مالکانی که قصد تخریب و نوسازی بنای خود را دارند یا از ابتدا می‌خواهند بنایی را در زمینی احداث کنند ابتدا باید از شهرداری مجوز ساخت بگیرند، شهرداری بر اساس نقشه‌های ارائه‌شده و طرح بنایی که مالکان یا سازندگان ارائه می‌کنند، برای ساختمان‌ها مجوز ساخت صادر می‌کند و مالکان هم موظفند مطابق با مجوز صادر شده، بنای خود را احداث کنند اما اگر مالک یا سازنده از نقشه ابتدایی یا مجوز صادر شده تخطی کند، آن وقت هم شهرداری می‌تواند مانع ادامه ساخت و ساز شود و هم باید به تخلفات مالک در مرجع خاصی رسیدگی شود که این مرجع خاص در شهرها، کمیسیون ماده 100 شهرداری و در خارج از محدوده شهرها کمیسیون ماده 99 استانداری است.
در خصوص اینکه کمیسیون ماده 100 شهرداری چه ترتیباتی برای رسیدگی به تخلفات در حوزه ساخت و ساز و عمران شهری دارد و چه کسانی در این کمیسیون به تخلفات رسیدگی می‌کنند، نادر شکری، حقوقدان و مدیرکل تدوین مقررات و لوایح شهرداری تهران تهران، به تشریح آن پرداخته است. نادر شکری، ابتدا با تبیین ماده 100 قانون شهرداری‌ها گفت: در صدر ماده 100 تاکید شده است که مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروعع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و شهرداری هم می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
وی اضافه کرد: سپس این ماده در تبصره یک خود، در خصوص رسیدگی به تخلف از صدر ماده 100 آورده است که در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی، قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری، موضوع در کمیسیون‌هایی مرکب از فرماندار یا بخشدار، نماینده دادگستری محل و یکی از اعضای شورای شهر مطرح می‌شود.
صلاحیت‌های کمیسیون ماده 100
شکری با اشاره به شرح وظایف کمیسیون ماده 100 توضیح می‌دهد: بر اساس تبصره‌های یک تا هشت ماده 100 قانون شهرداری‌ها، مواردی مانند عدم اخذ پروانه ساخت و ساز، شروع به ساخت بدون اخذ پروانه، تخلف از پروانه ساخت، عدم تامین پارکینگ، تجاوز به حریم عمومی، اضافه بنا، کسری بنا و تخلفات ساختمانی دیگر، در صلاحیت این کمیسیون قرار دارد. این حقوقدان اضافه کرد: در صورتی که مالکان برای ساخت‌وسازهای خود از شهرداری پروانه اخذ نکرده باشند بر اساس قانون شهرداری الزام دارد که نسبت به جلوگیری از این‌گونه ساخت و سازهای غیرمجاز اقدام کند و پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارجاع دهد. وی با اشاره به تخلفات ساختمانی در خارج از حریم و محدوده شهرها هم توضیح می‌دهد: صلاحیت کمیسیون ماده 100 تنها مربوط به تخلفاتت در داخل محدوده شهرها است و اگر تخلفی در خارج از حریم و محدوده شهر رخ دهد، موضوع در صلاحیت کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت راه و شهرسازی است که در استانداری‌ها مطابق با ماده 99 قانون شهرداری‌ها تشکیلل می‌شود.
این حقوقدان در ادامه در خصوص صلاحیت ذاتی و محلی کمیسیون ماده 100 به عنوان یک مرجع رسیدگی غیرقضایی گفت: دو نوع صلاحیت برای کمیسیون ماده 100 وجود دارد که یکی صلاحیت ذاتی و دیگری صلاحیت محلی است، در صلاحیت ذاتی کمیسیون، رسیدگی به تخلفات احداث ساختمان‌های بدون پروانه، تراکم اضافی، عدم احداث پارکینگ، تغییر کاربری، عدم رعایت اصول شهرسازی و… ذکر شده است. در خصوص صلاحیت محلی نیز، کمیسیون ماده 100 در معیت شهرداری محل تشکیلل می‌شود و رسیدگی به تخلفات واقع شده در محدوده همان شهرداری را برعهده دارد. بالتبع اگر در نقاطی شهرداری وجود نداشته بود، رسیدگی به این تخلفات در صلاحیت کمیسیون ماده 999 استانداری خواهد بود.
ثبت ملک بدون پروانه شهرداری ممنوع است
شکری خاطرنشان کرد: دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها، گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سه بند قید کند. این حقوقدان خاطرنشان کرد: در قانون ذکر شده است که شروع رسیدگی در کمیسیون به درخواست شهرداری است اما در صورت وجود مشکل، یک شهروند نیز می‌تواند با داشتن درخواست شهرداری به کمیسیون ماده 100 مراجعه کند. ویی تاکید کرد: شهرداری حق جلوگیری از عملیات ساختمان را دارد به طوری که می‌تواند عملیات را متوقف کند. این در حالی است که در قانون یک هفته فرصت داده می‌شود تا شهرداری پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارجاع دهد.
شکری اضافه کرد: پس از وصول پرونده کمیسیون ماده 100 موظف است ظرف مدت 10 روز به پرونده رسیدگی کند. این در حالی است که پرونده بدون حضور فرد متخلف اما در حضور نماینده شهرداری مورد بررسی قرار می‌گیرد و فرد مشتکی‌عنه می‌تواند دفاعیات خود را کتبی نوشته و به دادگاه ارسال کند. وی با بیان اینکه رای کمیسیون ماده 100 باید ظرف یک ماه به فرد اعلام شود، افزود: در صورتی که شهرداری یا مشتکی‌عنه به رای صادر شده اعتراض داشته باشند، موضوع در یکی دیگر از شعب کمیسیونن ماده 100 رسیدگی می‌شود. به شرطی که افراد حاضر در کمیسیون هم عرض، قبلا در خصوص این موضوع اظهار نظر یا رای صادر نکرده باشند.
این حقوقدان با اشاره به اینکه رای صادر شده از کمیسیون دوم قطعی است، ادامه داد: البته هرکس که مدعی تخطی کمیسیون از قانون باشد، می‌تواند شکایت خود را از کمیسیون به دیوان عدالت اداری ارائه کند و دیوان نیز پس از بررسی موظف است نتیجه شکایت را تا ظرف مدت 3 ماه اعلام کند. وی در خصوص آرای صادر شده از سوی کمیسیون خاطرنشان کرد: کمیسیون ممکن است پس از ملاحظه پرونده و با توجه به نوع تخلف، حکم به پرداخت جریمه یا حکم به قلع و قمع بنا و مستحدثات صادر کند. درر خصوص حکم به جریمه، میزان جریمه بر اساس آیین‌نامه معاملاتی شهرداری که مبالغ آن هر سال مورد بازنگری قرار می‌گیرد، تعیین خواهد شد اما حکم به قلع و قمع بنا، با هزینه متخلف توسط ماموران اجرائیات شهرداری اجرا می‌شود.
آزاده آقاجانی
