از لوازم زندگی اجتماعی، وجود نظم و انضباط اجتماعی است. از آثار نظم و انضباط اجتماعی، ایجاد الزاماتی در حوزه‌های مختلف زندگی از جمله در حوزه شهرسازی و ساخت‌وساز است. در کشور ما، از همان ابتدای وضع قوانین و مقررات، به این موضوع توجه شد و در سال‌های گذشته هم بر لزوم رعایت اصول ایمنی، بهداشتی و شهرسازی در ساخت واحدهای ساختمانی و هم بر لزوم وجود طرح‌های مصوب شهری که در مقام طراحی ساختار کلان‌شهر وضع می‌شوند، تأکید شده است. در این زمینه، ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن از جایگاه و اهمیت والایی برخوردار است و اکنون مهمترین ابزار قانونی برای کنترل، پیشگیری و برخورد با تخلفات ساختمانی محسوب می‌شود.
ماهیت تخلفات کیفری ساختمان
برای کسانی که بدون پروانه شهرداری و نقشه تصویب‌شده اقدام به احداث ساختمان مشرف به معابر و خیابان کنند، مجازات حبس از7 تا 10 روز و جزای نقدی در نظر گرفته می‌شود.
مجازات‌های بازدارنده در‌قانون مجازات اسلامی
مجازات بازدارنده تادیب یا عقوبتی است که از طرف حکومت به منظور حفظ نظم و مراعات مصلحت اجتماع در قبال تخلف از مقررات و نظامات حکومتی تعیین می‌شود، از قبیل حبس، جزای نقدی، تعطیلی محل کسب، لغو پروانه و محرومیت از حقوق اجتماعی و اقامت در نقطه یا نقاط معین و مانند آن. به این ترتیب تخلفات ساختمانی یکی از انواع مجازات‌های بازدارنده است. متون قانونی اخیر از جمله مواد 32 و 40 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 با جرم شناختن مشروط تخلفاتت ساختمانی، مؤید ماهیت کیفری این‌گونه تخلفات است.
بنای فاقد پروانه
به هرگونه ساخت‌وسازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد بنای فاقد پروانه گفته می‌شود. اگر مراحل صدور پروانه و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام‌گرفته باشد اما پروانه اخذ نکرده باشد، باز هم ساختمان فاقد پروانه است. چنانچه ساختمان فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.
مرجع رسیدگی به تخلف‌های ساختمانی
کمیسیون رسیدگی به تخلفات مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر). هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده، به ذی‌نفع اعلام می‌کند که ظرف ده روز توضیحات خود را به طور کتبی ارسال کند. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد اتخاذ کند.
در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌کند. مراجعی که تاکنون این‌گونه تخلفات را مورد رسیدگی قرار دادند، هیچ‌گاه مراجع حقوقی صرف نبوده‌اند.
تجاوز به معابر شهر و رعایت نکردن اصول فنی
در مورد تجاوز به معابر شهری مالکان موظفند هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب برهای اصلاحی را رعایت کنند. در صورتی که برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال کند.
تخلف اضافه بنا، در منطقه مسکونی و تجاری
در مورد اضافه بنا زائد موارد زیر قابل اجراست:
- در صورت ضروری نبودن قلع، می‌توان رأی به اخذ جریمه داد.
- شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند.
- اگر ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری باید پرونده را به کمیسیون ارجاع دهد.
- در این صورت صدور رأی تخریب تقاضا می‌شود.
- کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
تخلف مهندس ناظر
مهندس ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی کند یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظامم مهندسی ساختمانی منعکس کند.
تخلف تراکم ساختمانی
در تخلف تراکم اضافی، شهرداری بعد از اخذ جریمه باید گواهی پایان ساخت را صادر کند. در صورت تخریب و تجدید استفاده از تراکم اضافه در ساخت مجدد قابل‌قبول نیست.
مرجع رسیدگی به‌اعتراض اشخاص
هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف 10 روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این کمیسیون دیگر ماده 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند.
