قرارداد اجاره می‌تواند به دو گونه منعقد گردد اول آن که از طریق مراجعه به مشاورین املاک و مشاهده ملک مورد نظر و تطبیق دانش موضوع ما خواسته و نظر خود، این قرارداد را منعقد نمود که در این طریق باید لزوماً دو نفر شاهد، انعقاد این قرارداد را گواهی کنند و امضاء نمایند و در دو نسخه لازمه ثبت شود که امروز این عمل در سه نسخه نوشته می‌شود و نسخه سوم در نزد مشاور املاک نگهداری می‌شود. باید توجه نمود که آن ملک مورد نظر باید در زمان انعقاد این قرارداد موجود باشد و با تمام اوصاف لازمه که مدنظر مستاجر می‌باشد تطابق داشته باشد و همچنین مالکیت داشتن موجر نسبت به آن ملک به اثبات رسد، و یا وکالت و قیومیت یا وصایتی از طرف مالک داشته باشد. باید توجه نمود که مدت اجاره نیز باید صریحاً ذکر شود و در صورت عدم ذکر طبق ماده 501 قانون مدنی با توجه به این که اجاره‌بها بر مبنای ماهیانه یا روز یا سال پرداخت می‌شده، مدت قرارداد را بر مبنای آن معین می‌کنند و مد نظر قرار می‌دهند. دومین طریق که قراداد را می‌توان منعقد نمود از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی است به گونه‌ایی که این قرارداد نیز با تمام شرایطی که گفته شد تنها در دفترخانه منعقد می‌شود و تفاوت بارز این دو این است که سندی که دفترخانه‌ها تنظیم شده است سند رسمی است و سند تنظیمی در مشاورین املاک سندی عادی است و سندرسمی برخوردار از ارزش و جایگاه بالاتری نسبت به سند عادی برخوردار است و به استناد سند عادی تنها از طریق دادگاه‌ها می‌توان درخواست تخلیه کرد ولی در مورد اسناد رسمی می‌توان علاوه بر دادگاه از طریق مراجعه به دفترخانه‌ایی که این قرارداد در آن جا منعقد شده است، درخواست اجرای این قرارداد مبنی بر تخلیه یا هر تعهدی که طرفین داشته‌اند را نماییم البته باید توجه نمود که می‌توان قراردادهای منعقد شده در مشاورین املاک را نیز در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رساند ولی متحمل هزینه‌ی اضافه و مازاد قرار می‌گیریم.
سند رسمی سندی گویند که در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حد و صلاحیت آنها طبق مقررات تنظیم شود و اسناد غیر از این‌ها اسناد عادی است. زمان آغازین قرارداد اجاره و اجرای تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر چه زمانی است؟ ضمانت اجرای این تعهدات چیست؟
قرارداد اجاره به محض انعقاد، آغاز می شود و طرفین باید تعهدات خود را نسبت به یکدیگر اجرا کنند از جمله این که موجر باید ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد و هنگامی این تعهدات اجرا می‌شود که امکان استفاده آن ملک با توجه به هدف مستاجر، وجود داشته باشد در غیر این صورت تعهد اجرا نشده باقی می‌ماند و ملزم به جبران خسارت وارده به مستاجر می‌باشد. از سوی دیگر مستاجر نیز ملزم به پرداخت اجاره‌بها به موجر می‌باشد و همچنین در پایان مدت اجاره آن ملک را تخلیه نماید. برای اجرای این تعهدات می‌توان الزامات متفاوتی در قرارداد اختیار نمود از جمله می‌توان گفت که یک مبلغ معینی را طرفین در قرارداد ذکر می‌کنند که در صورت عدم اجرای تعهد این مبلغ مشخص را به عنوان خسارت ناشی از عدم اجرائی تعهدات از طرف مقابل مطالبه کند. راه حل دیگر این است که به ازای هر روز تاخیر در اجرای تعهد مبلغ مشخص را به طرف مقابل بپردازد اما تفاوت این دو راه‌حل در این است که در روش اول تنها فرد می‌تواند یا درخواست مبلغ خسارت را مطالبه کند و یا اجرای تعهد لازمه را و امکان جمع کردن هر دو نیست ولی در روش دوم امکان جمع کردن هر دو وجود دارد یعنی هم مطالبه خسات نماید و هم طرف مقابل را مجبور به انجام تعهد خود نماید. راه حل سوم این است که موجر مبلغ معینی تحت عنوان ودیعه و یا قرض‌الحسنه از مستاجر مطالبه نماید و یا یک چک که در عرف از آن چک تخلیه یاد می‌کنند مطالبه نماید که در صورت عدم تخلیه و یا حصول خسارات دیگر از محل این چک یا مبلغ دریافتی ،استفاده لازم را نماید .
باید توجه نمود که میزان مبلغ چک به میزان ارزش خانه مقرر می‌شد که در صورت عدم تخلیه به اجرا گذاشته می‌شد. چه زمانی می‌توان گفت که ملک مورد اجاره به مستاجر تحویل داده شده است؟ زمانی می‌توان مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بها نمود که تحویل ملک مورد اجاره به گونه‌ایی صحیح و بدون عیب و به گونه‌ایی که طبق ماده 477 قانون مدنی امکان استفاده از آن ملک برای مستاجر وجود داشته باشد. این نکته شایان ذکر است که کلیه هزینه‌های تعمیرات اساسی و هزینه‌های کلی از قبیل نصب و راه‌اندازی به منظور بهره‌برداری از دستگاه‌های تهویه، شوفاژ، کولر، آسانسور و شبکه آب و برق و گاز به عهده مالک است و مالک (موجر) باید خرابی موجود در ملک را برطرف کرده و سپس ملک را تحویل دهد. این مهم باید توجه شود که هزینه‌هایی را که مستاجر می‌خواهد صرف کند تا از ملک مورد نظر به نحوی بهتری استفاده کند نه این که نتوان با این شرایط فعلی از آن ملک مورد نظر استفاده کرد، به عهده خود مستاجر است. سرقفلی چیست و به چه معنا می‌باشد و طریقه مطالبه آن چگونه است؟ سرقفلی به عنوان یکی از موضوعات مهم در مبحث اجاره مطرح می‌شود که بسیار مورد توجه است. سرقفلی به مبلغی گویند که موجر در ابتدای قرارداد اجاره‌ی ملک تجاری از مستاجر مطالبه می‌کند و به نوعی سرقفلی را منتقل می‌نماید. این نکته مورد توجه است که مطالبه و پرداخت سرقفلی مبتنی بر توافق طرفین است و میزان آن نیز مبتنی بر عر ف و اوضاع و احوال و توافق طرفین می‌باشد. این را باید بدانیم که در بعضی شرایط این امکان وجود دارد که با این که مستاجر هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر نداده است می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و آن عبارتند از این که :
- شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را نداشته و موجر متعهد شود که هر ساله ملک را به همان مبلغ واگذار کند، در این حالت اگر مستاجر از این شرایط که به نفع او واقع شده است بگذرد و از این شرط استفاده نکند می‌تواند در ازای آن از موجر، سرقفلی مطالبه کند.
- شرط شود که موجر ملک را هر ساله به مستاجر بر مبنای اجاره بهای متعارف بدهد و اگر مستاجر از این حق استفاده نکند می‌توان از موجر تقاضای سرقفلی کند. باید توجه نمود که در هر دو این حالات تبدیل شدن به سرقفلی تنها مبتنی بر توافق طرفین است. (ماده 7 و 8 قانون موجر و مستاجر سال 1376) در صورتی که اساساً هیچ مبلغی بین طرفین مبادله نشده باشد دیگر امکان مطالبه این چنین مبلغی از سوی مستاجر نیست مگر استثنائات مطرح شده در بالا و این بدین معنی است که امکان عدم وجود هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در قرارداد اجاره وجود دارد.
اگر در طول استفاده از ملک مورد اجاره هزینه‌هایی برای آن ملک به وجود آید چه کسی باید بپردازد؟
در مورد این هزینه‌ها باید توجه نمود که هزینه تعمیرات اساسی که در جهت استفاده از ملک لازم می‌باشد، با موجر است و باید او این عمل را انجام دهد (م 486 قانون مدنی) ولی تعمیر اتی که عدم اقدام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود مثلاً تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستاجر است و نه موجر، همچنین باید این نکته را توجه کرد که اگر مستاجر در طول مدت اجاره اقدامات و فعالیت و تغییراتی در ملک انجام دهد، نمی‌تواند هزینه این تغییرات را بگیرد و همچنین اگر اقدامات و تعمیرات لازم را بدون اطلاع به موجر این عمل را بکند نمی‌تواند این مبلغ پرداختی را از موجر مطالبه کند. (م 52 قانون مدنی).
هنگامی که در پایان مدت اجاره در ملک خرابی ایجاد شود که خرابی‌ها به وسیله مستاجر در ملک ایجاد شده به نحوی که امکان استفاده از ملک را از بین برده است باید هزینه این تعمیرات را از مستاجر مطالبه کرد و هزینه استهلاک متعارف و حد معمول را نمی‌توان از مستاجر مطالبه کرد. چگونه می‌توان تقاضای تخلیه از ملک مورد اجاره کرد؟
قاعده و اساس قرارداد اجاره این است که در پایان مدت اجاره در صورتی که توافقی بین طرفین تحقق پیدا نکرد مبنی بر ادامه این قرارداد باید مستاجر ملک را تخلیه کند و در صورتی که از این کار خودداری نماید به دو طریق امکان الزام او وجود دارد 1) در صورتی که به گونه سند عادی و در نزد مشاورین املاک تنظیم شده باشد تنها از طریق شورای حل اختلاف می‌توان مطالبه تخلیه کند و این امر مبتنی بر درخواست ساده است و نیاز به رعایت تشریفات این دادرسی مدنی نیست. در هر دو طریق در صورتی که موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه گرفته باشد در ازای میزان مبلغی که اجاره‌بها داده نشده و همچنین خسارتی که از مستاجر مطالبه می‌کند از این ودیعه یا قرض‌الحسنه، مطالبه کند و از صندوق دادگستری یا دایره اجرا (اجراییه ثبت) که این مبلغ به آن جا ودیعه داده شد، درخواست کند این میزان مبلغ را پرداخت عودت ندهد اما باید توجه نمود که باید گواهی از دفتر شعبه د ادگاهی که دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به آن جا تسلیم شده را به شورای حل اختلاف که پرونده در حال بررسی است و یا دایره اجرا تحویل دهد.
