با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و قانون سابق (مصوب 1356) باید ذهن خود را از مفهوم و تعریف حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی اصلاح کرد. تعریف حق کسب و پیشه و تجارت بدین‌شرح قابل تبیین است: حقی مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق پیدا می‌کند و قابل انتقال به غیر است (همواره با منافع عین مستأجره). به این ترتیب ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر محل کسب و تجارت، امری قهری و خود به‌خودی است و باا اراده طرفین ارتباطی پیدا نمی‌کند. در این مقاله می خواهیم مطالبی در مورد رفع ابهام از سرقفلی برایتان بیان کنیم.
با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر از تاریخ 2/7/1376 به بعد برای رفع ابهام از سرقفلی ، چیزی به‌عنوان حق کسب و پیشه و تجارت بدین سان و با این تعریف برای کسی ایجاد نشده و نخواهد شد. اما سرقفلی را با توجه به قانون مذکور می‌توان بدین شرح تعریف کرد: وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر اجرت‌ها، از مستأجر دریافت می‌دارد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر را دارد و به موجر سرقفلی پرداخته است در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم از او دریافت می‌کند یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع تخلیه عین مستأجر توسط موجر می‌شود در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک، از وی می‌گیرد. بدین ترتیب ملاحظه می‌شود که سرقفلی پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ‌وجه جنبه قهری ندارد و قوای عمومی هم در ایجاد یا تعیین میزان آن مداخله‌ای ندارد (مگر در راستای ماده 10 قانون مذکور).
رفع ابهام از سرقفلی ،سرقفلی عوض و بدل امتیازی است که مالک منافع به دیگری می‌دهد. این مالک منافع در آغاز عقد اجاره زمانی که ملک خالی اجار داده می‌شود همان مالک عین است؛ در قانون جدید در جایی که از مالک نام برده شده است منظور کسی است که مالکیت عین و منافع را با هم داراست. اما پس از واگذاری محل خالی به مستأجر در قبال دریافت سرقفلی و اجرت‌ها، مستأجر مالک منافع می‌شود. این مالک جدید منافع که سرقفلی پرداخت کرده است اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند حق خود را برای مدتیی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار نماید و از منتقل الیه وجهی بگیرد به‌عنوان سرقفلی. بنابراین موارد آتی را می‌توان از مصادیق سرقفلی صحیح تلقی کرد:
- سرقفلی در رابطه مالک و مستأجر اول:
با‌توجه به تصریح مقنن در ماده 6 قانون جدید ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود، ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی است که طبق تبصره شق 24 از ماده 55 قانون شهرداری، نوع استفاده از ساختمان در آن درج می‌شود، پس مالک می‌تواند در این املاک از مستأجر با شرح مذکور مطالبه سرقفلی نماید.
- سرقفلی در رابطه با ایادی مستأجران:
بحث دریافت سرقفلی از ید دوم مستأجر و انتقال عین مستأجر به او، فقط در حالتی قابل طرح است که ید اول مستأجر حق انتقال به غیر را داشته باشد. توجه شود که به موجب ماده 474 قانون مدنی اصل بر وجود این حق است. یعنی مقتضای اطلاق عقد اجاره وجود حق انتقال به غیر برای مستأجر است بنابراین اگر عقد اجاره در مورد حق انتقال به غیر ساکت باشد، مستأجر حق انتقال به غیر را خواهد داشت. اما ضابطه موجود در قانون سال 56 و 76 به گونه دیگری تلقی شده است. ماده 16 آیین‌نامه قانونن روابط موجر و مستأجر سال 766 اشعار می‌دارد:
مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌عنوان سرقفلی مورد اجاره را به همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.
به‌نظر بسیاری از حقوقدانان رفع ابهام از سرقفلی این ضوابط ناظر به موردی است که مستأجر حق انتقال به غیر را دارد و محل هم تجاری است و مستأجر حقوق خود را به دیگری واگذار می‌نماید. اینکه مستأجر در ابتدا چیزی به‌عنوان سرقفلی به مالک پرداخته است یا نه تأثیری در مقام ندارد و در هر حال مستأجر دست اول که حق انتقال به غیر را دارد می‌تواند در قبال اجاره دادن محل به مستأجر دست دوم از او وجهی بگیرد که این وجه نیز یکی از مصادیق سرقفلی است.
در خصوص مبلغ سرقفلی برای رفع ابهام از سرقفلی شایان ذکر است: برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود مبلغ سرقفلی همیشه تابع توافق‌های طرفین است. حتی در مواردی هم که به علت اختلاف طرفین دخالت دادگاه لازم می‌شود، علت این است که در ابتدای اجاره، طرفین به برقراری حق فسخ ضمن مدت برای موجر توافق کرده‌اند (تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر) لذا آنکه سرقفلی می‌گیرد یا می‌خواهد بگیرد مبلغ را تعیین می‌کند و پرداخت‌کننده یا بایدد پیشنهاد را بپذیرد یا از معامله بگذرد بدین معنا که واسطه و تسهیل‌کننده و مشاوران املاک نیز هیچ‌گونه نقشی در تعیین مبلغ سرقفلی نداشته و ندارند.
در نهایت باید خاطرنشان کرد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 یکی از تأسیسات مهم حقوقی در راستای تعیین تکلیف بین دو حق سرقفلی و کسب و پیشه تجارت است. این قانون به سند عادی قرارداد اجاره (مصداقاً قراردادهای تنظیمی در دفاتر اعضای صنفی مشاوران املاک در سراسر کشور و مثبوته در سامانه املاک و مستغلات کشور) با فرض وجود 2 شاهد مورد اعتماد متعاملین اعتباری در حد سند رسمی بخشیده است که ضمانت اجرای آن را در ماده 33 همین قانون می‌توان ملاحظه کرد.
حسام عقبائی
