معاملات معارض و چگونگی بررسی تقاضای خلع ید خریدار متصرف

حق با نخستین خریدار است

اگر شما هم یکی از هزاران نفری هستید که در زمان فروش ملکتان متوجه شده‎اید که کلاه بزرگی بر سرتان رفته و  ملک دارای معاملات معارض را خریداری کرده‌اید نگاهی به سطرهای زیر بیندازید چرا که باید کلی مسیر حقوقی را طی کرده تا بتوانید برای ملک خود، تعیین تکلیف کنید.

معاملات معارض چیست

اگر می‌خواهید با تعریف معاملات معارض آشنا شوید، باید بدانید که زمانی معاملات معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک بیشتر از یک بار معامله شده باشد. در این حالت اولین نکته‌ای که لازم است بدانید این است که در معاملات معارض همیشه معامله مقدم یا اولین معامله، قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی ، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیر قانونی است. بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات معارض بعدی، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

فروش مال غیر،  قابل تعقیب است

به یاد داشته باشید که فروش مال غیر، هم از لحاظ کیفری و هم از لحاظ حقوقی قابل تعقیب است. از لحاظ کیفری به استناد ماده واحده فروش مال غیر مصوب 1312 شمسی می‌توان طرح شکایت کرد؛ مجازات فروش مال غیر نیز در قانون مذکور، همان مجازات کلاهبرداری تعیین شده است. یعنی طبق ماده یک قانون تشدید مجازات کلاهبرداری، ارتشا و اختلاس،‌ مجرم علاوه بر رد مال معادل مال برده شده، به جزای نقدی و 1 تا 7 سال زندان محکوم می‌شود. از لحاظ حقوقی هم اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد؛ خریدار نخستین، مالک قانونی محسوب می‌شود و می‌تواند با طرح دعوی، ابطال معاملات بعدی را، اعم از اینکه با سند عادی باشد یا سند رسمی، درخواست کند.

چگونه شکایت کنیم؟

اما برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه کنید و پس از تنظیم شکایت، هزینه دادرسی را پرداخت کنید. بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه قضاییه داده می‌شود تا در همان ابتدا، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند. پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می‌شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می‌کند. پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می‌شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می‌کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدید نظر است و حکم دادگاه تجدید نظر قطعی است. اگر نفر چندمی هستید که قربانی فروش مال غیر شده‌اید، یادتان باشد که در رسیدگی به این پرونده، صرفاً مبلغ پرداخت شده به شما برمی‌گردد؛ اما اگر شما اولین خریدار هستید و می‌خواهید خسارت بگیرید باید دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال معاملات بعدی را ارائه بدهید. در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک اول باید خواسته‌اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیر قانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است. دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند.

جبران خسارت

نگران نباشید .قانون برای جبران خسارات وارده بر شما هم راهکارهایی ارایه کرده است. فقط کافی است که به قانون مدنی مراجعه کنید. در این قانون درباره ضمان دَرَک یا همان مسئولیت فروشنده مال غیر، قانو‌نگذار آمده است: در صورتی که مالی مستحق للغیر (یعنی حق شخص دیگری) باشد، خریدار باید غرامت آن را بپردازد. البته در این باره تاکنون مراجع قضایی تصمیم‌های گوناگونی اتخاد کرده‌اند؛ اکثر قریب به اتفاق قضات، استنباطشان این است که غرامت همان خسارت تأخیر تادیه است که بر اساس شاخص نرخ تورم هر سال از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود. اما بعضی از قضات نیز غرامت را به قیمت روز مال فروخته شده محاسبه می‌کنندکه این نرخ با ارجاع به کارشناسی تعیین می‌شود. به نظر می‌رسد پرداخت بهای روز مال، عادلانه‌تر از پرداخت خسارت تأخیر تادیه است.

اگر شما جز خریداران دوم به بعد باشید، به این علت که فروشنده بعد از انجام معامله اول، دیگر مالکیتی نداشته است و در این شرایط مالی به شما فروخته است، عمل وی فروش مال غیر محسوب می‌شود.در این وضعیت شما می‌توانید به فروشنده قبل از خود مراجعه و خسارت کیفری یا حقوقی خود را مطالبه کنید. امااگر ملکی به نفر سومی فروخته شده باشد، اما فروشنده که همان نفر دوم است موضوع مال غیر را نمی‌دانسته و علم نداشته که مال غیر خریده است و تصور می‌کرده که با فروش مال، معامله صحیحی انجام داده است، عمل وی جرم نیست؛ زیرا به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق للغیر بودن مال خبر نداشته است، فاقد سوء نیت – که یکی از ارکان جرم است – بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی‌توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می‌توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.

تقاضای خلع ید خریدار متصرف را بدهید

این مهم را هم در نظر داشته باشید که در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می‌تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه ‌کند. در این صورت وی علاوه بر اینکه ملک را تحویل می‌گیرد می تواند از خریداران بعدی به ازای زمان تصرف شان، اجرت‌المثل بگیرد؛ زیرا او مالک قانونی است. البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می‌توانند اجرت‌المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند. مبلغ اجرت‌المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند.

پیشگیری مقدم بر درمان

اما برای اینکه هیچ وقت گرفتار چنین کلاهبردارانی نشوید لازم است که برای پیشگیری از انجام معاملات معارض و کلاهبرداری با اسناد عادی معامله نکنید، تا کلاهبرداران فرصت سوءاستفاده نداشته باشند. همچنین در آژانس‌های مسکنی معاملات خود را انجام دهید، که دارای سامانه کد رهگیری هستند. همچنین بد نیست در انجام معاملات از مشورت یک مشاور حقوقی هم بهره ببرید تا با بررسی درست اسناد بتواند معامله‌ای صحیح و قانونی را برای شما انجام دهد.

میثم توسلــــی