تا کنون با موضوع مال مشاع یا مشترک و سهیم بودن خود در این اموال مواجه بوده اید و میدانید در صورت نبود اطلاعات دراین موضوعات با مشکلات فراوانی درخصوص جداسازی سهم خود از سایر شرکا مواجه خواهید بود ، برای بررسی این موضوع ابتدا لازم است بدانیم که ملک مشاع به چه ملکی گفته می شود و کلمه مشاع به چه معنا می باشد.
مال مشاع چه مالی است؟
مال مشاع به مالی گفته میشود که حقوق مالکین متعدد در آن به صورت اشاعه یا مشترک جمع شده است. پیدایش این شراکت ممکن است به صورت اختیاری ( مثل خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی ) یا قهری ( مانند مالکیت درسهم الارث ) رخ داده باشد.
در مقابل اگر مالی تنها یک مالک داشته باشد به آن مال مفروز گفته می شود.
فرض کنید یک خانه ۳ دانگ آن متعلق به سامیار و ۳ دانگ دیگر متعلق به پارسا است در این جا ملک مزبور مشاع و مشترک بین سامیار و پارسا محسوب خواهد شد.
درخواست
ملک مشاع و استفاده از آن قواعد خاص خود را دارد. هیچ یک از مالکان نمی تواند بدون اجازه دیگری در مال مشاع تصرف کنند، زیرا همه آنها در آن شریک هستند و مالکیت مشترک دارند. گاهی ممکن است یکی از مالکان دیگر راضی به ادامه این شراکت نباشد و بخواهد سهم خود را بفروشد، در این حالت اگر شریک دیگر راضی به فروش مال نباشد، او می تواند از دادگاه دستور فروش کامل آن مال را تقاضا نماید.
در واقع طرفین برای رهای شدن از مالکیت مشترک، باید ملک را بین خود تقسیم کنند و اگر این امر محقق نشود به دنبال دستور فروش از راه قانونی خواهند رفت.
اولین گام :
در اولین گام برای شروع فرآیند دستور فروش، هر یک از مالکین می تواند ابتدا برای افراز ملک مشترک به اداره ثبت مراجعه کند.
افراز به چه معنایی است؟ و چه مراحلی دارد؟
برای دریافت دستور فروش از دادگاه، باید از قبل گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک اخذ شود.
تعریف افراز: افراز به این معنا است که سهم هر فرد از ملک مشترک جدا بشود.
نکته : زمانی می توان از اداره ثبت درخواست افراز نمود، که مراحل عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و در واقع ملک دارای سند مالکیت باشد.
در صورت دارا بودن این شرط، در مرحله بعد مامور اداره ثبت وارد تحقیق و بررسی امر می شود و نتیجه تحقیقات خود را به رئیس اداره ثبت ارائه مینماید.
اگر ملک مذکور قابلیت افراز را داشته باشد، رئیس اداره ثبت پرونده مزبور را به نقشه بردار ثبت تحویل می دهد. نقشه بردار ثبت به همراه نماینده ثبت و مالکین، برای معاینه در محل ملک حاضر خواهند شد، اگر ملک قابل افراز بود باید نسخه ای از صورت مجلس و نقشه افرازی به شرکا ارائه گردد.
شرکا می توانند ظرف 10 روز به تصمیم اداره ثبت اعتراض کنند. به اعتراض آنان در دادگاه رسیدگی می شود. اگر دادگاه هم معتقد به قابل افراز بودن ملک باشد، دفتر املاک سند مالکیت قبلی را باطل می کند تا سند های جدید بر حسب سهم هر شریک صادر شود.
نکته: حال در فرضی که ملک از سوی اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شود، شرکا می توانند از دادگاه درخواست دستور فروش ملک را بخواهند و ضمن این درخواست باید گواهی اداره ثبت که دلالت بر عدم افراز را دارد، ضمیمه درخواست خود نمایند.
نحوه رسیدگی به دستور فروش ملک مشاع:
در دستور فروش آنچه حائز اهمیت است، گواهی می باشد که از اداره ثبت اخذ شده است و دادگاه با استناد به آن، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد.
پس از صدور دستور فروش از ناحیه دادگاه، کارشناس رسمی دادگستری ملک مزبور را مورد ارزیابی قرار میدهد و پس از آن، نظریه ارزیابی یا قیمت گذاری به کلیه شرکا ابلاغ می گردد. شرکا ۳ روز فرصت اعتراض دارند، در غیر این صورت فرآیند مزایده ملک آغاز میشود.
تشریفات مزایده شامل نشر آگهی و ابلاغ به شرکا و نصب بنر در محل استقرار ملک و…خواهد بود و اعلام اینکه مزایده در مهلت اعلام شده برگزار خواهد شد.
طبق قانون اجرای احکام مدنی، مزایده از مبلغ پایه کارشناسی شروع خواهد شد و کسی که برنده این مزایده شود باید 10درصد آن را در جلسه برگزاری مزایده پرداخت کند و مابقی را حداکثرظرف یک ماه پرداخت نماید.
حال اگر برنده مزایده یکی از همان شرکا باشد وی موظف است سهم باقی شرکا را پرداخت کند.
نکات مهم دستور فروش ملک مشاع:
- فروش ملک مشاع در قالب دستورفروش است و چون رای به حساب نمی آید قابل اعتراض نیست و از آنجایی که اعتبار امر مختومه را ندارد، اگر خواهان دعوا به هدفش نرسید، می تواند دوباره درخواست خود را مطرح نماید.
- اگر درخواست دستور فروش ملک مشاع با دادخواست تقسیم ترکهبه دادگاه ارائه شود، دادخواست باید به طرفیت همه شرکا یا ورثه باشد و الا قابل رسیدگی نخواهد بود.
- دادگاه زمانی می تواند دستور فروش ملک را صادر کند، که از قبل گواهی عدم امکان افراز به پیوست درخواست، ضمیمه شده باشد.
- از انجایی که دستور فروش در قالب دستور است، یعنی نه حکم است نه قرار، پس قابل واخواهی هم نیست.
- اگر ملک مشاعی در بازداشت باشد یعنی توقیف باشد در صورت ارائه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع، قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.
- در صورت در رهن بودن ملک مشاع باز هم دادگاه مکلف به صدور دستور فروش مال مشاع است و مطابق مقررات اجرای احکام مدنی با حفظ حقوق اشخاص تحت هر عنوان فروخته میشود.
درخواست فروش ملک مشاع به کدام دادگاه تقدیم می شود؟
این درخواست از دادگاه محل وقوع ملک بعمل می آید . یعنی در هر شهری که ملک مستقر باشد، دادگاه همان شهر صالح به رسیدگی خواهد بود.
چه کسانی می توانند درخواست فروش ملک مشاع را بدهند؟
هر یک از شرکای ملک مشاع که بخواهند مال مشاع را به فروش برساند، می توانند به طرفیت همه شرکا درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه نمایند. برای مثال اگر یک ملک مشاعی 10 نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکا خواهان فروش ملک باشد، باید علیه 9 نفر دیگر از شرکای خود طرح دعوا نماید .
مواد قانونی استنادی در دستور فروش ملک مشاع:
- ماده ی 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
- ماده ی 9 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع: در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.
- ماده ی 10آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع: وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه ی عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.
نتیجه گیری نهایی:
ملک مشاع ملکی است که دارای چند مالک باشد و به نوعی به صورت مشترک مالکیت آن مال را داشته باشند. حال هر یک از شرکا اگر بخواهد این مالکیت مشترک تقسیم شود لازم است که از اداره ثبت محل وقوع ملک، افراز آن را بخواهند و اگر غیر قابل افراز تشخیص داده شد، می تواند از دادگاه درخواست فروش آن را تقاضا کند.
در درخواست فروش دادگاه در قالب دستور رای صادر میکند و رای به معنای خاص (حکم یا قرار) نیست. لذا قابلیت اعتراض و واخواهی یا اعاده دادرسی ندارد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست.
