- آیا می‌دانید در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 دو حق سرقفلی و حق کسبوپیشه در نظر گرفته شده بود؛ اما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 حق کسبوپیشه حذف شد و فقط حق سرقفلی باقی ماند؟
- آیا می‌دانید براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 حق سرقفلی در رابطه با اجاره چه اماکنی است؟
- آیا می‌دانید یک مستأجر فقط در صورتی می‌تواند از موجر (شخص اجاره دهنده) دریافت کند که در مدت اجاره به او حق مزبور را پرداخت کرده باشد؟
- آیا می‌دانید که هرگاه درخصوص میزان آن میان طرفین توافق حاصل نشود با نظر دادگاه این مبلغ تعیین می‌شود؟
- آیا می دانید حق آن را می‌توان هم از طریق سند رسمی و هم از طریق سند عادی انتقال داد؟
- آیا می‌دانید حق آن از حقوق مالی است و می‌توان آن را توقیف کرد؟
این مطلب با پاسخ به این سوالات، به شما کمک میکند تا اطلاعات بیشتری از سرقفلی داشته باشید.
از حق سرقفلی چه می‌دانیم؟
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 دو حق سرقفلی و کسبوپیشه پیش‌بینی شده بود. اما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 از آن دو، حق کسبوپیشه حذف شد و تنها حق سرقفلی باقی ماند. در واقع، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت میکند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌می‌گرداند.
این حق مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند. در حال حاضر به افرادی که ملکی تجاری اعم از مغازه یا دکانی را در اختیار دارند و دنبال اجاره آن هستند توصیه می‌شود اگر می‌خواهند قرارداد اجاره خود را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 تنظیم کنند، به طور حتم به مساله سرقفلی و شرایط آن در قانون جدید توجه کنند.
مستأجر نمی‌تواند در همه موارد از موجر سرقفلی دریافت کند
با مطالعه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 می‌فهمیم که قرار نیست یک مستأجر بتواند همیشه و در هر شرایطی از موجر خود آن دریافت کند. در اصل در سه صورت است که او می‌تواند از این حق برخوردار شود:
- صورت نخست زمانی است که در قرارداد اجاره شرط شود، در طول مدت اجاره، موجر حق افزایش اجاره‌بها یا تخلیه ملک را نداشته باشد. این فرض که مستند به ماده 7 قانون موجر و مستأجر سال 1376 بوده مشروط به توافق موجر و مستأجر است. به عبارت دیگر به صرف وجود این شرط در قرارداد، به مستأجر اجازه مطالبه سرقفلی داده نمی‌شود بلکه مستأجر می‌تواند به ازای اسقاط حقوق ناشی از این شرط با موجر توافق و مبلغی را به‌عنوان سرقفلی دریافت کند و اگر توافقی حاصل نشد سر قفلی پرداخت نمی‌شود.
- صورت دوم زمانی است که در قرارداد اجاره شرط شود برای چند سال، مالک حق نداشته باشد ملک را به کسی غیر از مستأجر اجاره دهد. در هرسال هم باید به مقدار معمول از او اجاره‌بها دریافت کند. البته صرف وجود این شرط به مستأجر حق مطالبه نمی‌دهد بلکه مستأجر می‌تواند به ازای اسقاط حقوق ناشی از این شرط با موجر توافق کند که مبلغی به عنوان سر قفلی به او پرداخت شود و اگر این توافق به وجود نیامد سرقفلی هم پرداخت نمی‌شود.
- صورت سوم زمانی است که مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی را به عنوان سر قفلی به موجر پرداخت کرده باشد.
تعیین مقدار سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است. در واقع مالک را تعیین میکند و مستأجر یا این مبلغ را می‌پذیرد یا در صورت تمایل نداشتن از معامله انصراف می‌دهد.
نکاتی درباره حق سر قفلی
- ممکن است موجر از ما سرقفلی نگرفته باشد. اما ما با دریافت مغازه را به شخص دیگری اجاره داده باشیم. در این صورت باید مستأجر را آگاه کنیم که با پایان مدت اجاره، حق ندارد برای دریافت سرقفلی به موجر ما مراجعه کند. به عبارت دیگر او باید این حق را از ما دریافت و سریع مغازه را تخلیه کند.
- ما تنها در صورتی می‌توانیم از موجرمان حق سر قفلی دریافت کنیم که هنگام اجاره به او این مبلغ را پرداخت کرده باشیم.
- هرگاه در خصوص میزان سرقفلی میان طرفین توافق حاصل نشود با نظر دادگاه این مبلغ تعیین خواهد شد.
- سرقفلی جز در مورد توافق طرفین جنبه قانونی ندارد؛ به عبارت دیگر در صورتی میان موجر و مستأجر جاری خواهد بود که بر سر آن توافقی صورت گرفته باشد.
- انتقال حق سر قفلی هم از طریق سند رسمی و هم از طریق سند عادی پذیرفته شده است. بنابراین نیازی نیست تا به طور انحصاری از یکی از دو روش مزبور استفاده شود.
- حق سر قفلی از حقوق مالی و قابل توقیف است. به‌عنوان مثال زن برای دریافت مهریه خود می‌تواند توقیف حق سرقفلی شوهر را مطالبه کند. با توقیف سرقفلی، این حق به فروش می‌رسد و از حاصل آن مهر زن پرداخت می‌شود. البته این موضوع مستلزم این است که حق سر ،قفلی شوهر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.
مسعود درودیان
