در ادامه مطالب گام به گام در خصوص اصول و حقوق آپارتمان نشینی، در این مقاله نیز به بررسی دو مقوله مهم دیگردرنحوه محاسبه هزینه شارژ و هزینه های مشترک و طریقه وصول آنها اشاره ای کامل می نماییم.
نحوه محاسبه هزینه های مشترک
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان های مسکونی، سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج و هزینه هایی که توسط مدیران در قسمت های مشترک انجام می شود، به نسبت قسمت اختصاصی واحد آنها به مجموع قسمتهای اختصاصی در کل آپارتمان یا برج مسکونی در نظر گرفته می شود. برخی هزینه ها هم که ارتباطی به مساحت و زیربنای قسمت اختصاصی واحد ندارد، برای نمونه: چه آپارتمان ۵۰ متر یا ۱۲۰ متر باشد، هزینه‌ای که برای دستمزد کارکنان مجتمع اعم از نگهبانان، باغبانان، نظافتچیان و غیره پرداخت می شود یکسان است، لذا این هزینه ها باید به صورت مساوی برای هر واحد محاسبه، جمع بندی و اعلام گردد.
ولی برخی از هزینه‌ها مثل مصرفی گاز و آب واحد ها و مصرفی برق مشاع، هزینه تعمیرات و نگهداری بخش های مشاع، محاسبه هزینه تعمیرات آسانسور ها، پمپ های آبرسانی، سیستم تهویه مرکزی یا حرارت مرکزی، تعویص یا تعمیرات ایزوگام پشت بام ها، تعمیرات در نمای خارجی آپارتمان، رنگ آمیزی نما، هزینه های انجام شده بابت فضاهای سبز و محوطه و… ارتباط کامل با متراژ فضای اختصاصی واحد داشته، از این رو محاسبه این هزینه ها به تناسب متراژ آپارتمان توسط هیئت مدیره محاسبه و دریافت می گردد.
استفاده از نرم افزارهای محاسبه گر، جهت تعیین هزینه های مشترک
امروزه به دلیل وجود نرم افزارهای حسابداری مختلف، مدیران ساختمانهای مسکونی به راحتی می‌توانند با آموزش‌های کوتاه مدت، محاسبه دقیق این هزینه‌ها را حتی متناسب با طبقه وقوع واحد اختصاصی، انجام داده و با ارائه گزارش کامل آن به ساکنان و مالکان، دریافت و پرداخت هزینه‌های آپارتمان را به صورت شفاف انجام دهند و درگزارشات نوبه ای، همه ساکنان را از میزان هزینه‌های انجام شده مطلع نمایند.
تعیین نرخ شارژ و سایر هزینه های عمرانی برعهده کیست؟
هیئت مدیره مجتمع های مسکونی به عنوان منتخب مجمع عمومی مالکان و با اختیاراتی که از مجمع دریافت کرده‌اند می توانند که نرخ دقیق شارژ هر واحد مسکونی را محاسبه و به صورت کتبی یا از طریق اعلام توسط تلفن یا پیامک، به اطلاع کلیه ساکنین برسانند. ولی همانگونه که در مقاله های قبلی نیز به آنها اشاره شد، اختیار انجام و تعیین هزینه‌های عمرانی و افزایش سرمایه آپارتمان، به عهده مجمع عمومی مالکان است. هرچند مجمع می تواند اختیار تعیین این هزینه ها را به هیئت مدیره منتخب، یا هر شخص معتمدی واگذار نماید و در صورت موافقت اکثریت، نسبت به تصویب و ابلاغ آن جهت جمع آوری و اجرا به هیئت مدیره اقدام نماید.
در بسیاری از آپارتمان ها و برج های مسکونی ، محل استقرار برخی قسمت ها مانند حیات، تراس و بالکن مجموعه به‌گونه‌ای است که تنها یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن را دارند. قانونگذار هزینه‌های حفظ و نگهداری این قسمتها را صرفاً به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان آن نهاده است.
ملاک تصمیم گیری و رای گیری در ساختمان و برج های مسکونی
قانونگذار، طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها، تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک آپارتمان را با اکثریت آرای مالکان واحدهایی می داند، که بیش از نصف قسمت های اختصاصی کل ساختمان را مالک باشند. البته این در صورتی است که قبلاً قراردادهای خاص با توجه به همین اکثریت بین مالکان تنظیم نشده باشد.
نشانی مالک برای ابلاغ مکاتبات:
نشانی کلیه مالکان برای ارسال دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در قانون تملک آپارتمان‌ها، همان محل واحد مسکونی آنها در آپارتمان یا برج مسکونی است. البته اگر مالک، نشانی دیگری را در همان شهر تعیین کرده باشد و قبلا به هیئت مدیره ساختمان اعلام نموده باشد، هیئت مدیره مکلف است ابلاغ را به آن نشانی انجام دهد.
تغییر در نمای ظاهری آپارتمان:
مالکان آپارتمان ها می توانند هر اقدام و عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید و لازم می‌دانند انجام دهند. البته توصیه می شود درصورت انجام فعالیتهای عمرانی ویا اقدام به تخریب در سطح واحد اختصاصی، به هیئت مدیره مجتمع مراجعه و نقشه عمومی ساختمان را دریافت و طبق نظر کارشناس تغییرات خود را انجام دهند، تا مشکلاتی برای واحدهای همجوار یا زیرین رخ ندهد. مسئولیت رفع هرگونه آسیب های احتمالی در این عملیات‌ها به عهده مجری خواهد بود.
این اختیار باعث نخواهد شد که مالک بتواند تغییراتی در محل یا شکل در، یا سردرد یا نمای خارجی در قسمت های اختصاصی واحد خود، که در مرئی و منظر عموم ساکنان باشد انجام دهد. هیئت مدیره می‌تواند ابتدا از طریق سازش و دعوت از مالک و نهایتاً در صورتی که تذکرات مثمرثمر واقع نشود، با طرح دعوا در مراجع قضایی نسبت به رفع این تصرفات اقدام نمایند.
دریافت حق شارژ و سایر هزینه های مشترک
امتناع مالک از پرداخت شارژ و روشهای دریافت آن:
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان های مسکونی بیان داشته: هیئت مدیره ای که به صورت کاملا قانونی و برابر با مقررات و ضوابط قانون تملک آپارتمان ها، انتخاب شده اند، اختیار دریافت شارژ و هزینه های مشترک آپارتمان را خواهد داشت.
ابلاغ کتبی (مرحله اول)
هیئت مدیره می تواند در ابتدای امر، با اعلام کتبی نرخ تعیین شده، نسبت به دریافت اقدام نماید
ابلاغ اظهارنامه قانونی(مرحله دوم)
در صورتی که مالک یا استفاده کننده از واحد، پس از رویت نامه کتبی هیئت مدیره از پرداخت این هزینه ها امتناع نماید، هیئت مدیره مکلف است مجدداً مراتب اعلام شده قبلی را یک بار دیگر از طریق ارسال اظهارنامه رسمی که توسط دفاتر خدمات قضایی تنظیم می شود، با ذکر کامل بدهی و صورت ریز هزینه ها به ایشان اعلام نماید.مالک یا استفاده کننده مکلف است پس از رویت اظهارنامه، حداکثر ظرف ۱۰ روز، سهم تعیین شده را به هیئت مدیره ساختمان پرداخت نموده و رسید دریافت نماید.
قطع خدمات مشترک (مرحله سوم)
در صورت امتناع مجدد استفاده‌کننده یا مالک، هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک به واحد فرد امتناع کننده خودداری کند این خدمات شامل موارد زیر است:
- قطع برق قسمتهای مشترک مثل لابی ،لازم به ذکر است قطع برق قسمت های اختصاصی نیاز به مجوز قضایی دارد.
- قطع گاز، آب گرم و غیره . قطع کامل آب واحد نیز نیاز به مجوز قضایی دارد
- قطع شوفاژ و تهویه مطبوع و بسیاری از خدمات که در آپارتمان ها به عنوان خدمات مشترک محسوب می گردد.
در صورتی که قطع خدمات مشترک چاره‌ساز نگردد تکلیف چیست؟
قانونگذار در ادامه ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها اعلام داشته: در صورتی که مالک یا استفاده کننده پس از ابلاغ اظهارنامه همچنان از پرداخت سهم خود امتناع کند، اداره محل وقوع آپارتمان با تقاضای هیئت مدیره طبق اظهار نامه اجراییه صادر می‌نماید، البته هیئت مدیره می‌تواند به استناد تبصره این ماده نیز، مراتب شکایت خود را مستقیما در مراجع قضایی (شوراهای حل اختلاف یا دادگاه های عمومی) مطرح نماید.
دادگاه ها مکلف هستند این گونه شکایت ها را خارج از نوبت رسیدگی نموده و واحد بدهکار را از خدمات دولتی مثل برق اختصاصی، محروم نمایند و حتی مکلفند بدهکار را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع هیئت مدیره آپارتمان محکوم نمایند.
لازم به توضیح است تصمیمات هیئت مدیره و اظهار نامه ارسال شده از سوی هیئت مدیره در خصوص میزان بدهی امتناع کننده توسط خود مالک یا مستاجر قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک می باشد که رسیدگی به این دعوی نیز خارج از تشریفات دادرسی به عمل آمده و رای دادگاه قطعی است.
قانونگذار در تدوین مسایل و قوانین ، تفاوتی بین ماک یا استفاده کننده قایل نشده و مستاجران را نیز مکلف کرده تا در صورت امتناع مالک از پرداخت ، هزینه های اعلام شده را از محل مال اجاره پرداخت نمایند.
آپارتمان محیطی امن ولذت بخش خواهد بود اگر همه مالکان و استفاده کنندگان، خود را با قوانین وفق دهند وب ه حقوق دیگر همسایگان احترام گذارند.
