بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره و شرایط آن

فسخ قرارداد اجاره یعنی موجر یا مستاجر زمانی می توانند از این حق قانونی و شرعی استفاده کنند که هرگاه عقد را برخلاف مقصود خودشان نظیر وجود عیب در موضوع عقد یافتند. این فسخ مربوط به زمان گذشته و خصایصی که در اجاره نمایان است نمی باشد بلکه مربوط به امور آینده است.

به عنوان مثال، فسخ در مورد عیوبی که در مدت اجاره صورت می گیرد وً به گذشته مربوط نمی باشد زیرا منافع گذشته سالم بوده است. ( برای مثال اگر شیرهای آب در ابتدا سالم بوده و در مدت اجاره خراب شده باشد این موضوع نمیتواند مورد فسخ قرارداد شود چون در زمان اجاره سالم بوده است) ولی در زمانی که عیب از ابتدا وجود داشته فسخ قرارداد اجاره از همان آغاز اجاره، آن را منحل خواهد کرد و تمام اجاره بها که داده بود به او بازگردانده می شود و او تنها ضامن اجرت المثل است.

انواع فسخ قرارداد اجاره

به حق فسخ در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» نیز گفته می‌شود. قانون مدنی تمام انواع خیار را در تمامی معاملات لازم قابل اجرا می داند، جز خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص خرید و فروش می باشند. همچنین خیار تفلیس موجود در ماده 380 ق.م نیز در اجاره جاری است، ولی با این حال همان قانون در موارد مختلف اجاره، تنها به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان ماده 456 اکتفا نموده است.

خیار تخلف شرط

از جمله خیار تخلف شرط که ماده 496 ق.م می باشد :« …… و نسبت به تخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.»

به موجب ماده 496 ق.م دیگر لزومی ندارد ابتدا برای اجبار موجر یا مستاجر اقدام شود، بلکه با مشاهده تخلف، از تاریخ تخلف قابل فسخ می باشد. هم چنین در قانون روابط مؤجر و مستأجر تخلف از همه شروط مقرر میان طرفین به آنها حق فسخ قرارداد اجاره نمی دهد و اعمال آن محدود به شروطی است که در قانون آمده است. زمانی که  مؤجر عیبی در اجرت یافت که پیش از قبض وجود داشته می تواند آن را  می تواند فسخ کند و یا مطالبه عوض و بدل نماید.

ماده 14 در فسخ قرار داد اجاره

در موارد زیر مرجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

• بند 2- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.
• بند 7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای مؤجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
• بند 8- در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
• بند9- در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد مؤجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
• تبصره 4- در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یا واحد مسکونی باشد مؤجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

خیار عیب

خیار عیب، یکی از خیارات جاری در اجاره است که موادی از قانون مدنی را به خود اختصاص داده است. هر زمانی که عیب مزبور باعث اخلال و یا ضرر به استفاده از ملک نشود، مستأجر حق خیار فسخ قرارداد اجاره نخواهد داشت و نیز مستأجر وقتی حق خیار دارد که مؤجر حضور داشته باشد. خیار عیب در مواد 478 تا 482 و بند 1 و 2 از ماده 12 قانون روابط مؤجر و مستأجر به طور اجمال آورده شده است که در آن سه فرض تصور می المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه در موردی که شود.

1- معیوب بودن عین مستأجره در حین عقد:

هرگاه معلوم شود عین مستأجره (ملک ) در حال اجاره دارای نقص و عیب  بوده، مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر مؤجر رفع نقص کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره ندارد. بنابراین مستأجر در اجاره (برخلاف مشتری در بیع) نمی تواند عین را نگه داشته و در مقابل عیب ارش بگیرد.

نکته عیبی موجب پیدایش خیار فسخ است که موجب نقصان منفعت یا سختی در استفاده ملک باشد زیرا رکن اصلی عقد اجاره منفعت است و نیز هرگاه عیب در بعضی از عین مستأجره موجب عدم قابلیت و یا دشواری در استفاده از آن گردد، از قبیل مرطوب بودن برخی از اطاق های خانه مستأجر می تواند تقلیل نسبی مال الاجاره را بخواهد و یا اجاره را فسخ کند.

2- معیوب شدن عین مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض:

قانون مدنی در باره این موضوع مقرر کرده است: « عیبی که بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره به وجود آید ، موجب خیار است» یعنی عیب قبل ازتحویل گرفتن ملک مانند عیب بعد از عقد بر عهده موجرمی باشد و در نتیجه مستاجر قانوناً حق فسخ قرارداد اجاره دارد. در عیب قبل ازتحویل گرفتن هرگاه عین مستأجره بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن معیوب شود، مستأجر مختار است که اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو قبول نماید. بنابراین برای استفاده از خیار لازم نیست که حتماً در زمان عقد معیوب باشد بلکه عیب بوجود آمده پس از عقد نیز ، به مستأجر حق فسخ می دهد، اعم از این که قبل از تحویل گرفتن ملک به وجود آمده باشد و یا در مدت اجاره، منتها در صورت بوجود آمدن عیب پس از عقد و قبل از تحویل گرفتن ملک خیار فسخ به تمام مدت خواهد بود و در صورت ایجاد آن در مدت اجاره فقط نسبت به بقیه مدت حق فسخ قرارداد اجاره دارد. زیرا فسخ ناظر به آینده است.

3- معیوب شدن عین مستأجره در مدت اجاره :

طبق ماده 480 قانون مدنی عقد اجاره در این صورت به اعتبار مدت به دو عقد تقسیم می شود که نسبت به مدت قبل از بوجود آمدن عیب صحیح و نسبت به مدت بعد از آن قابل فسخ می باشد؛ زیرا منافع مدت قبل از پیدایش عیب، سالم بوده و به وسیله مستأجر استفاده شده است و از تاریخ یاد شده که نقصان منفعت و یا دشواری در انتفاع ایجاد شده است، مستأجر برای جبران ضرر خود می تواند عقد اجاره را نسبت به آن مدت از باطل نماید.

خیار شرط

خیار شرط یا به عبارتی دیگر همان شرط خیار در عقد است. در قانون مدنی و نیز قانون روابط مؤجر و مستأجر، خیار مزبور پیش بینی شده است. با این تفاوت که در قانون اخیرالذکر شرط خیار به سود مؤجر را تنها وقتی جایز دانسته اند که مورد اجاره محل سکنی باشد. ولی قانون مدنی شرط فسخ قرارداد اجاره برای مؤجر در صورت فروش عین مستأجره را به یکی از سه صورت ذیل تجویز کرده است:

1) ضمن عقد اجاره برای مؤجر در تمامی مدت اجاره حق فسخ شرط می شود ولی اعمال آن بر فروش عین مستأجره متوقف است.

2) ضمن عقد اجاره شرط می شود که اگر مؤجر عین مستأجره را بفروشد، حق خیار برای او به وجود آید.

3) ضمن عقد اجاره شرط می شود که چنانچه مؤجر عین مستأجره را بفروشد عقد به خودی خود منفسخ گردد.

4) ضمن عقد اجاره شرط می شود، اگر مؤجر عین مستأجره را بفروشد، مستأجر ملزم باشد اجاره را فسخ نماید، در این صورت پس از فروش آن اگر مستأجر خودداری از فسخ قرارداد اجاره نماید، اجبار می گردد. در هر حال در مواد 456 و 399 ق.م خیار مزبور برای هر دو طرفین عقد(مؤجر و مستأجر ) یا شخص ثالث پیش بینی شده است.