اگر قصد فروش ملکی را داشته باشید، باید در قیمت گذاری آن بسیار منطقی و عاقلانه رفتار کنید. زیرا بسیاری از افراد به خاطر وجود حس سردرگمی و تردید، قیمت‌هایی را برای ملک خود در نظر می گیرند که از ارزش واقعی آن به دور است. به همین جهت باید مدت‌های زیادی برای فروش منتظر بمانند.
اگر شما هم قصد فروش ملکی را دارید و نمی‌دانید چگونه می توان قیمت گذاری صحیح و منطقی داشت و یا اینکه نمی‌دانید چطور با استفاده از ترفندها توجه مشتریان را به ملک خود جلب کنید، در ادامه مقاله با ما همراه باشید تا اطلاعات مفیدی در این رابطه به دست آورید.
ترفندهای قیمت گذاری
- یکی از ترفندهای کاربردی برای جلب توجه مشتریان استفاده از اعداد است. یعنی برای فروش از اعداد غیر رندی استفاده کنید که منجر به جذب نگاه مشتریان شود. مثلا تا کنون فروشگاه‌هایی را دیده اید که محصولاتی که در فروشگاه‌های دیگر به قیمت ۱۰۰ هزار تومان فروخته می‌شوند را به مبلغ ۹۹۹۰۰ تومان قیمت گذاری کرده اند؟ آیا تا کنون از خودتان پرسیده‌اید که علت این کار چیست؟ این کار یک بار روان شناختی به همراه دارد و در نگاه اول این ذهنیت را برای مشتری به وجود می‌اورد که محصولات این فروشگاه به آستانه ۱۰۰ هزار تومان نرسیده است. بنابراین افرادی که به دنبال محصولاتی در آن رنج قیمتی هستند، به فروشگاه مذکور مراجعه خواهند کرد.
- راه دیگر برای افرادی که خودشان قصد معامله دارند، مفید است. زیرا در صورتی که برای معامله ملک از مشاوران بنگاه های املاک کمک بگیرید، این افراد مبلغی را به عنوان پورسانت خود به قیمت ملک اضافه خواهند کرد که عموما ۴ تا ۶ درصد از قیمت واقعی خانه بیشتر است. در صورتی که خودتان قصد معامله ملک دارید قیمت را ۱ تا ۲ درصد کاهش دهید و در ادامه ۲ تا ۳ درصد را نیز برای مشاورین املاک در نظر بگیرید.
- در صورتی که از مشاوران املاک برای قیمت گذاری ملک خود استفاده می کنید، بهتر است برای این کار از سه مشاوره املاک مختلف کمک بگیرید. زیرا با این روش می‌توانید به یک حدود قیمت واقعی دست پیدا کنید. برای این کار کافی است که حدودا آدرس ملک خود را به مشاوران املاک بدهید. آنها با توجه به ملک‌های مشابهی که در محدوده ادرس شما قرار دارند، حدود قیمت را اعلام خواهند کرد. برخی از افراد تصور می کنند برای قیمت گذاری ملک حتما به حضور مشاوره املاک در مکان نیاز خواهد بود. در صورتی که این باور اشتباه است.
اگر چه این ترفندها برای قیمت گذاری کاربردی است، اما بهتر است در زمان قیمت گذاری خود را به جای خریدار بگذارید و از خودتان بپرسید که آیا حاضر هستید چنین مبلغی را برای این ملک پرداخت نمایید یا خیر؟ لذا از نگاه احساسی در قیمت گذاری ملک بپرهیزید و سعی کنید برای ارزش گذاری نگاهی منصفانه و واقع بینانه داشته باشید.
حال شاید این سوال برایتان مطرح شده باشد که با توجه به چه مواردی می‌توانیم قیمت گذاری صحیحی داشته باشیم. در پاسخ به این سوال باید بگوییم که املاک با توجه به ویژگی‌هایی که دارند، قیمت ها و ارزش‌های مختلفی خواهند داشت. این ویژگی‌ها عبارتند از:
- شرایط سند ملک
- مساحت و متراژ ملک
- منطقه جغرافیایی ملک
- چشم انداز ملک
- مصالح استفاده شده در ساخت
- معماری خانه
- نورگیری خانه
- واحدهای موجود در آپارتمان
- فرم زمین ملک
- چندبر بودن ملک
- تورم و شرایط اقتصادی کشور
- رونق خرید و فروش در محدوده ملک
- قیمت نمونه‌های مشابه
- سقف خانه
شرایط سند ملک باید چگونه باشد؟
برای خرید یا فروش یک خانه باید در ابتدایی‌ترین مرحله به این نکته توجه داشت باشید که آیا ملک دارای سند است یا خیر؟ برخی از خانه ها دارای قولنامه هستند. لازم به ذکر است که خانه‌های قولنامه ای نسبت به املاک سنددار از قیمت پایین‌تری برخوردار هستند. به طور کلی در هنگام قیمت گذاری ملک، سند مورد بررسی قرار می‌گیرد. سندهای شخصی، اوقافی، تعاونی و سایر انواع آن هر کدام در قیمت گذاری ملک اثری جداگانه دارند.
مساحت و متراژ ملک چگونه بر قیمت ملک اثر می‌گذارد؟
مساحت و متراژ خانه با قیمت آن در رابطه‌ای مستقیم قرار دارند. یعنی هر چه متراژ یک ملک بیشتر باشد، ارزش آن نیز بالاتر است. اما جالب است بدانید که این قاعده در محله های فقیرنشین دقیقا برعکس است. یعنی در محله‌های فقیر نشین افرادی که دارای ملکی با مساحت زیاد هستند، مجبور هستند تا برای فروش قیمت ملک خود را کاهش دهند.
تاثیر منطقه ملک بر قیمت آن
منطقه ملک از دیگر عوامل موثر در قیمت گذاری به شمار می‌رود. حسن شهرت منطقه ملک، فاصله ملک مورد نظر از گسل های زلزله، نوع خاک زمین ملک و موقعیت قرارگیری ملک نسبت به مسیرهای شهری از جمله فاکتورهایی است که بر قیمت ملک اثر می‌گذارد.
تاثیر چشم انداز ملک بر قیمت آن
بی شک چشم انداز و منظره ملک یکی از مهم‌ترین ویژگی هایی است که در زمان خرید به آن توجه می‌شود که این مسئله در ارزش گذاری ملک نیز نقش به سزایی دارد. این را به خاطر داشته باشید که تمامی فاکتورهای موثر در ارزش گذاری باید به طور هم زمان در نظرگرفته شوند. لذا نمی توان تنها با در نظر گرفتن یک فاکتور قیمتی عجیب برای ملک تعیین کرد. به عنوان مثال ممکن است ملکی که در طبقه پنجم یک آپارتمان بدون آسانسور قرار گرفته است و از چشم اندازی فوق العاده برخوردار است، نسبت به واحدی که در طبقه اول همان آپارتمان قرار دارد ارزش و قیمت پایین‌تری داشته باشد.
چگونه مصالح مورد استفاده در ساخت بنا در قیمت آن اثر می گذارد؟
قطعا نوع مصالح مورد استفاده در ساخت بنا بر قیمت و کیفیت آپارتمان اثرگذار خواهد بود. بنابراین ساختمانهای بتنی، ساختمانهای فلزی و یا تلفیقی دارای قیمت‌های مختلفی هستند. این نکته را نیز به یاد داشته باشید، که تنها نوع مصالح در تعیین قیمت بررسی نمی‌شود. بلکه نحوه به کار گیری مصالح نیز از اهمیت برخوردار است. لذا در صورتی که مصالح با کیفیت به دست کارگران غیر حرفه ای در ساختمان مورد استفاده قرار گیرند، ملک مزبور افت قیمت خواهد داشت. زیرا املاک این چنینی در گذر زمان با مشکلات زیادی مواجه خواهند شد.
تاثیر معماری بر قیمت ملک
یکی از گزینه‌های مهم که در زمان خرید خانه به آن توجه می شود، معماری بیرونی و داخلی ملک است. اکثر افراد به دنبال خانه‌هایی هستند که از معماری بیرونی شیک و مدرنی برخوردار باشد. ضمن اینکه از طراحی و کیفیت بالای معماری داخلی نیز بی بهره نمانده باشد. بی شک چنین توقعی بر قیمت ملک اثر خواهد گذاشت.
تاثیر نورگیر بودن خانه بر تعیین قیمت
در بازار خرید و فروش مسکن خانه هایی که تاریک هستند و به عنوان خانه های نمور شناخته می‌شوند، از قیمت پایین تری برخوردار هستند و به نسبت مشتریان کمتری هم دارند. البته در هر زمینه‌ای استثنائاتی نیز وجود دارد. اما چیزی که واضح است این است که مشتریان خانه های نورگیر بسیار بیشتر هستند. به همین جهت نورگیری خانه به عنوان یک فاکتور موثر در تعیین قیمت ملک مورد استفاده قرار می گیرد.
تاثیر تعداد واحد های موجود در آپارتمان بر قیمت ملک
اکثر خریداران خانه به دنبال گزینه هایی هستند که از تعداد واحدهای کمتری برخوردار باشند. زیرا عموما آپارتمان های پر واحد با مشکلات عدیده‌ای مواجه هستند که شلوغی، مشترک بودن کنتور آب، گاز و برق و… از رایج‌ترین مشکلات این املاک به حساب می اید. همین مشکلات موجب شده است تا قیمت آپارتمان‌های پر واحد نسبت به سایر املاک از قیمت پایین‌تری برخوردار باشد.
تاثیر فرم زمین خانه بر قیمت آن
خانه‌هایی که زمین قناسی ندارند از ارزش بالاتری برخوردار هستند و در زمان قیمت گذاری نیز قیمت بیشتری خواهند داشت.
تاثیر چند بر بودن خانه بر قیمت آن
یکی از موارد مهمی که بر ارزش ملک اثر می گذارد، بر خانه است. خانه‌های چند بره ارزش بیشتری دارند و با قیمت بالاتری نیز معامله می‌شوند. بنابراین هرچه تعداد بر خانه کمتر باشد، ارزش آن نیز به همان نسبت افت پیدا می‌کند.
تاثیر تورم بر قیمت خانه
میزان تورم، شرایط اقتصادی کشور و درامد عمومی مردم از فاکتورهای موثر در قیمت گذاری ملک به شمار می‌رود.
تاثیر رونق خرید و فروش در محدوده ملک
در صورتی که ملک در منطقه‌ای قرار داشته باشد که رونق خرید و فروش در آن بالاست، فروشنده می‌تواند قیمت ملک را کمی بیشتر کند. البته لازم به ذکر است که عکس این ماجرا نیز صادق است! لذا در صورتی که در یک منطقه خرید و فروش ملک راکد باشد، فروشنده مجبور است برای فروختن ملک مزبور مبلغی را به عنوان تخفیف در نظر بگیرد.
تاثیر قیمت خانه‌های مشابه بر ارزش ملک مورد نظر
این را به خاطر داشته باشید که قیمتی که شما به خریدار اعلام می‌کنید، از سوی وی مورد مقایسه قرار می‌گیرد. خریدار قیمت اعلامی شما را با قیمت نمونه‌های مشابه مقایسه می کند و در صورتی که قیمت ملک شما از سایر نمونه های مشابه بیشتر باشد، از خرید یا اجاره پشیمان خواهد شد.
تاثیر سقف خانه بر قیمت آن
جنس سقف خانه از دیگر فاکتورهای موثر در قیمت گذاری به شمار می رود. بنابراین خانه‌هایی که در زمان صحبت یا راه رفتن صدا و ارتعاش را به طبق پایین خود انتقال می دهند، از ارزش و قیمت پایین‌تری برخوردار هستند.