تصرف عدوانی در آپارتمان به چه معنا است؟

در این مقاله به بررسی مفهوم تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان می‌پردازیم. برقراری نظم و مشخص شدن حقوق و وظایف متقابل مستلزم تعریف دقیق قوانین و احترام به حقوق یکدیگر می­‌باشد. در مجتمع­‌های آپارتمانی مجاورت واحدها، محل‌های مشاع، سلایق گوناگون و تقابل فرهنگ‌های مختلف در صورت عدم رعایت مقرارتی خاص می­‌تواند ناراحتی ساکنین را ایجاد کند. درست است که دوستی، برادری و گذشت مهمترین اصل جهت ایجاد آرامش و صمیمیت در محیط‌های اجتماعی است؛ اما وضع قوانین نیز جهت شفاف شدن موضوعات الزامی است.

قانون تملک آپارتمان‌ها زمانی تصویب شد که تازه موضوعی به نام آپارتمان نشینی در کشورمان مطرح شده بود. مجمع عمومی بهترین نهاد تصمیم گیری درخصوص ساختمان می‌­باشد که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون و مقررات تعیین می‌شود.

مالکیت در آپارتمان‌ها بر دو بخش تقسیم می‏‎شود

• مالکیت قسمت‌های اختصاصی
• مالکیت قسمت‌های مشترک

مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی

قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده باشد را جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌کنند. استفاده از قسمت‌های اختصاصی ساختمان در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحد‌ها حق استفاده ندارند.

قسمت‌هایی از ملک که استفاده از آن به کسی اختصاص داده نشده از جز قسمت‌های مشترک میباشد بنابراین حیاط یا بامی که به واسطه عدم دسترسی در استفاده اختصاصی فردی از واحد‌های آپارتمان میباشد بخشی از مشترکات نیست حال آنکه مالکیت آن مشاع میباشد.

تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، یکی از موضوعات بسیار شایع در زندگی شهرنشینی است که در این مقاله به بررسی آن می پردازیم.

قسمت های مشترک مجتمع های آپارتمانی :

• زمین
• تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک
• چاه
• انشعاب برق مشترک
• بالابر
• فاضلاب
• انشعاب آب مشترک
• انبار مشترک
• لوله‌ها
• سیم های برق
• اسکلت ساختمان
• بام
• راهرو
• راه پله‌ها
• درب و پنجره‌ها در قسمت های عمومی
• رختشوی خانه
• حیات
• محوطه ساختمان که بخشی از ملک است
• حیات خلوت
• اتاق سرایدار
• نمای ساختمان
• انبار عمومی
• تلفن مرکزی

قسمت‌های مشترک ساختمان در قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نبوده و به کلیه مالکین تعلق می‌گیرد.

قسمت‌های مشترک یا مشاع متعلق متعلق به تمامی ساکنین ساختمان است و بر حسب ضرورت و نیاز می باشد می‌توانند استفاده کنند.

مشاعات آپارتمان

قسمت‌هایی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی ساکنین نبوده و یا در سند مالکیت ساکنین و یا طبق عرف قسمت‌ها از موارد مالکیت اشخاص نباشد، می‌تواند شامل مشاعات آپارتمان باشد.

تصرف عدوانی

تصرف در مال دیگران بدون اجازه قانون و مالک مال را تصرف عدوانی می‌گویند.

دعاوی تصرف عدوانی دونوع است

• تصرف عدوانی حقوقی
• تصرف عدوانی کیفری

اگر این دعوی به صورت حقوقی توسط خواهان مطرح شود، امکان اقامه دعوی کیفری برای وی امکان ندارد.

به مالکان پیشنهاد می‌شود جهت جلوگیری از اتلاف وقت، یکی از این دو نوع دعوای رفع تصرف عدوانی را در در کل روند پیگیری پرونده انتخاب نمایند.

برخی اوقات دیده می‌شود ساکنین، بدون اینکه خودشان در قسمت‌های مشاعات آپارتمان به صورت عدوانی و یا بدون اینکه باعث مزاحمت در استیفای خود به جهت استفاده از مشاعات گردند مانع تصرف ساکنین دیگر آپارتمان شوند.

همین موضوع یکی از مصادیق تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان می‌باشد.

طبق ماده ۴۷ قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و نگهداری از حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی در تمامی قسمت‌های ساختمان ممنوع است.

علاوه بر این در ماده ۴۸ هم آمده گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها غیر قانونی است. به هیچ عنوان استفاده از مشاعات نباید موجب آزار رساندن به ساکنین دیگر واحد‌ها شود.

تنظیم شکایت تصرف عدوانی

حکم رفع تصرف عدوانی در صورتی توسط دادگاه صادر می‌شود که دو رکن اساسی محرز باشد:

رکن اول مربوط به سبق تصرف. بدان معناست که سابقه تصرف شاکی تحقیق شود.

در رکن دوم نیز باید الحاق عدوانیت تصرف فردی که نسبت به او شکایت شده است برای مراجع قضایی اثبات شود.

اگر فردی به موجب قانون این اجازه را داشته باشد که مانع تصرف ساکن یا ساکنین دیگر در مشاعات گردد، نمی‌توان عمل او را خلاف قانون حساب کرد.

اگر یکی از ساکنین ساختمان از پرداخت هزینه‌های مشترک آپارتمان که به عهده ی مالک و ساکنین می‌باشد بی اهمیتی نشان دهد، اظهارنامه ای توسط هئیت مدیره به شخص ارسال می‌شود. در صورت عدم پرداخت آن طی مدت ده روز، می توان او را از ارائه‌ی خدمات مشترک محروم کرد.