روش های تقسیم ملک مشاع چیست؟

یکی از شایع‌ترین مشکلاتی که در مورد املاک مشاع به وجود می‌آید، بروز اختلاف نظر مابین مالکین در مورد فروش یا تقسیم ملک مورد نظر است. بر طبق تعریف قانونی که در مورد ملک مشاع وجود دارد، سهم تمامی مالکین در بخش‌های مختلف ملک مزبور پراکنده می‌باشد. لذا تفکیک و تقسیم آن کار چندان ساده‌ای نیست. در صورتی که یکی از مالکین قصد فروش سهم مشاع خود را داشته باشد، تنها می‌توان به کمک تفکیک و افراز به مقصود وی جامه عمل پوشاند.

املاک مشاع می‌توانند در اشکال مختلفی از قبیل: قیمی، عین، منفعت، دین و… ظاهر شوند. به همین جهت قانون در نخستین مرحله اختیار تفکیک ملک را به مالکین داده است تا با توافق و تراضی به یک نتیجه واحد برسند. اما اگر توافقی بین مالکین صورت نگیرد، وارد مرحله دوم خواهیم شد. در این مرحله قانون به طور مستقیم به موضوع ورود پیدا خواهد کرد و با اجبار شرکا را مجبور به تقسیم ملک مشاع می‌کند.

ما در این مقاله در مورد تقسیم ملک و اصطلاحات رایج و کاربردی در این زمینه با شما صحبت خواهیم کرد. پس با ما باشید.

با معنای تقسیم آشنا شوید

از دید قانون تقسیم، دو مفهوم افراز و تفکیک را در بر می‌گیرد. به زبان دیگر میتوان گفت تفکیک و افراز دو نوع مختلف از تقسیم به شمار می‌روند. با استناد به قانون مدنی کشور چنانچه مالی منقول یا غیر منقول دارای دو شریک باشد و شرکا تصمیم بگیرند تا آن را بین خودشان تقسیم کنند، باید از تقسیم نامه عادی استفاده نمایند. با کمک تقسیم نامه عادی می‌توان چگونگی تقسیم ملک را مشخص نمود.

منظور از افراز چیست؟

هر گاه کلمه افراز به گوشتان خورد، باید بدانید این کلمه به معنای جدا کردن یک چیز از دیگری است. با کمک افراز می‌توان سهم هر یک از شرکا را از طرف دیگر جدا نمود. برای این کار می‌توان بر طبق تراضی و یا اجبار قانون پیش رفت. با افراز می‌توان به مالکیت چند شریک استقلال بخشید. لذا هر شخص به عنوان مالک مستقل ملک مشترک سابق شناخته می‌شود.

منظور از تفکیک چیست؟

چنانچه تصمیم بر آن باشد که مالی غیر منقول را به قطعات کوچک‌تری تقسیم یا تجزیه کنیم، به این عمل تفکیک می‌گوییم. به عنوان مثال تصور کنید فردی دارای زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر است. اگر وی این زمین را به دو تکه ۵۰۰ متری تقسیم کند، در اصطلاح ثبتی می‌گوییم که مالک زمینش را به دو قسمت تفکیک کرده است.

لازم به ذکر می‌باشد، افرادی که تمایل به تفکیک ملک دارند، باید تمامی مراحل مربوطه را به صورت قانونی و در اداره ثبت طی نمایند.

برای اینکه بتوان ملکی را تفکیک کرد، باید در نخستین گام تقسیم نامه عادی تهیه شود. در ادامه باید سند مالکیت پیشین باطل شود. پس از این مرحله باید به منظور تنظیم صورت جلسه تفکیک از اداره ثبت کمک گرفته شود. در نهایت با توجه به صورت جلسه تهیه شده از سوی اداره ثبت، برای هر بخش مجزا یک سند مالکیت تهیه و تنظیم خواهد شد.

در صورتی که ملک مورد نظر به چند نفر یا شریک تعلق داشته باشد، تمامی مالکان با توجه به سهمشان در بخش‌های تفکیک شده با یکدیگر شریک خواهند بود.

با تفاوت افراز و تفکیک آشنا شوید

عده ای از افراد تصور می‌کنند، تفکیک و افراز هر دو به یک معنا هستند. در صورتی که همان طور که دیدید هر یک از این اصطلاحات در قانون تعریفی جداگانه دارند. درادامه اشکال و ماهیت‌های هر یک را به طور مجزا شرح خواهیم داد.

در حالت تفکیک نیازی به اشاعه وجود ندارد. یعنی در صورتی که ملک دارای یک مالک واحد باشد، میتوان نسبت به تفکیک ملک اقدام کرد. در صورتی که در حالت افراز وجود اشاعه ضرورت دارد. یعنی باید ملک مورد نظر بیش از یک مالک داشته باشد تا بتوان اقدامات لازم به منظور افراز را در پیش گرفت.

از دیگر ویژگی‌های تفکیک می‌توان به عدم ضرورت بررسی کل سهم در زمان تفکیک اشاره کرد. یعنی هیچ الزامی در توجه دقیق به 6 دانگ ملک در مراحل اولیه نیست. بدین ترتیب مالکان می‌توانند در زمان تهیه تقسیم نامه نسبت به احیای دقیق حقوقشان اقدام نمایند. در ادامه کار، سهم هر یک از مالکان مشاع به درستی مورد بررسی قرار می‌گیرد تا در مورد سهم هر یک به یک توافق و نتیجه مشترک برسند.

در صورتی که در افراز شرایط اینگونه نیست. در افراز باید از همان ابتدا به سهم شرکا توجه ویژه‌ای شود و اگر بنا به دلایل مختلفی از قبیل تصرف شرکا امکان رعایت سهم در ملک مزبور وجود نداشته باشد، لازم است تا تعدیل برقرار شود. بدین ترتیب سایر شرکا موظف می‌شوند تا بهای بخش اضافی ملکی که به شریک تعلق دارد را به وی پرداخت نمایند. ضمن اینکه باید تمامی این موارد در صورت مجلس مربوط به افراز قید شود.

به زبان دیگر میتوانیم بگوییم که هدف از تفکیک یک ملک تنها تقسیم کردن آن است. در صورتی که هدف از افراز، تقسیم ملک مشاع مورد نظر است. به طوری که سهم هر یک از مالکان در آن مشخص شود. در افراز تمامی قطعات افرازی با توجه به سهم هر مالک به آنها تخصیص داده می‌شود. به همین جهت می گوییم که حالت اشاعه از لازمه‌های اصلی افراز به شمار می‌رود. اما چنانچه افرادی قصد تفکیک ملکی را داشته باشند، می‌توانند با چشم پوشی از حالت اشاعه به قوانین و ضوابط شهرداری رجوع نمایند و در ادامه مراحل قانونی تفکیک را طی نمایند.

روش پیگیری افراز ملک مشاعی

چنانچه بخواهید درخواست افراز خود را پیگیری نمایید، می‌توانید به دو مرجع ذی صلاح مراجعه کنید. این دو مرجع عبارتند از: ۱- محاکم دادگستری. ۲- اداره ثبت

سوالات رایج در مورد افراز ملک

اگر تمامی مراحل ثبتی ملک مورد نظر به اتمام رسیده باشد، می‌توان برای پیگیری درخواست افراز به اداره ثبتی کشور مراجعه کرد. اما در صورتی که کماکان عملیات ثبتی ملک مزبور ادامه داشته باشد، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل مسئول رسیدگی به درخواست افراز خواهند بود. حالا شاید این سوال برایتان مطرح شود که چه موقع می‌توانیم بگوییم عملیات ثبتی خاتمه یافته است؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که هرگاه سند مالکیت ملک مورد نظر صادر شود و توسط دفاتر املاک به ثبت رسد، می‌توانیم بگوییم که عملیات ثبتی خاتمه یافه است. البته اگر درخواست مرتبط ثبت شود و آگهی نوبتی ان منتشر شود و حدود قانونی ملک نیز مشخص شود و همچنین نسبت به مهلت واخواهی اعتراضی وجود نداشته باشد که بتوان در ادامه ملک مورد نظر را در دفاتر املاک ثبت کرد، باز هم میتوانیم بگوییم که عملیات ثبتی خاتمه یافته است.

از مسائل رایج دیگری که در مورد افراز وجود دارد، میتوان به موضوع املاک مشاعی اشاره کرد که بخشی از آن دارای سند مالکیت و بخش دیگر فاقد سند است. سوال اینجاست که آیا در این حالت می‌توان نسبت به ملک مشاعی که بخشی از آن دارای سند و بخشی دیگر فاقد سند مالکیت است، افراز انجام داد؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم در چنین وضعیتی که هیچ درخواست ثبتی ارائه نشده باشد، نمی‌توان نسبت به افراز ملک اقدام کرد. زیرا برای به پایان رساندن جریان ثبتی به کل ملک مشاع نیاز خواهد بود و نمی توان تنها به بخشی از آن که دارای سند مالکیت است، بسنده کرد.

سومین مسئله مهمی که در مورد افراز ملک وجود دارد، به مالکین مربوط می‌شود. سوال اینجاست در صورتی که مابین شرکا، غایب یا محجوری وجود داشته باشد و عملیات ثبتی به پایان رسیده باشد، چگونه باید به درخواست رسیدگی کرد؟ در پاسخ باید بگوییم که برای رسیدگی به این وضعیت باید به دادگاه رجوع شود.

منظور از مجهول المالک چیست؟

بر طبق قانون چنانچه حتی ۱ درصد از پلاک ملک مشاعی مجهول المالک شناخته شود، باید پیگیری کار به دادگاه عمومی ارجاع داده شود. در ادامه دادگاه عمومی حقوقی به مسئله افراز رسیدگی خواهد کرد.

لازم به ذکر می‌باشد که در قانون مابین مجهول المالک ثبتی و مجهول المالک مدنی تفاوت‌های فاحشی وجود دارد. بدین ترتیب به مالک مشخص و معلومی که درخواستی را به ثبت نرسانده است، مجهول امالک ثبتی گفته می‌شود. در صورتی که منظور از مجهول المالک مدنی، مالکی است که مشخص و معلوم نیست.

اقامه دعوای افراز

در صورتی که مالکین قصد اقامه دعوای افراز داشته باشند، باید دادخواست مزبور را به دادگاه ارائه دهند. لازم به ذکر است برای اقامه این دعوی به طرفیت تمام مالکین نیاز خواهد بود. در صورتی که چنین اصلی در ارائه دادخواست رعایت نشود، دعوا رد می‌شود و باید دعوی جدید به طرفیت تمامی شرکا ارائه شود.

آشنایی با مراحل مختلف افراز

در سال ۱۳۵۸ قانونی مبنی بر افراز و فروش املاک مشاع به تصویب رسیده است. لذا برای طی شدن مراحل افراز باید به این قانون رجوع شود. افراز ملک مشاع ۱۰ مرحله مختلف را شامل می‌شود که در ادامه مراحل مختلف آن را شرح خواهیم داد.

مرحله اول- همان طور که پیشتر هم ذکر کردیم برای ارائه درخواست باید عملیات ثبتی ملک مورد نظر به اتمام رسیده باشد و هیچ نقطه سیاهی در این زمینه وجود نداشته باشد. به طوری که ملک مورد نظر دارای سند مالکیت باشد و آگهی نوبتی و تحدیدی آن از سوی دفاتر ثبتی انتشار یافته باشد و هیچ گونه اعتراضی در موعد مقرر در این باب مطرح نشده باشد. لذا به یاد داشته باشید ملکی که سند مالکیت نداشته باشد و حدود آن به درستی مشخص نشده باشد، پیش زمینه‌های لازم برای افراز را نخواهد داشت. به طور کلی پس از خاتمه عملیات ثبتی، مراحل افراز ملک آغاز خواهد شد.

مرحله دوم- برای ارائه درخواست باید اطلاعات شخصی و هویتی و همچنین آدرس دقیق هریک از مالکین به اداره ثبت تحویل داده شود. در همین مرحله به طور رسمی وظایف اداره ثبت شروع خواهد شد تا به وضعیت موجود رسیدگی نماید و بررسی‌های لازم را در پیش گیرد. در صورتی که مستندات و اطلاعات مربوط به شرکا دقیق و درست نباشد، پیگری کار متوقف خواهد شد تا زمانی که شرکا نسبت به اصلاح اطلاعات و مستندات مربوط به خود اقدام نمایند.

مرحله سوم- در این مرحله از نماینده اداره ثبت کمک گرفته می‌شود تا وضعیت موجود را مورد بررسی قرار دهد. وی موظف است که اعلام کند ملک مورد نظر دارای محدودیت‌های قانونی می‌باشد یا خیر. بررسی سند مالکیت و طی شدن تمامی مراحل قانونی ثبت ملک در این مرحله جای دارد. بدین ترتیب در مراحل آتی هیچ گونه مشکلی در زمان افراز و تفکیک ملک به وجود نخواهد آمد.

مرحله چهارم- در این مرحله نماینده اداره ثبت باید نتیجه تمامی تحقیقات خود را به رئیس اداره ثبت تقدیم نماید. در ادامه رئیس اداره ثبت با تکیه بر نتایج تحقیقات، تصمیم خواهد گرفت.

مرحله پنجم- در صورتی که ملک مورد نظر دارای شرایط لازم برای افراز باشد، رئیس اداره ثبت پرونده را برای پیگیری و ادامه کار به نقشه بردار ثبت تحویل خواهد داد. نقشه بردار ثبت باید معاینه محلی و نقشه برداری از ملک مورد نظر را انجام دهد.

مرحله ششم- در این مرحله باید نقشه بردار ثبت به همراه نماینده اداره ثبت در محل مورد نظر حاضر شوند و از تمامی شرکای خواهان افراز بخواهند در همان زمان مقرر در ملک حضور داشته باشند. در روز معاینه صورت مجلسی به امضای تمامی مالکان حاضر و نماینده اداره ثبت خواهد رسید. در ادامه باید فرم مورد نظر به مسئول واحد ثبتی تحویل داده شود تا رسیدگی‌های لازم انجام شود.

مسئول واحد ثبتی موظف است تا درخواست را با مقررات قانونی و ضوابط ثبتی تطبیق دهد و در نهایت نسبت به قبول یا رد درخواست تصمیم گیری نماید. در صورتی که ملک مورد نظر قابل افراز باشد، باید یک نسخه از صورت مجلس و کپی نقشه افرازی به شرکا ارائه شود. بر طبق قانون چنانچه شرکا  نسبت به صورت مجلس و نقشه افرازی اعتراضی داشته باشند می‌توانند تا ۱۰ روز پس از ابلاغ، اعتراضشان را در دادگاه حقوقی مورد نظر ثبت کنند.

مرحله هفتم- در صورتی که اعتراضی نسبت به ملک مشاعی مورد افراز وجود داشته باشد، وارد مرحله هفتم خواهیم شد. در این مرحله دادگاه محل ملک مورد نظر مشاع، رسیدگی‌های لازم در مورد مدارک و سند مالکیت ملک مزبور را از سر خواهد گرفت و به تطبیق اسناد ارائه شده می‌پردازد. در صورتی که دادگاه به قابل افراز بودن ملک مشاع حکم دهد، برای پیگیری کار به ماده ۸ قانون افراز و فروش املاک مشاع رجوع می‌شود.

مرحله هشتم- در این مرحله نماینده ثبت باید نسبت به تهیه پیش نویس قطعات مفروزی اقدام به عمل آورد. در ادامه باید از سوی دفاتر املاک سند مالکیت پیشین باطل شود و اقدامات لازم برای تهیه سندهای جدید در پیش گرفته شود. در ادامه باید با کمک یک بخشنامه، دفاتر اسناد رسمی تابعه را از ابطال سند مالکیت اولیه مطلع ساخت.

مرحله نهم- در صورتی که ملک مورد نظر غیر قابل افراز معرفی شود، شرکا می‌توانند نسبت به فروش آن اقدام کنند. برای اینکار کافیست تا به دادگاه رجوع شود. در ادامه مرجع مورد نظر دستور فروش را مورد بررسی قرار خواهد داد و پس از فروش ملک مزبور مطابق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع، دادگاه هزینه‌های عملیات اجرایی را از مبلغ فروش کسر خواهد کرد و مابقی را مابین شرکا تقسیم می‌کند.

مرحله دهم- در مرحله آخر فقط کافیست تا برای ملک مشاع قابل افراز از شهرداری استعلام گرفته شود.

با نحوه افراز آپارتمان آشنا شوید

اگر آپارتمان مور نظر ساخته شده باشد و تمامی مراحل ساخت به اتمام رسیده باشد، شهرداری به مالکین برگه پایان کار ارائه خواهد داد. در صورتی که ساختمان نیمه تمام باشد، مالکین می‌توانند به منظور تهیه گواهی عدم خلاف اقدام نمایند. به طور کلی برای اینکه مالکان بتوانند ملک مورد نظرشان را معامله کنند، به برگه پایان کار یا گواهی عدم خلاف نیاز خواهند داشت.

در صورتی که مالکان درخواست افراز آپارتمان را داشته باشند، باید پس از تکمیل تمامی مراحل ساخت و دریافت برگه پایان کار به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

بر طبق قانون هر آپارتمان دارای دو بخش اختصاصی و مشترک است. قسمت‌های اختصاصی آپارتمان‌ها در تصاحب یک نفر مشخص قرار دارد. واحد آپارتمان، پارکینگ و انباری در این تعریف جای دارند. لذا افرادی که به عنوان صاحب بخش اختصاصی شناخته می‌شوند، می‌توانند هر گونه دخل و تصرفی در ملکشان انجام دهند. اما قسمت‌های مشترک آپارتمان همانگونه که از نامشان پیداست به عنوان قسمت‌های مشترک بین تمامی مالکین شناخته می‌شوند. این قسمت‌ها حتی پس از افراز هم کماکان به تمامی مالکان تعلق خواهند داشت. راه پله، آسانسور، پاگرد و… از جمله بخش‌های مشترک آپارتمان‌ها به شمار می‌روند. لذا هر گونه تغییر، دخل و تصرفی در این اماکن باید با نظر و  توافق تمامی مالکین صورت پذیرد.

نتیجه گیری

ما در این مقاله در مورد تفکیک، افراز و شرایط هر یک به طور مجزا صحبت کردیم. در ادامه کلیدی ترین مسائلی که در این مقاله به آنها پرداختیم را مجددا به اختصار خدمتتان عرض می‌کنیم:

• در صورتی که شخصی به عنوان یکی از مالکین ملک مشاع شناخته شود و قصد فروش سهمش را داشته باشد، باید درخواست افراز دهد.
• برای تفکیک ملک وجود تنها یک مالک هم کفایت می‌کند. در صورتی که برای افراز یک ملک به ۲ یا تعداد بیشتری شریک نیاز خواهد بود.
• تفکیک و افراز را می‌توان از اقسام تقسیم ملک به شمار آورد.
• برای اینکه بتوان ملکی مشاع را افراز کرد باید به قوانین و ضوابط تقسیم ملک توجه داشت.
• مالکینی که قصد افراز آپارتمانشان را دارند، باید پیش از هر اقدامی برگه پایان کار آپارتمان را در دست داشته باشند تا بتوانند مابقی مراحل قانونی افراز را طی نمایند.
• راه پله‌ها، آسانسورها، فضای سبز ساختمان و… از بخش های مشترک ساختمان به حساب می‌آیند که هیچ گاه نمی‌توان نسبت به افراز ان اقدام کرد.