاریخ تحویل واحد ساختمانی 

در قرارداد پیش فروش ساختمانی؛ بایستی زمان به پایان رسیدن پروژه، تحویل واحد ساختمانی، انتقال قطعی سند به پیش خریدار از جانب پیش فروشنده مشخص شود.

به طور معمول؛ تعهدات تعیین شده در تاریخ‌‌های مقرر شده، صورت نمی‌پذیرد به همین دلیل بایستی در خصوص جریمه‌‌های دیرکرد و دیگر موارد تعیین تکلیف شود.

در صورت عدم توافق طرفین در خصوص دیرکردهای زمانی به وجود آمده؛ قانون با توجه به مفاد قرارداد پیش فروش ساختمان و دیگر جوانب حقوقی داوری می‌نماید.

متراژ واحد ساختمانی 

تعیین مساحت واحد بایستی به صورت دقیق برآورد و در قرارداد پیش فروش ساختمان درج شود. در صورت هر گونه تخلف از قرارداد مربوطه از جانب پیش فروشنده، وی بایستی نسبت به جلب رضایت صلح آمیز پیش خریدار اقدام نماید و در غیر این صورت؛ پیش فروشنده از نظر قانونی مکلف به پرداخت خسارت می‌شود.

در مواردی که متراژ واحد ساختمانی تا 5 درصد بیشتر از مفاد مورد توافق باشد؛ هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را در اختیار ندارند ولی اگر تفاوت متراژ بیش از 5 درصد باشد؛ پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارا می‌باشد.(البته می‌تواند مبلغ ریالی متراژ بیشتر از قرارداد را پرداخت نماید و صاحب واحد ساختمانی شود.)

همچنین؛ در مواردی که متراژ واحد ساختمانی کمتر از 95 درصد تعیین شده باشد، پیش خریدار می‌تواند معامله را فسخ نموده یا مبلغ ریالی متراژ کمتر از مفاد قرارداد را کسر کند.

بیمه

طبق قانون؛ پیش فروشنده بایستی به بیمه کردن مسئولیت خویش در خصوص خساراتی که به علت نقص بنا یا تجهیزات و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت مقررات ساختمانی، در قبال پیش خریدار یا اشخاص ثالث متحمل می‌شود، مبادرت به عمل آورد و در صورتی که؛ خسارات به وجود آمده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده مکلف به پرداخت ما به التفاوت به پیش خریدار و اشخاص ثالث است.

در صورت عدم پرداخت خسارات از جانب پیش فروشنده؛ دادگاه رای به توقیف و تامین اموال پیش فروشنده نموده و خسارات پیش خریدار را وصول می‌نماید.

تعیین داور

هر قرارداد یا پیمانی نیازمند تعیین داور در مواردی است که؛ طرفین دچار اختلاف شده‌اند. تعیین داور در مبحث پیش فروش ساختمان با نظر طرفین انجام می‌شود.

به طور معمول؛ یک داور منتخب پیش فروشنده، یک داور منتخب پیش خریدار به علاوه یک داور که هر دو طرف انتخاب می‌نمایند ، هیئت داوری قرارداد پیش فروش ساختمان را تشکیل می‌دهند.

در مواردی که طرفین در تعیین داور قرارداد به توافق و تفاهم دست پیدا نکنند؛ رئیس دادگستری شهرستان اقدام به انتخاب داور می‌نماید.

نکته حائز اهمیت در خصوص داوری قرارداد پیش فروش ساختمان این می‌باشد که؛ آیین داوری در این زمینه تابع قوانین آیین دادرسی دادگاه‌‌های عمومی‌و انقلاب جمهوری اسلامی‌ایران است.

انتقال قطعی سند واحد ساختمانی پیش فروش شده

پس از اینکه پروژه ساختمانی به اتمام رسید و طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان به تعهدات مالی و فنی خود عمل کردند و همچنین مهندس ناظر اقدام به تایید ساختمان نمود؛ پیش خریدار می‌تواند با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی‌تقاضا نامه انتقال قطعی سند واحد ساختمانی را تسلیم نماید.  دفتر ثبت اسناد رسمی‌به پیش فروشنده اعلام می‌کند که به دفترخانه مراجعه نماید و در صورت عدم حضور پیش فروشنده در مهلت زمانی 10 روزه؛ دفتر ثبت اسناد رسمی‌با پیگیری روند قانونی نسبت به انتقال سند واحد ساختمانی اقدام می‌نماید. پس از آن اداره ثبت اسناد و املاک کشور نیز مراحل قانونی مربوطه را انجام می‌دهد.

تیم پژوهشی گروه وکلای یاسا امیدوار است؛ با مطالعه این مقاله سوالات و ابهامات شما سروران در خصوص قوانین پیش فروش ساختمان مرتفع گریده باشد.

در صورت هر گونه سوالی در زمینه قوانین پیش فروش ساختمان با کارشناسان حقوقی گروه وکلای یاسا تماس حاصل فرمایید.