قوانین مالک، مستاجر و حکم تخلیه خانه

در این مقاله تصمیم گرفته ایم در مورد قوانین مالک و مستاجر و همچنین حکم تخلیه فوری صحبت کنیم. در صورتی که تمایل داشته باشید در این زمینه اطلاعات بیشتری به دست بیاورید، در این مقاله با ما همراه شوید.

آشنایی با انواع اجاره نامه ها

به طور کلی قانون سه نوع اجاره نامه را تائید می کند. اجاره نامه ها یا از نوع مسکونی هستند یا تجاری و یا محل هایی از قبیل درمانگاه، موسسه خیریه و… که این قبیل محل ها در بخش اماکن مسکونی  دسته بندی می شوند. اگر موجر و مستاجر با یکدیگر به تفاهم برسند و قراردادی مابین آنها به امضا رسد، مستاجر بر طبق قانون  موظف به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها خواهد شد. پرداخت این اجاره بها موجب می شود تا مستاجر به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته شود. در صورتی که روال اجاره بر طبق رویه ای که ذکر شد، پیش رود موجر میتواند در شرایطی خاص که در ادامه مقاله به آن می پردازیم نسبت به تهیه حکم تخلیه اقدام نماید.

تخلیه فوری چیست؟

تخلیه ملک در واقع حقی است که از سوی قانون برای مالکان تعیین شده است. با این کار می توان در برابر مستاجران متخلف ایستاد. در صورتی که موجر قصد تهیه حکم تخلیه فوری را داشته باشد، باید دادخواستی به شورای حل اختلاف ارائه دهد. لازم به ذکر است که قانون برای دریافت حکم تخلیه فوری شرایطی را در نظر گرفته است.

بنا بر قانون اجاره نامه هایی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده اند و به صورت غیر رسمی بر روی یک تکه کاغذ به امضای موجر و مستاجر رسیده اند، از شرایط لازم برای تهیه حکم تخلیه فوری برخوردار نیستند.  تنها در صورتی می توان به صورت قانونی برای این دست از اجاره نامه ها حکم تخلیه فوری گرفت که اجاره نامه به امضای دو نفر شاهد عاقل و بالغ رسیده باشد.

در چه مواردی می توان حکم تخلیه فوری گرفت؟

• در صورتی که مدت زمان اجاره خانه به پایان رسیده باشد، اما مستاجر ضمن دریافت تذکر از سوی موجر نسبت به تخلیه هیچ اقدامی نکرده باشد، صاحب ملک میتواند به منظور اخذ حکم تخلیه فوری به شورای حل اختلاف محله خود مراجعه نماید.
• در صورتی که مستاجر مورد استفاده ملک مورد نظر را تغییر داده باشد و آن را به محلی غیر مشروع تبدیل کرده باشد، موجر میتواند حکم تخلیه فوری تهیه نماید.
• اگر مستاجر بیشتر از سه ماه نسبت به پرداخت کرایه منزل کوتاهی و غفلت کند، میتوان وی را با حکم تخلیه فوری بیرون کرد.
• در صورتی که ملک با شرط عدم انتقال به غیر اجاره داده شود و مستاجر به این شرط پایبند نماند، موجر می تواند ضمن مراجعه به شورای حل اختلاف حکم تخلیه فوری تهیه نماید.

برای حکم تخلیه چه مدارکی لازم است؟

همان طور که پیشتر گفته شد، بر طبق شرایطی میتوان حکم تخلیه گرفت. لذا با توجه به شرایطی که ذکر شد اگر مستاجر و موجر نتوانند با یکدیگر به توافق برسند و مستاجر در قرارداد و اجاره نامه  به تعهدات ثبت شده خود متعهد نباشد، موجر میتواند به اداره ثبت اسناد، دادگاه یا شورای حل احتلاف مراجعه نماید و نسبت به گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. سند مالکیت، سند اجاره نامه  و مدارک شخصی مالک از مدارک لازم برای تهیه حکم تخلیه می باشد. پس از آن موجر میتواند با توجه به سند مالکیت و اجاره نامه عادی یا رسمی و با توجه به شرایط اثبات صدور حکم، نسبت به اخذ حکم تخلیه اقدام کند.

حکم تخلیه چگونه ابلاغ می شود؟

در صورتی که موجر بتواند عدم صلاحیت مستاجر را برای استفاده از ملکش به صورت قانونی اثبات نماید، دادگاه یا شورا حکم تخلیه صادر خواهد کرد. لذا تا 24 ساعت پس از صدور حکم، مستاجر از آن با خبر خواهد شد و در ادامه حکم تخلیه به وی ابلاغ می شود.

پس از ابلاغ حکم، مستاجر تا 72 ساعت فرصت دارد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. حتی در صورتی که مستاجر نسبت به این حکم اعتراضی داشته باشد، بنا به حکم چاره ای به جز تخلیه نخواهد داشت.

لازم به ذکر می باشد که تنها در زمانی که موجر ودیعه یا پول پیش مستاجر را پرداخت کرده باشد، تخلیه صورت خواهد گرفت. لذا در شرایطی که ودیعه پرداخت نشده باشد، تا زمان پرداخت و ارائه رسید، تخلیه ملک به تعویق خواهد افتاد.

متوقف کردن حکم تخلیه چگونه انجام می شود؟

اگر چه موجر میتواند بسته به شرایط خاص حکم تخلیه دریافت کند و آن را پیگیری و اجرا نماید. اما باید به این نکته نیز توجه داشت که در برخی از مواقع می توان این حکم را متوقف کرد و مانع اجرای ان شد. البته مهلت 3 روزه ای که برای تخلیه ملک به مستاجر داده می شود، برای پیگیری و اقدام علیه تخلیه مدت زمان مطلوب و مناسبی نیست. در صورتی که مستاجر درخواست دادرسی فوری دهد، بدون  اینکه نیازی به ارائه درخواست باشد، تقاضای مستاجر مورد بررسی قرار می گیرد.

به عنوان مثال اگر مستاجر ادعا کند که اجاره نامه را تمدید کرده است و یا سندی که موجر برای تخلیه ملک ارائه داده است، جعلی می باشد، میتواند در این باب اقدام نماید و  روال تخلیه ملک را متوقف سازد.

دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟

در صورتی که به دنبال تهیه دستور تخلیه باشید، باید این را بدانید که این دستور پس از تقاضا و بررسی های کوتاه شواهد، صادر خواهد شد. در صورتی که در مورد حکم تخلیه شرایط کمی متفاوت است. حکم تخلیه  حداکثر تا 20 روز پس از صدور دارای حق تجدیدنظر خواهد بود. اگر پس از این مدت هم حکم به نفع موجر باشد، باید در ادامه راه صدور اجرائیه را تقاضا نماید. پس از این کار 10 روز دیگر برای اعتراض در نظر گرفته شده است. در صورتی که پس از صدور اجرائیه اعتراضی به آن وارد نباشد و یا اعتراضی که شده است، مورد قبول قرار نگیرد، مستاجر ملزم به تخلیه ملک خواهد بود.