عقد رهن از جمله عقود لازمی است که بین بدهکار (راهن) و طلبکار(مرتهن) بسته می‌شود و تا زمانی که بدهکار بدهی خود را تمام و کمال پرداخت نکرده است، مال مرهونه نزد طلبکار باقی می‌ماند و در غیر این صورت مرتهن بتواند از محل مال مورد رهن گذاشته شده طلب خود را دریافت کند.
رابطه بین بدهکار و طلبکار ممکن است بر اساس بدهی بانکی برای اخذ وام یا یک بدهی معمولی بین اشخاص باشد. هنگامی که بدهکار تمامی اقساط وام خود را به بانک بپردازد یا تمام بدهی خود را با طلبکار تسویه کند؛ مالی را که به عنوان وثیقه به رهن گذاشته آزاد می‌شود. امروزه با بالا رفتن صعودی قیمت‌ها، بسیاری از افراد به خصوص در زمینه ساخت و ساز از به رهن گذاشتن وثیقه نزد بانک و دریافت وام، امور خود را به گردش می‌اندازند.
فک رهن
در چنین شرایطی، فرد وام‌گیرنده که وثیقه‌ای به رهن گذاشته است باید بعد از رفع بدهی، فک رهن انجام دهد. فک رهن یا آزادسازی مال مرهونه از طریق پرداخت کامل بدهی و ابراء دین اتفاق می‌افتد و با تسویه بدهی مال آزاد می‌شود. همچنین ممکن است طلبکار از ملکی که به وثیقه برداشته صرفنظر کند یا ملک از بین برود. در تمامی این موارد وثیقه آزاد شده و فک رهن اتفاق افتاده است.
حال در چنین وضعیتی ممکن است طلبکار با وجود دریافت طلب خود از تسلیم مال به مالک اصلی خودداری کند و به قول معروف فک رهن انجام ندهد یا مثلا فردی اقدام به فروش ملکی از طریق مبایعه‌نامه کرده که قرار است تا زمان تنظیم سند رسمی از رهن آزاد شود ولی با فرا رسیدن موعد مقرر چنین اتفاقی رخ نداده است؛ در تمامی این حالات مالک مال مرهونه با تنظیم دادخواستی مبنی بر الزام فک رهن می‌تواند دعوی خود را در دادگاه اقامه نماید.
مطابق توضیحات فوق، فک رهن ممکن است به خودی خود و با حاصل شدن برخی شرایط اتفاق بیوفتد بدون آن که نیاز باشد شما به عنوان بدهکار برای پس گرفتن مال رهنی خود اقدامی کنید و همچنین ممکن است به دلیل بروز برخی اختلافات، نیاز به حکم قانونی و قضایی برای الزام طلبکار باشد.
شرایط فک رهن
قدم اول، تنظیم دادخواست مبتنی بر الزام مرتهن به فک مال مرهونه است. نکته‌ای که در تمامی دعاوی ملکی باید بخاطر داشته باشید این است که برای اقامه چنین دعواهایی باید دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کنید. چون دادگاه صالح مطابق قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند زمین و آپارتمان، همیشه دادگاه محل وقوع ملک است.
مدارک مورد نیاز برای چنین دادخواستی شامل تصویر مصدق سند رهنی، تصویر مصدق سند پرداخت بدهی، تصویر مصدق اسناد مبنی بر پرداخت دیون، تصویر مصدق قرارداد که به موجب آن مال برای پرداخت بدهی به وثیقه گذاشته شده است و در نهایت کارت ملی جهت احراز هویت خواهان و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی میباشد.
وقتی در قدم دوم دادخواست را به دادگاه صالح به رسیدگی تقدیم کردید باید منتظر جلسه رسیدگی بمانید. خواهان در این دعوا کسی است که درخواست فک رهن دارد و خوانده هم شخصی است به صورت قراردادی یا قانونی متعهد شده است تا فک رهن را انجام دهد.
در جلسه رسیدگی دادگاه هر یک از اصحاب دعوا با ارائه دلایل و مدارک باید محق بودن خود را اثبات کند. خواهان می‌تواند با کمک از شهادت شهود ، تحقیقات محلی، اتیان سوگند، درخواست استعلام، درخواست جلب نظر کارشناسی و دلایل قانونی از این قبیل ادعای خود را اثبات کند. یعنی خواهان دعوی که بدهکار و راهن است باید به دادگاه ثابت کند که دینی میان او و طلبکار وجود داشته، وثیقه‌ای برای این دین از سوی بدهکار گذاشته شده است و طلبکار آن را پذیرفته و حالا مقدمات فک رهن فراهم شده است. یعنی بدهکار بدهی خود را تسویه کرده و یا به هر طریقی با طلبکار به توافق رسیده است اما حالا طلبکار مال مرهونه او را به او باز نمی‌گرداند.
در نظر داشته باشید که در دست طلبکار بودن مال مرهونه همیشه جنبه فیزیکی ندارد. یعنی لازم نیست طلبکار مثلا برود و در آن خانه اقامت گزیند یا از آن زمین استفاده کند. بلکه ممکن است کلید خانه یا سندش در دست او باشد و از تسلیم آن خودداری نماید.
دادگاه پس از رسیدگی در صورتی که حکم به فک رهن بدهد، خوانده یا همان محکوم علیه که طلبکار است، ده روز از تاریخ صدور اجرائیه مهلت دارد تا مقدمات انجام این کار را فراهم و مال مرهونه را آزاد کند و به محکوم له یا همان خواهان که بدهکار است، تحویل دهد.
در صورت عدم انجام در بازه زمانی قانونی ده روزه، محکوم‌له با استناد بر ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی خود شخصا می‌تواند حکم توقیف اموال محکوم علیه را از دادگاه گرفته و تقاضای فروش اموال او را کند تا از محل فروش اموال او هزینه‌های مرتبط با فک رهن را انجام داده و مال مرهونه را از قید وثیقه آزاد کند. اگر محکوم علیه هیچ مالی نداشته باشد، خواهان می‌تواند از اموال خود هزینه کرده و هزینه‌های فک رهن را که به عده طرف مقابل است، بپردازد و فک رهن را انجام دهد و سپس علیه فرد مرتهن یا همان طلبکار که در دادگاه محکوم شده است، اقامه دعوا کند تا تمام هزینه‌هایی را که کرده است، باز پس گیرد.
مستقل بودن فک رهن
فک رهن می‌تواند کاملا مستقل باشد و به محض آزاد شدن وثیقه اتفاق بیوفتد یا ضمن التزام به تنظیم سند رسمی واقع شود که در مورد دوم لازم است فروشنده که با قولنامه ملک را فروخته تا از گرو بانک خارج شود، با اتمام موعد بانک در تاریخ و مکان مقرر حاضر شده و سند رسمی را به نام خریدار بزند و در غیر این صورت مستلزم اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی میباشد.
اگر برای یک دین واحد، چندین وثیقه گذاشته شود؛ همه آن‌ها برای یک دین هستند و با پرداخت بخشی از دین یک یا چند وثیقه آزاد نخواهد شد. بلکه باید کاملا بدهی پرداخت گردد تا تمام وثیقه‌ها آزاد شود و فک رهن صورت گیرد.
توجه داشته باشید که اگر خریدار به موجب بیع‌نامه عادی، تعهد داده باشد که از ملک مبیع، فک رهن خواهد کرد، در این صورت نمی‌تواند قبل از انجام این تعهد و فک رهن از ملک، تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده را مطرح نماید.
