گذشت زمانی که اجاره‌نشینی خوش‌نشینی بود و مستاجر هر کاری دلش می‌خواست انجام می‌داد و در نهایت هم خانه را به امان خدا رها می‌کرد. حتی دیگر زمان زورگویی مالکان هم به پایان رسیده و فقط قانون بر روابط آنها حاکم است. از نگاه قانون، یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می‌کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی می‌شود، اما کلیت آن پا برجا می‌ماند. برای اینکه خدای ناکرده هنگام اجاره کردن یا اجاره دادن ملک دچار مشکلی نشویم، بهترین کار این است که اطلاعاتی در این باره به دست آوریم. در ادامه، به بررسی اصول و قوانین مهم در این زمینه می‌پردازیم.
مدت اجاره برای مسکن باید مدت معلوم باشد. معمولا مدت اجاره یک سال است.
لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد.
مستاجر قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد
توصیه برای کاهش دعوا
بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی است.
بهتر است طرفین برای زمان بروز دعوا، داوری را انتخاب و در قرارداد ذکر کنند.
بهتر است ماجرای تحویل کلید نیز در قرارداد اجاره گنجانده شود.
توصیه می‌شود طرفین به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت دهند.
حق فسخ اجاره برای مستاجر
در موارد زیر، مستاجر حق دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند:
اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در هنگام اجاره دادن، معیوب بوده است.
اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود.
اگر تعمیرات مانع استفاده مستاجر از مورد اجاره شود.
مواردی که مستاجر نمی‌تواند از حق فسخ استفاده کند:
مالک نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد.
اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع این تعمیرات شود.
اگر مالک کلید را تحویل نگیرد شورای حل اختلاف در صورت‌جلسه‌ای، این مورد را تصدیق می‌کند.
تعمیرات با مالک است یا مستاجر؟
تعمیرات و تمامی مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آنکه خلاف آن در اجاره‌نامه قید شود. پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است، بر عهده مالک است، مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.
حق فسخ برای مالک
استفاده خارج از حدود متعارف مستاجر از مورد اجاره
پرداخت نکردن اجاره‌بها
استفاده از مورد اجاره در غیر از موردی که در اجاره‌نامه آمده است.
زمان پایان یافتن عقد اجاره
عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره برطرف می‌شود. اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید اجاره‌بهایی را که معادل اجاره‌بهای مکانی شبیه آنجا است، به موجر بپردازد. مستاجر حتی اگر از مورد اجاره استفاده نکند، باز هم باید اجاره‌بها را پرداخت کند.
اگر به مورد اجاره خسارتی وارد شده باشد
موجر نمی‌تواند خودش برای برداشت مبلغ خسارت از ودیعه‌ای که نزد او است اقدام کند. برای این کار، موجر باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف «دادخواست مطالبه ضرر و زیان» بدهد. موجر می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه کند.
اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند
پس از پایان مدت اجاره، اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند، به درخواست موجر، تخلیه صورت خواهد گرفت. روش ارائه درخواست تخلیه این‌گونه است: درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد به دادگاه محل ارائه می‌شود.
در‌اسناد عادی
درخواست مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره است. کپی برابر اصل قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک نیز لازم است. درخواست صدور اجراییه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است.
در اسناد رسمی
مامور اجرا ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستاجر ابلاغ می‌کند و مستاجر ظرف 3 روز زمان دارد آنجا را تخلیه کند. اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت برای تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام می‌کند.
الهه حبیبی
