برای اینکه بتوانید دستور تخلیه بگیرید باید یا قرارداد رسمی باشد، یعنی در دفترخانه تنظیم شده باشد یا در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی نیست (در دفترخانه تنظیم نشده است) باید توسط دو شاهد امضا شده باشد.
به این صورت که قرارداد اجاره بوسیله اجاره دهنده و اجاره کننده در یک برگ کاغذ تنظیم میشود و یا اینکه در آژانس یا بنگاههای املاک تنظیم میشود. در این دو حالت فرقی نمیکند. نکته مهمی که باید رعایت شود تا بتوانید دستور تخلیه بگیرید اینست که غیر از امضای اجاره دهند و اجاره کننده که در انتهای قرارداد اجارهمیباشد، باید امضای دو نفر به عنوان شاهد آنرا امضا کنند.
یعنی فرقی نمیکند که قرارداد اجاره را موجر و مستاجر بین خودشان تنظیم کنند و یا بنگاه آنرا تنظیم کند. مهم امضای شهود میباشد.
لذا اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره یعنی ملکی که اجاره کرده است امتناع کند اجاره دهنده (موجر) می تواند در شکایت خود (تنظیم دادخواست در شورای حل اختلاف) که باید مرجع قضایی محل وقوع ملکی که اجاره داده است باشد، مراجعه کند و خواسته دعوای خود را دستور تخلیه بنویسد نه حکم تخلیه.
بعد از اینکه موارد فوق را شورای حل اختلاف بررسی کرد میتواند دستور تخلیه را صادر کند.
مستحضر باشید که اگر موجر تقاضای حکم تخلیه کند و خواسته دعوا را حکم تخلیه قید نماید، حکم تخلیه صادر می شود که با صدور این حکم با مهلت 20 روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود. یعنی فرایند دعوا بسیار طولانی میشود.
به این صورت که پس از گذشت مدت طولانی، اگر هم حکم به نفع موجر صادر شود پس از آن موجر باید تقاضای صدوراجراییه کند و در اجراییه باز مهلت 10 روز اعتراض باید سپری شود.
اگر اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.
پس بسیار مهم است که موجر نوع خواسته را چه بنویسد. به دلیل اینکه مدت تخلیه فرق میکند.
اجاره دهنده میتواند در چند حالت برای گرفتن دستور تخلیه فوری اقدام کند؟
الف) مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد.
ب) اجاره کننده ملک (مستاجر) سه ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد.
ج) اجاره کننده ملک، حق اجاره به دیگری نداشته باشد ولی ملک را به فرد دیگری اجاره داده باشد.
د) ملکی را اجاره کننده اجاره کرده است را در جهت غیر قانونی و غیر مشروع استفاده کرده باشد.
