خرید، فروش و یا پیش فروش ملک با قوانین معینی همراه است که در نظر گرفتن این قوانین به نفع خریدار و فروشنده است. بر طبق این قانون تا زمانی که فروشنده ملک را به خریدار تحویل نداده است، قرارداد کامل محسوب نمی‌شود. قانون در برابر کارشکنی‌ها و بدقولی‌های فروشنده ایستادگی می‌کند. زیرا تحویل ملک در موعد مقرر به خریدار از بارزترین وظایف فروشنده به حساب می‌آید.
تحویل ساختمان
یکی از دعاوی رایجی که در دادگاه‌ها مورد پیگیری قرار میگیرد، دعاوی مربوط به تاخیر در انجام تعهدات است. شاید شما هم در زمان خرید یا فروش ملک با چنین مشکلاتی مواجه شده باشید که طرف مقابل نسبت به انجام تعهدات خود بی اعتنا باشد و در این زمینه تاخیر داشته باشد. لازم است بدانید که تاخیر در تحویل ساختمان از سوی فروشنده پیگرد قانونی دارد.
در قراردادهای خرید و فروش ملک، تحویل ساختمان یکی از مفاد قراردادها به شمار می‌رود. در صورتی که یکی از طرفین قرارداد درانجام تعهدات خود تاخیر داشته باشد، طرف مقابل میتواند اعتراض و نارضایتی خود را به صورت قانونی پیگیری نماید تا در ادامه خسارت ناشی از این تاخیر را از بایع دریافت کند.
تاخیر در پرداخت دین و شروط قراردادها در حقیقت تراضی هستند که این مسئله در مورد خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد نیز وجود دارد. با توجه به ماده ۳۷۶ قانون مدنی در صورتی که در تسلیم مبیع یا ثمن مورد نظر تاخیری اتفاق افتد، می توان شخص ممتنع را برای تسلیم مبیع یا ثمن اجبار کرد.
در ماده ۳۷۸ قانون مدنی در مورد حق حبس در عقد بیع صحبت شده است. بر طبق این ماده هر یک از طرفین قرارداد اعم از بایع و فروشنده می‌توانند تا زمانی که طرف مقابل ثمن را تحویل دهد از تسلیم کردن آن خودداری نمایند. البته لازم به ذکر می باشد که این ماده در مواردی که برای ثمن یا مبیع مدت زمان دقیق تحویل مشخص نشده است، کاربرد پیدا می‌کند.
گفتنی‌های مفید در مورد دیرکرد در تحویل ساختمان
معامله ساختمان که به عنوان یکی از عقدهای بیع شناخته می شود، دارای مفاد و شرایط مقرری می‌باشد.
همه ما همه روزه شاهد خرید و فروش و یا پیش فروش ساختمان‌های مختلفی در سطح شهر هستیم. در این میان اخباری از دوستان و آشنایان مبنی بر تاخیر و دیرکرد در تحویل ساختمانشان به گوشمان می‌رسد. در ادامه با نگاه قانون در مورد دیرکرد تحویل ساختمان بیشتر آشنا خواهیم شد.
تاخیر در تنظیم سند قطعی انتقال و یا تحویل ساختمان از جمله تاخیرات رایج در اجرای تعهدات به شمار می رود. چنانچه در زمان عقد قرارداد، طرفین معامله به این تاخیرها توجه داشته باشند و برای ان در قرارداد خسارتی را تعیین نمایند، در صورت بروز هر گونه مشکلی در این زمینه می‌توانند از راه قانون وارد عمل شوند.
در صورتی که با توجه به تاریخ ذکر شده در قرارداد، دیرکرد در تحویل ساختمان رخ دهد، مشتری میتواند پس از مراجعه به دادگاه دادخواستی را تنظیم نماید. این دادخواست که مبنی بر الزام بایع بر تحویل ساختمان و پایبندی به تعهدات می باشد، علیه فروشنده تنظیم خواهد شد. ضمن اینکه مشتری میتواند از بایع درخواست دریافت خسارت دیرکرد نیز داشته باشد.
خسارت دیرکرد چگونه محاسبه می شود؟
شاید این سوال برایتان مطرح شود که خسارت دیرکرد را چگونه محاسبه می‌کنند؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که خسارت دیرکرد با توافق طرفین تعیین و در ادامه در قرارداد ذکر می‌شود. مبلغ خسارت میتواند به صورت روزانه و یا ماهیانه محاسبه شود. همان طور که گفته شد این مبلغ به صورت کاملا توافقی است و به عنوان مثال می توان در صورت رضایت طرفین مبلغ هزارم از مبلغ کل را به عنوان خسارت روزانه تعیین نمود.
لازم به ذکر می‌باشد که در مواقعی که برخی از شروط قرارداد به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد بیان شود، می‌توان این موارد را به صورت قانونی پیگیری نمود. به عنوان مثال ممکن است که زمان تحویل ثمن در زمان انعقاد قرارداد به صورت شفاهی بین فروشنده و خریدار تعیین شود اما در ادامه در قرارداد ذکر نشود. لذا در صورتی که دو شاهد معتبر در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشند، می توان تاخیر در انجام تعهداتی که به صورت شفاهی در مورد آنها تصمیم گیری شده است را به طور کاملا قانونی در دادگاه‌ها پیگیری کرد. زیرا این شروط شفاهی لازم الاجرا و قابل استناد در دادگاه‌ها هستند.
خسارت دیرکرد در صورت عدم ذکر در قرارداد
در برخی از مواقع در زمان خرید، فروش و یا پیش فروش هیچ اشاره‌ای به خسارت عدم دیرکرد نمی شود و حتی به صورت شفاهی نیز طرفین قرارداد در حضور شاهدین به توافق نمی‌رسند. در صورتی که در زمان عقد قرارداد به صورت کتبی و یا شفاهی مبلغی به عنوان خسارت دیرکرد تعیین نشده باشد، مشتری می تواند در نخستین گام درخواست الزام به ایفای تعهد دهد. در گام بعدی باید دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر درانجام تعهدات را به دادگاه ذی صلاح ارائه دهد. در ادامه راه برای تعیین خسارت مربوطه، کار به کارشناسان دادگستری ارجاع داده خواهد شد.
لازم به ذکر می‌باشد که مشتری تنها در صورتی که خود به تمامی تعهدات مربوط به خودش در قرارداد پایبند بوده باشد، میتواند برای دریافت خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان به دادگاه مراجعه نماید و پس از تنظیم دادخواست، خواستار احیای حقوقش شود.
جمع بندی نهایی
- در صورتی که فروشنده ملک را در موعد مقرر تخلیه نکند، قانون با وی برخورد خواهد کرد.
- در صورتی که شما خریدار هستید و فروشنده ملک مزبور را در زمان مقرر تسلیم نکرده است، میتوانید برای دفاع از حقوق خود به مراجع قانونی مراجعه نمایید.
- زمان دقیق تحویل ملک و مبلغ خسارت دیرکرد با توافق طرفین مشخص خواهد شد.
- در صورتی که مبلغ جریمه در قرارداد ذکر نشده باشد، خریدار باز هم قادر خواهد بود تا این موضوع را به صورت قانونی پیگیری نماید.
باسلام.
من در تاریخ 22/2/99یک واحد مسکن مهر پیش فروش خریداری کردم و طبق قرارداد ک کل مبلغ واحد 145ملیون بوده است ک 110ملیون رو نقد و35ملیون رو چک برای برج 6/99دادم و تصویه حساب کردم. این واحدطبق قرارداد باید 9/99به من تحویل داده میشد ک تا الان تحویل ندادن. میزان خسارت درنظرگرفته شده برایه تاخیر سه ماهه مبلغ 600هزارتومان برای هر ماه بوده و در ادامه نوشته شده ک اگر بیشتر از3ماه تاخیر داشت طبق روال قانونی باید فروشنده بما خسارت بدهد.. میخاستم ببینم طبق قانون چه مبلغی بعنوان دیرکرد به من تعلق میگیرد… فروشنده هیچ مبلغی رو نمیخاد بما بدهد