آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند.

حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟ مثلا او هم قرارداد اجاره‌ای منعقد کند و کسی را مستاجر خود کند؟ برای پاسخ به این سوال به گفت‌و‌گو با کارشناسان پرداخته‌ایم.

رویکرد متفاوت دو قانون

یک وکیل دادگستری با توجه به قانون مدنی در خصوص این موضوع که آیا مستاجری که محلی را اجاره کرده است، می‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد؟ توضیح می‌دهد: مستاجر پس از اجاره کردن ملکی، مانند مالک آن به حساب می‌آید و حق اجاره دادن به غیر را نیز دارد، مگر اینکه این اختیار را مالک از مستاجر سلب کرده باشد و بین طرفین توافق شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن ملک را به دیگری ندارد.

علیرضا طهماسبی می‌گوید: اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در این صورت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مستاجری که ملک مسکونی را اجاره می‌کند حق انتقال به غیر ندارد مگر اینکه بین مستاجر و موجر توافق شده باشد و مستاجر از موجر رضایت کتبی داشته باشد که مستاجر هیچ محدودیتی در مورد اجاره دادن ملک مذکور به غیر را ندارد.

قانون و موجر و مستاجر سال 56 علاوه بر املاک تجاری و اداری، برای املاک مسکونی نیز برقرار بوده است؛ اما اکنون تنها املاک تجاری مشمول این قانون هستند. طبق این قانون مستاجری که ملکی را اجاره می‌کند، حق انتقال به دیگری را ندارد، مگر از مالک رضایت نامه کتبی داشته باشد. اگر مستاجر ملکی را به دیگری اجاره دهد، در صورتی که از مالک رضایت کتبی نداشته باشد، مالک می‌تواند طی اظهار نامه‌ای حق سر قفلی را از مستاجر سلب کند.

وی ادامه می‌دهد: در خصوص اجاره‌هایی که در زمان حکومت قانون موجر و مستاجر 1356 واقع شده است؛ یعنی اجاره منعقد شده قبل از 1376 باید متذکر شد که در سال 56 هدف قانونگذار ایجاد حق سر قفلی برای مستاجران بوده است و به موجب این قانون هر کسی که املاک تجاری را اجاره کند، حق کسب و پیشه و حق سر قفلی آن را دارد و این قانون تا سال 76 برقرار بود.

اما طبق قانون سال 76 هر کسی ملکی را اجاره کند و مالی به عنوان سر قفلی پرداخت کند، برای مستاجر حق سر قفلی ایجاد می‌شود و کلیه املاک تجاری، مسکونی و اداری تابع توافق طرفین هستند و به طور کلی قانون سال 76 بازگشت به مقررات قانون مدنی در باب عقد اجاره است.

تعداد ساکنان ملک استیجاری

این وکیل دادگستری در خصوص تعداد افرادی که می‌توانند در یک ملک استیجاری سکونت کنند، نیز می‌گوید: در اجاره‌نامه‌هایی که بنگاه‌های املاک برای املاک مسکونی منعقد می‌کنند اگر در قسمتی از قرارداد تعداد مستاجران مشخص شود و مالک شرط کند که ملک خود را به چند نفر اجاره می‌دهد و مستاجر بپذیرد.

اما در زمان سکونت در ملک مذکور بیش از تعداد شرط شده در اجاره‌نامه ساکن باشند، مستاجر تخلف کرده است و چون تخلف از شروط ضمن عقد اجاره است موجر مستحق فسخ اجاره‌نامه است.

طهماسبی در مورد اجاره‌ پارکینگ یا انباری به دیگری هم می‌گوید: اگر قرارداد منعقد شده راجع به انتقال به غیر ساکت باشد یعنی در مورد انتقال ملک به دیگری شرط و یا توافقی نباشد مستاجر می‌تواند پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به ساکنان همان ساختمان اجاره دهد.

اما اگر به صورت کلی شرط شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن پارکینگ و یا انباری به غیر را ندارد در صورت تخلف از سوی مستاجر مالک مستحق فسخ اجاره نامه می‌باشد.

یک وکیل دادگستری نیز در خصوص امکان اجاره دادن ملک از سوی مستاجر توضیح می‌دهد: در اجاره‌نامه‌هایی که بین موجر و مستاجر نوشته می‌شود قسمتی پیش‌بینی شده است که مالک را مورد سوال قرار می‌دهد که آیا مستاجر حق اجاره دادن این ملک به غیر را دارد؟ چنانچه پاسخ موجر به این پرسش مثبت باشد مستاجر این اختیار را دارد که پس از اجاره ملک مذکور و انعقاد قرارداد، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. اما در صورتی که موجر این اجازه را به مستاجر ندهد مستاجر به هیچ عنوان حق اجاره دادن ملک مذکور را به شخص دیگری ندارد. غالبا موجر به این پرسش پاسخ منفی می‌دهد و این اختیار را از مستاجر سلب می‌کند.

عادل عظیمی اضافه می‌کند: در اجاره‌نامه‌های اداری و تجاری نیز مانند اجاره‌نامه‌های مسکونی طبق توافق طرفین حق اجاره دادن به غیر به مستاجر داده می‌شود و در غیر این صورت مستاجر حق اجاره به غیر را ندارد. قانون سال 56 هم اشاره به اماکن مسکونی دارد هم اشاره به اماکن تجاری دارد؛ اما در سال 62 قانون دیگری برای اماکن مسکونی به تصویب رسید و همچنین در سال 65 نیز ماده واحده‌ای در خصوص این موضوع نیز تصویب شد و در قانون مالک و مستاجر سال 76 قانون سر قفلی به تصویب رسید.

این کارشناس حقوقی معتقد است: در اجاره‌نامه‌هایی که بنگاه‌های املاک برای املاک مسکونی منعقد می‌کنند در قسمتی که تعداد مستاجران درج می‌شود، لزومی به ذکر تعداد دقیق افراد ساکن آن ملک نیست و اگر ذکر شود تنها اشاره به سکونت یک خانواده دارد.

اگر در ملک استیجاری بیش از این تعداد سکونت کنند موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف این مطلب را گزارش دهد و اظهار شکایت کند. وی تاکید می‌کند: مستاجر این اختیار را ندارد که پارکینگ یا انباری را به دیگری اجاره دهد حتی مالک ساختمان هم این اجازه را ندارد که پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به غیر از افراد ساکن همان ساختمان اجاره دهد.

تغییرات بعد از سال 1376 زیاد بوده است

یک کارشناس حقوقی دیگر معتقد است: از آنجا که در مرداد ماه سال 1376 قانون موجر و مستاجر تغییرات زیادی کرده است از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مصوبه 1376 و شرایط بین موجر و مستاجر خواهد بود. از این رو ماده 474 قانون مدنی مقرر می‌کند: مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

بنابراین اگر این حق انتقال داده شد یا حتی قرارداد در این زمینه ساکت باشد، مستاجر چنین حقی خواهد داشت مگر اینکه به موجب قانون مدنی و نیز اصل لزوم قراردادها در موقع تنظیم اجاره‌نامه طبق شرط ضمن عقد اجاره، چنین حقی از مستاجر یا قائم‌مقام وی گرفته شده باشد.

علی ادراکی ادامه می‌دهد: اگر قراردادی مربوط به قبل از سال 1376 باشد باید بین اماکن استیجاری با کاربری تجاری و مسکونی قائل به تفکیک شویم، بدین نحو که اجاره محل‌های تجاری تابع قانون 1356 و نیز اجاره اماکن مسکونی تابع قانون سال 1362 است که در هر دوی آنها به موجب ماده 10 قانون نخست (با لحاظ ضمانت اجرای موجود در بند 2 ماده 14) و نیز بند الف ماده 8 قانون سال 1362 به طور کلی این حق را از مستاجر سلب کرده‌اند و حتی در موارد سکوت طرفین نیز مستاجر حق انتقال تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه چنین اختیاری از طرف موجر به مستاجر داده شده باشد.

بدیهی است با عنایت به قاعده مسلم حقوقی که قانون خاص و موخر، مخصص و از بین برنده قانون عام مقدم است در این زمینه روابط استیجاری مربوط به آن دو قانون نمی‌توان مشمول ماده 474 قانون مدنی دانست. در خصوص اجاره دادن ملک‌های اداری، تجاری و مسکونی به غیر باید متذکر شد غیر از اماکن تجاری مشمول قوانین سال‌های 1356 و 1362 محل‌هایی که مشمول قانون سال 1376 باشند هیچ تفاوتی از لحاظ کاربری مسکونی، تجاری و اداری نخواهند داشت.

این کارشناس حقوقی در پاسخ به این سوال که آیا در این خصوص بین اجاره‌هایی که در زمان حکومت قوانین موجر و مستاجر سال‌های 1356 و 1362 واقع شده با اجاره منعقد شده بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 مغایرتی وجود دارد یا خیر؟

می‌گوید: قانون سال 1376 به تبعیت از قانون مدنی سکوت قرارداد را در این گونه موارد به ضرر مستاجر تفسیر نمی‌کند بلکه وی را مجاز به انتقال منافع می‌داند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد. بی‌تردید مستاجری که حق انتقال منافع استیجاری را به غیر نداشته مرتکب تخلف شده است و موجر نیز به قبل حق فسخ اجاره و درخواست تخلیه را از دادگاه صالح خواهد داشت.

تبدیل آپارتمان اجاره ای به کاروانسرا

ادراکی در خاتمه تاکید می‌کند: هر گاه تعداد مستاجران در واقع بیشتر از تعداد مندرج در قرارداد باشد و به طور مثال هر گاه علاوه بر خانواده مستاجر که از قبل تعدادشان به توافق می‌رسد مادر وی نیز به مدت طولانی (که بستگی به نظر عرف جامعه دارد) در همان محل اقامت داشته باشد نه‌تنها از نظر شرعی دارای اشکال است بلکه نوعی انتقال به غیر جزیی محسوب می‌شود و برای موجر حق فسخ و تخلیه عین مستاجره را به وجود می‌آورد.

موجر همچنین می‌تواند به مبلغی اضافی تراضی کند یا تفاوت آن را بگیرد که در عرف خسارت خوانده می‌شود. بدیهی است این مساله اختصاص به هیچ کدام از قوانین مربوط نداشته و بی‌تردید جزو موارد انتقال قسمتی از کل و مورد اجاره تلقی می‌ شود. مستاجر نمی‌تواند بدون اذن موجر پارکینگ، انباری یا مشاعاتی نظیر پاسیو و بام را که قسمتی از عین مستاجره به حساب می‌آید به هر نحوی به دیگری منتقل کند مگر این که واجد چنین اختیاری باشد.