حق سرقفلى
حقى است معنوى شامل شهرت محل تجارت و موقعیت آن و تعداد مشتریان یا خریداران اتفاقى و رهگذر که تاجر براى تقدم در اجاره و ادامه فعالیت تجارى خود در محل کار دارا مى‌باشد و این نوع سرقفلی مبناى حقوقى دارد و قابل نقل و انتقال به دیگران مى‌باشد و همچون سایر حقوق معنوى مانند اسم تجارتی، علائم تجارتى و اختراعات خرید و فروش مى‌شود. در روابط مالک و مستأجر سابقاً حق سرقفلى منشأ قانونى نداشت و با توجه به عرف بین تجار و اصناف معامله و مبادله مى‌گردید. لیکن در قانون مالک و مستأجر که در خرداد ۱۳۵۶ تصویب گردید به‌جاى سرقفلى از حق کسب و یا پیشه و یا تجارت استفاده شده است. همچنان‌که ماده یک قانون روابط مالک و مستأجر مى‌گوید. در صورتى‌که موجر تخلیه مورد اجاره را به‌منظور احداث ساختمان جدید یا به‌عنوان احتیاج شخصى براى کسب و پیشه و یا تجارت از دادگاه بخواهد دادگاه نسبت به حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر حکم خواهد داد هرگاه تقاضاى تخلیه به‌عنوان احداث ساختمان جدید باشد مستأجر سابق در اجاره محل حق تقدم خواهد داشت و در صورت اختلاف میزان سرقفلى با توجه به ماده ۱۱ قانون مزبور، نظریه کارشناس ملاک عمل خواهد بود.
عوامل مؤثر در میزان سرقفلی
- مرغوبیت محل کسب
- شرایط اجاره که در عقد قرارداد براى موجر یا مستأجر منظور شده است.
- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و حسن شهرت
- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
- نوع کسب و پیشه
- تزئینات داخلى که به‌وسیله مستأجر به‌عمل آمده است
که با توجه به عوامل فوق میزان سرقفلى معین مى‌گردد.
انتقال حق سرقفلی
چون برابر قوانین مختلف حق سرقفلى حقى است مالى قابل انتقال مى‌باشد و مستأجر مى‌تواند با موافقت مالک، محل کسب و تجارت خود را به شخص دیگرى واگذار نماید و در صورت عدم موافقت مالک، با انتخاب محل کسب باید حق سرقفلى توسط خود مالک به مستأجر تسلیم گردد و بر طبق ماده ۲۱ قانون روابط مالک و مستأجر حق استفاده، پس از فوت مستأجر به وراث قانونى او تعلق مى‌گیرد. زیرا وراث قائم‌مقام متوفى مى‌باشند و به این جهت این حق به آنها منتقل مى‌شود.
درخصوص اینکه اماکن استیجارى پزشکان محل کسب نمى‌باشد:
در مورد اینکه آیا مطب استیجارى پزشکان محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب مى‌گردد یا نه، بین دادگاه‌هاى دادگسترى اختلاف نظر وجود داشت. زیرا بعضى از دادگاه‌ها هنگام صدور حکم تخلیه پزشکان آن را محل کسب مى‌دانستند و حکم به پرداخت حق سرقفلى مى‌دادند اما بعضى دیگر از دادگاه‌ها اماکن استیجارى پزشکان را براى مطب محل کسب ندانسته و فقط حکم به تخلیه آن بدون پرداخت حق سرقفلى مى‌دادند که این موضوع در هیئت عمومى دیوان‌عالى کشور مطرح گردیده است لذا براى آگاهى از آراء صادره عین رأى شماره ۵۷۶ مورخ ۱۴/۷/۱۳۷۱ هیئت عمومى دیوان‌عالى کشور به‌شرح زیر درج مى‌گردد.
شماره ۱۵۲۲/هـ
۱۳۷۱/۷/۲۵
پرونده وحدت رویه ردیف: ۶۹/۳۹ هیئت عمومى
