قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال 1347 و اصلاحات بعدی آن با هدف تامین نیازمندی‌های شهری و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارک‌ها، پارکینگ‌ها، توقفگاه‌ها، میدان‌ها و حفظ و نگهداری آنها تدوین و تصویب شد. قانون مذکور این وظایف را بر عهده شهرداری‌ها گذاشته است. شهرداری‌ها برای اجرای این قانون مکلف به تهیه برنامه‌های اجرایی و نقشه‌های جامع هستند.
البته اجرای این برنامه‌ها طبیعتا هزینه‌های بسیاری دارد که یکی از راه‌های تامین آن دریافت عوارض است. عوارض نوسازی و عمران شهری از اول فروردین هر سال یا از تاریخی که وزارت کشور تعیین می‌کند به ملک تعلق می‌گیرد. عوارض نوسازی تمامی اراضی، ساختمان‌ها و مستحدثات در محدوده قانونی شهر به ماخذ 5 درهزار بهای آنها است. شهرداری‌ها مکلف‌اند عوارض را طبق قانون وصول کنند و به مصرف معین برسانند. بهای عوارض نوسازی هر ملک بر اساس ممیزی یا برداشت از اراضی، ساختمان‌ها و مستحدثات مشخص می‌شود.
روش تعیین عوارض نوسازی
- عدد عوارض به موجب آیین‌نامه‌ای مشخص می‌شود که وزارت کشور تنظیم می‌کند و به تصویب هیات وزیران می‌رسد.
- طبق قانون نوسازی، برای تامین هزینه‌های اداری و وصول عوارض و تجهیزات کادر فنی، شهرداری‌ها می‌توانند حداکثر 10 درصد از درآمد وصولی عوارض را طبق بودجه تصویب‌شده به مصرف برسانند.
وظیفه شهرداری در وصول عوارض نوسازی
- حداکثر ظرف مدت 15 روز بعد از مراجعه مؤدی، مبلغ بدهی را مشخص کنند.
- با دریافت مطالبات خود، مفاصا حساب صادر کنند.
- هر 5 سال یک بار طبق قانون و با اطلاع‌رسانی عمومی و با فرم‌های خاص، با درج اطلاعات کامل، ممیزی و برداشت به‌روز را انجام دهند.
- پرونده مرتبط را تشکیل دهند و اطلاعات ممیزی را به اطلاع عموم برسانند.
- برگ ممیزی را به مالکان ابلاغ کنند.
اعتراض مالک به میزان عوارض
- مالکان حداکثر 4 ماه فرصت اعتراض دارند.
- باید برای اعتراض خود مدارکی ارائه کنند.
- اگر در 4 ماه اعتراض نکنند، برداشت ممیزی قطعی خواهد بود.
- بعد از ممیزی «کمیسیون ماده 8» تشکیل می‌شود که به اعتراض مالکان رسیدگی می‌کند.
وظیفه مالک در پرداخت عوارض نوسازی
- مالکان قبل از انتقال هر ملک باید مشخصات ملک خود را به شهرداری ابلاغ کنند.
- مالکان باید بهای عوارض و جرایم آن را بپردازند.
پیامدهای پرداخت نکردن بدهی عوارض
- بدهی مالک مشخص و به شرکت برق اعلام می‌شود.
- شرکت برق با اعلام اخطار، به مالک 2 ماه مهلت می‌دهد.
- در صورت پرداخت نشدن بدهی در 2 ماه، برق آن ملک قطع می‌شود.
- عین ملک وسیله تامین مطالبات شهرداری می‌شود.
- با تقاضای شهرداری، ادارات اجرای ثبت به صدور اجرائیه و عملیات اجرایی اسناد رسمی اقدام می‌کنند.
شهرداری‌ها دارای اختیار نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر هستند. بعضی از این اختیارات عبارت‌اند از: تامین تعداد طبقات و ارتفاع و نماسازی و کیفیت ساختمان بر اساس نقشه جامع شهر با رعایت ضوابط شهرسازی.
وظیفه شهرداری در طرح‌های نوسازی
- تهیه نقشه کامل نوسازی
- بررسی نقشه از سوی هیات‌های ارزیابی
- ابلاغ و اجرای نقشه به شهرداری، در صورت تایید و تصویب انجمن شهر
- ظرف مدت یک ماه، جزئیات طرح مصوب‌شده به اطلاع عموم می‌رسد
چقدر عوارض باید پرداخت شود
در چند سال گذشته، چند تغییر اصلاحی در محاسبه عوارض نوسازی و ضریب آن ایجاد شده است. اول اینکه بهای عوارض املاک از 5 درهزار به یک درصد تغییر پیدا کرده و افزایش یافته است. از سال 89 نیز 1/5 درصد از کل بهای ملک وصول می‌شود.
مراکز معاف از پرداخت عوارض
تمامی اراضی، ساختمان‌ها و تأسیسات باید عوارض نوسازی را بپردازند، به جز:
- مساجد
- مدارس دولتی تا سطح متوسطه
- مدارس غیرانتفاعی
اراضی واقع در محدوده شهر که آب لوله‌کشی و برق آنها تامین شده است، اگر ایجاد به ساختمان اساسی کنند و ساختمان نداشته باشند، باید دو برابر میزان مقرر عوارض پرداخت کنند.
عوارض چگونه وصول می‌شود
- شهرداری هر سال قبض عوارض جمعی نوسازی را محاسبه و چاپ می‌کند و به نشانی ملک ارسال می‌کند.
- شهروندان با مراجعه به بانک و ارائه قبض، آن را به حساب شهرداری واریز می‌کنند.
- اگر مالک برای دریافت پروانه، پایان کار یا استعلام به شهرداری مراجعه کند، در قبال پاسخ، باید عوارض نوسازی معوق و جاری را تسویه حساب کنند.
ترکیب اعضای کمیسیون رسیدگی به اعتراض
- یک نماینده از انجمن شهر یا شورا
- یک نماینده از طرف دادگستری
- یک نماینده از طرف وزارت کشور
ممیزی انجام‌شده از سوی شهرداری تا 5 سال ملاک عمل و وصول عوارض خواهد بود، مگر اینکه بیش از 50 درصد افزایش یا کاهش در ملک ایجاد شود که در این صورت، مالک مکلف است مراتب را به شهرداری گزارش دهد.
مواردی که در محاسبه عوارض مؤثر است
بعد از تعیین ارزش نهایی عرصه، ارزش اعیان یا همان ارزش اسکلت، برابر دفترچه سال مورد نظر و با توجه به نوع ساخت و قیمت‌های در نظر گرفته شده در دفترچه متراژ اعیان در قیمت آن ضرب می‌شود. اگر در اعیان، مقداری تجاری داشته باشد، به ارزش آن اضافه خواهد شد و در حاشیه، میدان‌ها یا وجود آسانسور و تاسیسات به ارزش اعیان اضافه خواهد شد.
ارزش ملک مسکونی که با استفاده از دفترچه ارزش معاملاتی دارایی قیمت منطقه و خیابان که ملک از آن ممر رفت و آمد دارد تعیین می‌شود. در حاشیه به عمق 20 متر با بالاترین قیمت حاشیه و بعد از آن با دوسوم قیمت پشت حاشیه محاسبه و قیمت عرصه تعیین می‌شود. پس از تعیین قیمت عرصه، با توجه به رعایت تذکرات دفترچه ارزش معاملاتی، اگر زمین بیش از یک‌هزار متر باشد، تخفیف‌هایی در نظر گرفته می‌شود. برای زمین‌های زراعی، باغ‌ها و سایر زمین‌ها، طبق دستورالعمل دفترچه سال مربوط محاسبه می‌شود.
مواردی که به عوارض افزوده می‌شود
- داشتن استخر، گلخانه، چاه آب و گاز به ارزش اعیان اضافه می‌شود.
- اگر مرحله ساخت در یک ملک در حد پی‌کنی باشد 5 درصد ارزش اعیانی محاسبه می‌شود.
- در مرحله اسکلت، سفت‌کاری و نازک‌کاری، هر مرحله به نسبت درصدی که در دفترچه دیده شده است، محاسبه خواهد شد.
- بعد از ساخت و بهره‌برداری، هر سال از عمر ساختمان بگذرد، سالی 2 درصد به عنوان قدمت یا سال ساخت از ارزش ساختمان کاسته می‌شود.
برای ایجاد کد نوسازی بر روی نقشه رقم اول کد منطقه، رقم دوم کد حوزه، رقم سوم کد بلوک و رقم چهارم کد دستگاه آن ملک که برابر ممیزی برداشت اطلاعات از جنوب غربی بلوک به جهت عقربه ساعت شروع و کد گذاری می شود معروف به کد شناسایی ملک نوسازی است.
الهه حبیبی