عدم صدور پایان کار که نوعی از تخلفات ساختمانی است به چه معناست؟

عدم صدور پایان کار ساختمان: اگر قصد ساخت و ساز دارید، لازم است با این تخلفات ساختمانی آشنا شوید تا هنگام گرفتن پایان کار به مشکل برنخورید.

احداث ساختمان مغایر با کاربری

شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدتت یک ماه تصمیم می‌گیرد. دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج، طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به‌وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود. ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویبب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره  یک ماده 100 قانون شهرداری معاف هستند.

تخلف تراکم ساختمانی و عدم صدور پایان

تخلف تراکم اضافی تحت عنوان «تخلف از اصول شهرسازی» و گاهی از ضوابط فنی یا بهداشتی قابل‌رسیدگی است. شهرداری بعد از اخذ جریمه باید برابر تبصره 4 قانون، گواهی پایان ساخت را صادر کند. در هر مورد که شهرداری حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته‌شده  قسمت‌های اضافه بناست که قبل از آن غیرمجاز محسوب می‌شده است. اعتبار رأی بقای جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پا برجاست و درصورت تخریب و تجدید بنا  استناد به رأی صادرشده برای استفاده از تراکم اضافه در ساخت مجدد به هیچ‌وجه قابل‌قبول نیست.

کمیسیون تصمیمات در مورد تخلف عدم استحکام بنا و عدم صدور پایان

به نظر می‌رسد در مورد تخلف عدم استحکام بنا، کمیسیون می‌تواند با توجه به روح قانون و قواعد حقوقی مستنبط از آن، تصمیمات زیر را اتخاذ کند:

• رأی به اصلاح و رفع عیب در صورت امکان

«چنانچه نقصان درباره عدم استحکام، اعم از آنکه در جریان ساخت‌وساز یا بعد از عدم صدور پایان ساختمان بوده و از لحاظ فنی قابل‌ رفع باشد، کمیسیون رأی به رفع نقص یا تعیین مهلت مناسب خواهد داد.» به نظر می‌رسد که اتخاذ چنین تصمیمی و عدم صدور رأی تخریب اصولاً تأمین‌کننده منافع جامعه و ذی‌نفع است و در صورت امکان ابقا نباید تخریب شود.

• رأی تخریب ساختمان غیرمستحکم

چنانچه از لحاظ فنی امکان رفع نقص وجود نداشته باشد یا ذی‌نفع به مفاد رأی صادره درباره رفع نقص و مهلت تعیین‌شده عمل نکند، رأی تخریب صادر می‌شود. لازم به ذکر است که کمیسیون در هیچ حالتی نمی‌تواند با صدور رأی پرداخت جریمه موجبات بقای ساختمان غیرمستحکم را فراهم آورد.

عدم استحکام بنا

در صورتی که نقصان  درباره «عدم استحکام بنا» از نظر فنی قابل رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده می‌دهد. اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم‌سازی نباشد یا ذی‌نفع در زمان تعیین‌شده نسبت به مقاوم‌سازی اقدام نکند، رأی قلع بنا صادر و به اجرا گذاشته می‌شود و کمیسیون نمی‌تواند در چنین موردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیرمستحکم را که خطرآفرین است، فراهم کند. درخصوص گزارش «عدم استحکام بنا» اگر بین شهرداری و ذی‌نفع اختلافف حاصل شود یا زمانی که مهندس ناظر گزارش شهرداری را مبنی بر عدم استحکام بنا قبول نداشته باشد، مراتب به کارشناس دادگستری ارجاع می‌شود.

از سوی دیگر، «تخلف عدم استحکام بنا از دید فنی» می‌تواند در برگیرنده مجموعه وسیعی از امور مربوط به ساختمان شامل مراحل و موارد پی و پی‌سازی و بررسی ژئوتکنیکی و شناسایی خاک‌های محل ساخت‌وساز و نحوه اجرای شالوده‌ها، ستون‌های ساختمان و دیوارهای باربر، پله‌ها و خرپاها و فاصله و تناسب آنها با هم و ارتفاع ساختمان، مصالح مورد استفاده در ساختمان و مقاومت آنها باشد که باید براساس ضوابط شناخته‌شده مهندسی و معماری لحاظ شود. شهرداری طبق قانون ایران باید در تمامی مراحل طراحی، کنترل و در جریان ساخت‌وساز بنا نیز نظارت کند چراکه نظارت در مرحله ساخت و جلوگیری از ایجاد بنای غیرمستحکم بی‌گمان منطقی‌تر و مفیدتر از مواردی است که شاید ساختمان غیرمستحکم ساخته شود و پس از پایان  ساخت بخواهند در مورد آن تصمیم‌گیری کنند.

طبق قانون شهرداری ایران، اتخاذ تدابیر مؤثر در ارتباط با بناهای خطرناک واقع در معابر ازجمله وظایف دیگر شهرداری است که هم شامل ساختمان‌های مجاز و هم غیرمجاز می‌شود. بند 14 ماده 55 قانون شهرداری در این خصوص ابراز می‌دارد: «تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیل، حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه و اماکن عمومی و دالان‌های عمومی و خصوصی و… اتخاذ شود.» همچنین طبق تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری ایران:

«موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان، رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده 100 است.»

مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص

در مورد آرای صادره از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف10 روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این کمیسیون دیگر ماده100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند، رأی این کمیسیون قطعی است اما با توجه به بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 85/9/25، رأی قطعی کمیسیون ماده100 قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است. در این مقاله به بررسی عدم صدور پایان کار در ساختمان پرداختیم.