شاید تا کنون در سردر مغازه‌ها و یا آگهی‌های فروش عنوان “سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد” را دیده باشید. برای برخی از افراد این سوال مطرح می شود که ملک سرقفلی فروش چیست و اصلا چه تفاوتی با مالکیت مغازه دارد؟ اگر تمایل دارید در این رابطه بیشتر بدانید و با نکات، اطلاعات کاربردی و مسائل حقوقی وابسته به آن بیشتر آشنا شوید، در این مقاله با ما همراه بمانید.
پیش از هرچیزی باید بدانید که ملک سرقفلی در قوانین قدیمی روابط موجر و مستاجر به نام دیگری شناخته می‌شد. در این قانون به سرقفلی “حق کسب و پیشه یا تجارت” گفته می‌شد. با این کار قانون گذار امتیازات و حقوق خاصی برای مستاجران املاک تجاری در نظر گرفته بود تا به صورت ویژه‌ای از این افراد حمایت کند.
با کمی تامل در می‌یابیم که سرقفلی تنها در مورد اماکن تجاری استفاده می‌شود و هیچ گونه کاربردی در مورد اماکن مسکونی ندارد. اما شاید این سوال برایتان پیش بیاید که چرا قانون گذار باید از مستاجران اماکن تجاری حمایت کند؟
ملک سرقفلی
تصور کنید یک مغازه متروک و بی نام و نشان را از از یک مالک کرایه کرده‌اید و ان را به به یک مغازه پوشاک تبدیل کرده‌اید و پس از مدت ها تلاش، ارائه محصولات با کیفیت و مشتری مداری اعتبار زیادی به مغازه بخشیده‌اید و مشتریان زیادی هم به دست آورده‌اید. اما در زمان اتمام قراردادhttps://www.yasa.co/blog/contracts، مالک قرارداد را با شما تمدید نمی‌کند و با سوء استفاده از اعتبار و شهرت تازه به دست آمده، شما را از مغازه‌ای که در آن زحمت کشید‌اید، بیرون می‌کند. در صورتی که شما مجبورید به دنبال مغازه دیگری بروید و سعی کنید با تلاش خود، مجددا جای جدید را هم پررونق کنید.
بدین ترتیب قانونگذار تلاش کرد تا با توجه به این مسئله، ارزش افزوده پنهانی را برای اماکن تجاری در نظر بگیرد تا با این کار از حقوق مستاجران اماکن تجاری در برابر مالکانشان دفاع شود.
قطعا تا کنون به پاسخ سوال خود رسیده‌اید که چرا ملک سرقفلی در مورد منازل مسکونی کاربرد ندارد؟ زیرا مستاجر یک واحد مسکونی ضمن اجاره یک واحد اپارتمان به آن ارزش و اعتباری نمی‌بخشد.
تعیین و تغییر قانون روابط موجر و مستاجر
قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ شمسی وضع شد و تا سال ۱۳۷۶ شمسی بدون تغییر ماند. اما پس از آن دچار تغییرات شد. ضمن بروز تغییرات در این قانون، مسئله ملک سرقفلی نیز رنگ و روی دیگری به خود گرفت.
در قانون وضع شده در سال 56، روابط موجر و مستاجر به نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می شد، اما در سال ۷۶ تا کنون این مفهوم به ملک سرقفلی بدل شده است. لذا در صورتی که قراردادی پیش از سال ۷۶ تنظیم شد باشد، باید برای رسیدگی به آن به همان قانون سال ۵۶ رجوع شود.
منظور از حق کسب و پیشه یا تجارت
بر طبق قانون حق کسب و پیشه یا تجارت مالک نمی‌تواند پس از اتمام مدت قرارداد، مستاجر را ملزم به تخلیه کند. بر طبق این قانون قرارداد به صورت خودکار تمدید خواهد شد. قانون حق کسب و پیشه یا تجارت این اختیار را به مستاجر داده است که تا هر زمانی که تمایل دارد در مکان اجاره شده بماند و مالک می‌تواند تنها با ارائه سه دلیل از مستاجر بخواهد تا قراردادش را به پایان برساند. در صورتی که مالک به سه علتی که در ادامه بیان می‌کنیم از مستاجر تقاضای اتمام قرارداد کند، مکلف می‌شود تا مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به وی پرداخت نماید. در واقع پرداخت این پول به خاطر ارزش، اعتبار و شهرتی است که مستاجر در طول مدت قرارداد به مغازه مالک بخشیده است.
مالک تحت چه شرایطی می‌تواند تقاضای اتمام قرارداد کند؟
- در صورتی که مالک قصد تخریب یا بازسازی را داشته باشد.
- در صورتی که مالک بخواهد از این ملک تجاری برای سکونت خود و یا یکی از بستگان نزدیکش استفاده نماید.
- در صورتی که مالک برای شغل خودش به این ملک تجاری احتیاج داشته باشد.
لازم به ذکر می باشد که در قانون سال ۵۶ نیازی نبود تا چنین شروطی در قرارداد قید شود. بلکه به محض انعقاد قرارداد به طور خودکار این حقوق برای مستاجر در نظر گرفته می‌شد.
منظور از ملک سرقفلی
در واقع ملک سرقفلی همان حق کسب و پیشه یا تجارت وضعی در سال ۵۶ است که در سال ۷۶ دستخوش تغییرات شد. قوانین مربوط به ملک سرقفلی که در سال ۷۶ وضع شد، به شرح ذیل می‌باشند:
- در این قانون روال تمدید قرارداد با قوانین سال ۵۶ کمی متفاوت است که بر طبق ان چنانچه مستاجر نتواند با مالک به توافق برسد، باید مغازه را تخلیه کند. در صورتی که در قانون پیشین، قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شد.
- بر طبق قوانین ملک سرقفلی ، حقوق سرقفلی پس از انعقاد قرارداد به صورت خودکار اعمال نمی‌شوند و برای برخورداری از این حقوق باید مالک و مستاجر ضمن عقد قرارداد، با یکدیگر به توافق های لازم برسند. لذا در صورتی که مستاجر با مالک در زمان تنظیم قرارداد به توافق‌های لازم نرسد، نمی‌تواند در زمان تخلیه هیچ گونه ادعایی داشته باشد.
درباره ملک سرقفلی چگونه به توافق برسیم؟
همان طور که پیشتر هم گفتیم، برای برخورداری از حقوق ملک سرقفلی ، مالک و مستاجر باید به توافق های لازم برسند. رسیدن به توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان پذیر می‌باشد:
1 – در زمان انعقاد قرارداد، مستاجر مبلغی را تحت عنوان ملک سرقفلی به مالک بپردازد. به این کار در اصطلاح خرید سرقفلی می‌گویند. در این شیوه مالک موظف می‌شود در زمان تخلیه مستاجر مبلغ روز را به وی پرداخت نماید. لازم به ذکر می‌باشد که قرارداد باید حتما تحت عنوان اجاره باشد. این شیوه در قراردادهای صلح کاربردی ندارد. ضمن اینکه مستاجر باید به وضوح قید نماید که این مبلغ برای خرید سرقفلی و نه هیچ چیز دیگر پرداخت شده است.
2 – در صورتی که مستاجر و مالک در زمان انعقاد قرارداد به این توافق برسند که مالک ملک مورد نظر را با در نظر گرفتن اجاره متعارف هرساله مجددا به همان مستاجر اجاره دهد، باید به آن پایبند بماند. در صورتی که مالک تمایل نداشته باشد پس از اتمام قرارداد، ملک را به همان مستاجر اجاره دهد، باید مبلغی را به عنوان ملک سرقفلی به مستاجر بپردازد.
3 – در صورتی که در زمان انعقاد قرارداد مالک و مستاجر به توافق برسند که مالک هرساله با همان مبلغ اجاره اولیه، ملک را به مستاجر کرایه دهد، باید به آن قرار پایبند بماند. اما در صورتی که تمایل نداشته باشد پس از پایان قرارداد چنین رفتاری داشته باشد، باید مبلغی را تحت عنوان ملک سرقفلی به مستاجر پرداخت کند.
تعیین مبلغ ملک سرقفلی
- بر طبق قانون، مبلغ ملک سرقفلی یا حق کسب در دادگاه و با توجه به موارد مختلفی تعیین می شوند. این موارد عبارتند از:
- موقعیت و مرغوبیت محل ملک تجاری
- شرایط و کیفیت اجاره با در نظر گرفتن مزایایی که در اجاره نامه ذکر شده است.
- طول مدت اشتغال مستاجر در ملک تجاری مورد نظر و بررسی اینکه حسن شهرت وی تا چه اندازه بر معروفیت ملک اثرگذار بوده است.
- وضعیت ملک اجاره ای از نظر بنای ساختمان
- در نظر گرفتن تمام هزینه هایی که مستاجر برای آماده سازی و تزئینات ملک پس از اجاره آن متحمل شده است. قفسه بندی، تهیه اشیا مورد نیاز و… از جمله این اقدامات به شمار می‌روند.
- در نظر گرفتن نوع کسب و کاری که مستاجر دارد
نکات مهم و قابل توجه:
بر طبق قانون چنانچه مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری بفروشد، مالک جدید موظف خواهد بود تا به تمامی توافقات مستاجر و مالک قبلی در مورد ملک سرقفلی پایبند بماند. ضمن اینکه مالک جدید هیچ گونه حق و حقوق بیشتری نسبت به مالک قبلی نخواهد داشت. لذا هیچ نیازی به عقد قرارداد جدید مابین مستاجر و مالک جدید نخواهد بود. حتی اگر قرارداد جدیدی تنظیم شود، توافقات قرارداد قبلی پابرجا خواهد ماند.
در صورتی که قصد انعقاد قرارداد دارید، باید به این نکته توجه داشته باشید که قراردادتان بر اساس قوانین سال ۷۶ خواهد بود. لذا در صورتی که تمایل به استفاده از حق ملک سرقفلی دارید، باید آن را بر طبق یکی از شیوه‌هایی که قبلا به آن اشاره کردیم در قرارداد ذکر نمایید. در غیر این صورت چنین حقی به صورت خودکار پس از عقد قرارداد برای مستاجر در نظر گرفته نخواهد شد.