بعد از همه مشکلاتی که موضوع پیش‌فروش ساختمان برای مردم ایجاد کرد و حجم پرونده‌های قضایی را به شدت افزایش داد، در نهایت، سال 89 قانون پیش‌فروش ساختمان که قانونی مدرن و پیش‌رونده بود، پا به عرصه قوانین کشور گذاشت. در قدم اول، قرار شد برای اجرایی شدن این قانون آیین‌نامه‌ای تهیه و ابلاغ شود، اما تهیه آن کمی بیشتر از تصویبب قانون اصلی طول کشید و سرانجام در سال 93 این آیین‌نامه ابلاغ شد. حالا بعد از یک سال از تصویب و ابلاغ این آیین‌نامه قرار است در هفته قوه قضاییه به طور رسمی در نظام ثبتی کشور اجرایی شود. درباره این قانون، مزایا و دلایل تاخیر اجرای آن، گفته‌های «محمدرضا دشتی اردکانی» رئیس کانون دفتریاران و سردفتران قوه قضاییه را که مجری اصلی این قانون است، می‌خوانیم.
چه اتفاق‌هایی منجر به تدوین لایحه و تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان شد؟
از سال‌های قبل، با توجه به اینکه معاملات معارض در کشور صورت می‌گرفت، نیاز به تدوین چنین قانونی کاملا احساس می‌شد. کم نیستند پرونده‌هایی که در آنها یک آپارتمان یا ساختمان به چند نفر فروخته میشود و مشکلات زیادی را برای مردم ایجاد می‌کند.
شاید یکی از این نمونه‌های مهم برج نگین شهرری باشد که هر واحد آن به چند نفر فروخته و باعث اجتماع مردم در مقابل دادسرای تهران شد. این مردم حق خود را از دستگاه قضا مطالبه می‌کردند. بروز چنین مشکلاتی منجر به تولد قانون پیش‌فروش ساختمان شد. به این ترتیب، دیگر فعالیت جاعلان و آنهایی که معاملات معارض انجام می‌دادند گریبان دستگاه قضا را نخواهد گرفت.
کمی درباره روند تدوین این قانون توضیح دهید.
در زمان ریاست آیت‌الله هاشمی شاهرودی بر قوه قضاییه، این قوه لایحه‌ای را تحت عنوان «قانون پیش‌فروش ساختمان» در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داد. این قانون فراز و نشیب‌های زیادی را متحمل شد و فعالیت‌هایی که در مرکز پژوهش‌های مجلس و کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی روی آن انجام گرفت، منجر به این قانون شد که در سال 1389 به تصویب مجلس رسیده است. آیین‌نامه اجرایی این قانون که از سال 89 تصویب شده بود، در سال 93 از سوی هیات وزیرات ابلاغ شد. هیات وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی تدوین کرد که آیین‌نامه امروزی را تشکیل می‌دهد و مورد تایید قوه قضاییه نیز قرار دارد.
چرا تدوین آیین‌نامه این‌قدر به طول انجامید؟
مشکل در ماده 4 این قانون بود، جایی که تنظیم قرارداد و سند پیش‌فروش ساختمان را به ارائه مدارکی از جمله پروانه کل ساخت ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی منوط کرده بود. برابر این قانون، هر دفترخانه‌ای که قصد تنظیم سند برای پیش‌فروش ساختمان را داشته باشد، باید مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت‌های ساختمان، تاییدیه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد. این 5 مدرک که در ماده 4 قانون پیش‌فروش بر آنها تاکید شده است و باید در اختیار دفاتر اسناد رسمی بگیرند، مشکلاتی را ایجاد کردند.
بند 2 این ماده که در آن به وجود شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد تاکید شده است، مشکلی میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی ایجاد کرده بود که باعث شد این مدارک به طور کامل در اختیار ثبت قرار نگیرد. در نهایت، با همکاری شهرداری، این مشکل برطرف شد و قرار است در هفته قوه قضاییه، با همکاری شهرداری در ارائه شناسنامه فنی ساختمان در زمان عقد قرارداد پیش‌فروش ساختمان، این قانون اجرایی شود.
این قانون چه تاثیری در کاهش کلاهبرداری‌ها و فروش معارض ساختمان‌ها دارد؟
با تصویب و اجرای این قانون، دیگر با کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر خداحافظی می‌کنیم! چرا که از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده‌های متعدد قضایی در محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.
چرا این همه فاصله زمانی بین ابلاغ و تصوب آیین‌نامه رخ داد؟
با توجه به اینکه این آیین‌نامه باید بین چند وزارتخانه نوشته می‌شد و اختلاف نظرهایی در این زمینه وجود داشت، تصویب آن 4 سال طول کشید.
این قانون در نهایت چه رویکردی دارد؟ بیشتر حمایت از خریدار را مد نظر قرار داده یا جانب فروشنده را گرفته است؟
دقیقا حمایت از خریدار را مد نظر دارد. به این ترتیب، خریداران با خیال راحت می‌توانند دست به خرید و فروش و معاملات مسکن بزنند، بدون اینکه هراس داشته باشند این ملک معاملات معارض داشته باشد. به این ترتیب، هر فردی دست به خرید و فروش بزند، طبق ماده 22 قانون ثبت، مالکیت‌اش اثبات‌شده است.
همچنین پرداخت پول به پیش‌فروشنده و گرفتن پول در موعد مقرر از خریدار با این قانون تسهیل میشود. علت این است که در قانون برای پیش‌فروش، سند رسمی تنظیم میشود و وقتی سند رسمی تنظیم شود، مورد حمایت حاکمیت قرار دارد؛ یعنی فرد بعد از تنظیم قرارداد در دفتر خانه با خیال راحت می‌داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد. به این ترتیب، هیچ کس هم حق ندارد به صورت عادی، سندی را پیش‌خرید کند یا بفروشند.
بر اساس ماده 23 این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز، به درج یا انتشار آگهی در روزنامه‌ها بپردازند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. به این ترتیب، در این قانون، جایگاه مهمی برای ثبت در نظر گرفته شده است تا مردم در آینده دیگر مشکلاتی مانند قبل نداشته باشند.
عده‌ای مدعی شده‌اند که اجرا شدن این قانون باعث کاهش ساخت و ساز میشود. این موضوع را تایید می‌کنید؟
اصلا چنین نخواهد شد. سودجویانی که دنبال کلاهبرداری هستند و می‌خواهند نظم اجتماعی را بر هم بریزند و مخالف قانون مربوط به خرید و فروش و سند رسمی هستند، چنین شایعاتی را رواج می‌دهند. همیشه سودجودیان در تمامی جوامع وجود دارند. به خاطر داشته باشید که اجرای قانون یکی از راه‌های جلوگیری از سودجویی است. با اجرایی شدن این قانون در دفاتر اسناد رسمی، رونق خرید و فروش بیشتر و امن‌تر خواهد شد و کسانی که به دنبال کلاهبرداری هستند، ضرر می‌کنند. انبوه‌سازان و افردی که به‌درستی و به شیوه‌های قانونی در زمینه ساخت و ساز فعالیت می‌کنند، حامیان اصلی این قانون هستند.
پیش فروش بدون تنظیم سند مجازات دارد
دشتی اردکانی تاکید کرد: خوشبختانه آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شد تا قانون پیش فروش ساختمان قابلیت اجرا داشته باشد. طبق این قانون برای پیش فروش ساختمان مردم حتما باید سند رسمی تنظیم کنند و برای کسانی که به صورت عادی مبادرت به تنظیم سند کنند مجازات حبس پیش‌بینی شده است.
وی همچنین درباره دریافت کد رهگیری برای معاملات ملکی و خودرو اظهار کرد: در سال‌های گذشته طبق آیین‌نامه دولتی که خلاف قانون تصویب شد مقرر گردید که برای انجام معاملات کد رهگیری توسط مشاوران املاک داده شود، در حالیکه این کار از سال 1310 در دفاتر املاک سازمان ثبت انجام می‌شد و به این ترتیب یک کار موازی صورت گرفت. در خصوص خودرو نیز این کار انجام شد ولی با راه‌اندازی سامانه ثبت‌آنی هر آماری نسبت به هر نوع سندی به صورت برخط (آنلاین) در دست است و نیازی به این کد رهگیری وجود ندارد.
روشنک محمدی
با سلام خدمت گردآورند مطلب فوق
سوال بنده این است قانون فوق که مشاورین املاک را ملزم به فرستادن قرداد تنظیم شده پیش فروش آپارتمان به دفاتر اسناد رسمی می کند دقیقا بعد از تصویب قانون ذکر از چه تاریخی لازم الاجرا است و میبایست اجرا شود و عدم اجرای آن عواقب برای مشاورین املاک خاطی یا غیره خواهد داشت؟
با سلام آیا تنظیم سند پیش فروش خارج از دفاتر اسناد رسمی موجب میشود که قرارداد تنظیمی مشمول قانون پیش فروش نشود ؟