در صورتی که میان مالک بودن یک ملک با وقف بودن آن، شک و اختلاف ایجاد شود، بر طبق قوانین فرض و اصل را بر ملکیت آن می گیرند. لذا باید راهکارهایی وجود داشته باشد تا بتوان وقفی بودن آن را اثبات نمود. در این مقاله، قصد داریم تا نکاتی در مورد ثابت کردن وقف بودن سند ملک را بیان کنیم. برای این که مطلب را بهتر درک نمایید، در ابتدای این مقاله، تلاش شده تا شما را با لغات و اصطلاحات کاربردی این حوزه آشنا سازیم.
ملک اوقافی
معاملات در خصوص ملک هایی با سند اوقافی، تفاوت های زیادی با معاملات ملک های با سند ملکی دارد. شاید اصطلاح وقف، سبب می شود تا ابهامی در خصوص معاملات ملک های وقفی ایجاد شود. اما جالب است بدانید که این ملک ها به این صورت نیستند که اگر آن را خریداری کردید، شخصی بتواند مدعی شود و آن را از شما بگیرد. مگر آن که بتواند گفتهٔ خویش را اثبات نماید.
املاک اوقافی، نوعی از املاک هستند که زمین آن را شخصی وقف کرده است. و ادارهٔ اوقاف، در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد متقاضی، اجاره داده و درآمد حاصل از آن را صرف امور مربوطه می نماید. لذا املاک اوقافی سند دارند و در خصوص خرید، فروش، رهن و اجارهٔ آن ها، مشکلی پیش نخواهد آمد. حتی اگر شخصی زمینی را به صورت اوقافی خریداری کند، امکان دریافت وام برای ساخت و ساز بر روی آن زمین را خواهد داشت. این املاک برای افراد با بودجهٔ پایین، می تواند گزینهٔ مناسبی باشد. چرا که قیمت این ملک ها پایین تر می باشد.
اصطلاحات مهم در حوزه املاک موقوفی
از آن جایی که قوانین این دسته از املاک، با املاک شخصی متفاوت خواهند بود، لازم است با برخی از مهم ترین آن ها آشنا باشید. ابتدا برخی از مهم ترین اصطلاحاتی که احتمالاً در حوزهٔ قوانین آن با آن برخورد خواهید داشت را بیان می کنیم.
عرصه و اعیان
در حالت کلی، باید بدانید که هر ساختمانی از دو قسمت تشکیل شده است. یک بخش عرصه و بخش دیگر اعیان می باشد. برای درک مفهوم املاک اوقافی و تفاوت آن با سند مالکیت، باید این مفاهیم را نیز بدانید که عرصه، به زمین اشاره می کند. در حالی که اعیان، به ساختمانی که بر روی زمین احداث می شود، یعنی آجر و سیمان و سنگ بنا، اشاره خواهد داشت.
حال توجه داشته باشید که در اسناد موقوفی، اعیان به صورت جداگانه و عرصه به صورت جداگانه ثبت شده است. و آن چیزی که در سند قابل معامله قید می شود، تنها اعیان ملک موقوفی خواهد بود.
متولی
متولی به شخصی گفته می شود که امور مربوط به ملک موقوفه را انجام می دهد. املاک اوقافی، به طور کلی به چهار گروه تقسیم می شوند.
- املاک وقفی آستان قدس رضوی
- املاک وقفی بقاع متبرکه
- املاک وقفی سازمان اوقاف و امور خیریه
- املاک وقفی شخصی
تفاوت این چهار گروه، در متولی آن است. و صرفاً این گروه بندی به جهت دانستن سازمان و شخص طرف حساب می باشد.
سند اوقافی
سندی که در قبال ملک اوقافی ایجاد می شود، سند اوقافی بوده و به مالک اختیار کامل برای نقل و انتقال را نخواهد داد. در اصل اختلافات اصلی که در اسناد اوقافی با اسناد ملکی وجود دارد، عبارتند از:
- در اسناد اوقافی امکان خرید و فروش ملک و هر گونه تغییر در آن، تنها با اخذ مجوز از اداره اوقاف، ممکن خواهد بود. به عبارت دیگر، مالکیت این ملک ها تنها روی اعیان بوده و بر عرصه مالکیت شخص وجود نخواهد داشت.
- در اسناد اوقافی، می بایست به صورت سالیانه هزینه ای به اداره اوقاف پرداخت شود. و این هزینه بعد از ۹۹ سال، مجدد قابل تصمیم گیری خواهد بود.
- ارزش اسناد ملکی تا حدود ۲۰ درصد از اسناد اوقافی بالاتر خواهد بود.
- ملک هایی که دارای اسناد موقوفی هستند، قابل فروش نیستند و در موارد خاص (مثلا روند رو به تخریب ملک) می توان ملک را به فروش رساند.
اثبات وقف بودن سند ملک
همان طور که در ابتدای متن نیز اشاره کردیم، اصل بر مالکیت است مگر آن که خلاف آن ثابت شود. یعنی اگر مدعی بتواند اثبات کند که ادعای وی صحیح است، می توان این مسأله را پذیرفت.
لازم به ذکر است که برای اثبات وقف بودن سند ملک، داشتن وقف نامه، شرط نخواهد بود. بلکه اقرار ذوالید که وقف در تصرف شخص مدعی می باشد یا اقرار ورثه ذوالید بعد از فوت شخص، برای اثبات وقف بودن سند ملک، کفایت خواهد کرد.
مدارک لازم برای طرح دعوای اثبات وقف بودن سند ملک
- تصویر مصدق وقف نامه
- تصویر مصدق سند مالکیت
- شهادت شهود و افراد مطلق از ماوقع
- تحقیقات محلی
- اتیان سوگند
- درخواست استعلام
- پروندهٔ استنادی
- ارجاع به کارشناسی
- معاینات محلی
- اسناد و مدارک دیگر
- کارت ملی
- کارت عابربانک (برای پرداخت وجوه و هزینه های دادرسی)
در چه حالت، برای سند وقفی، درخواست اثبات وقفیت ایجاد خواهد شد؟
در وضعیتی که در خصوص مسئله ملکیت یا وقفیت یک ملک، اختلاف به وجود آید، چنان چه موقوف علیهم در وقف خاص و متولی یا حاکم در وقف عام باشد، و مدعی وقفیت باشند. در این حالت، شخص مدعی می بایست ادعای خود را ثابت نماید.
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”دعاوی وقفی و اثبات وقف بودن سند یک ملک، کجا مطرح خواهند شد؟” answer-0=” دادگاه صالح برای رسیدگی به این قضیه، دادگاه محل وقوع ملک وقفی خواهد بود.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”در چه حالت سند وقفی باطل خواهد شد؟ ” answer-1=”در صورتی که شخصی، ملک موقوفه ای اعم از زمین یا ساختمان را بدون اطلاع از وقفیت از اشخاص حقیقی یا حقوقی خریداری نماید، اسناد مالکیت آن باطل خواهد شد. این اشخاص برای دریافت خسارات وارده می بایست به فروشنده مراجعه نمایند.” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]
سند موقوفی با ملک شخصی چه فرقی دارد؟
در اسناد موقوفی، عبارت شش دانگ اعیان لحاظ خواهد شد. در حالی که در اسناد ملک شخصی، شش دانگ عرصه و اعیان لحاظ می شود. ناگفته نماند که گروهی سودجو اقدام به جعل نمودن اسناد امکلک موقوفی می نمایند که اطلاعات به طور غلط در آن درج شده و خریدار را به اشتباه می اندازد.
در صورت وجود ابهام برای ورثه یک ملک مبنی بر وقف بودن آن، جواب مسئله چه خواهد بود؟
در این شرایط باید دید که آیا به طریق شرعی و قانونی، می توان وقف بودن ملک را ثابت کرد یا خیر. در صورت اثبات بر صحت موقوف بودن ملک، ورثه از آن سهمی نخواهند داشت.
دعوای مطرح شده برای اثبات سند وقفی، چه نوع دعوی محسوب می گردد؟
دعوی مذکور از نوع دعوایی غیر مالی است. خواندهٔ آن متصرف ملک (شخص واقف یا ورثه) خواهند بود و خواهان در این دعوی متولی، اداره اوقاف، واقف (شخصی که ملک را وقف نموده) و موقوف علیهم (شخصی که ملک بر وی وقف شده است) می باشند.
چطور مطمئن شویم که ملک مورد معامله از نوع اوقافی هست یا خیر؟
بهتر است در مورد ملکی که می خواهید مورد معامله قرار دهید، از اداره اوقاف، پرس و جو کنید تا نسبت به اوقافی بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایید. البته در نظر داشته باشید اگر اداره اوقاف به شما اعلام کند که این ملک تحت اوقاف آن سازمان نیست، این دلیل کافی بر غیر وقف بودن ملک مورد نظر نخواهد بود. در این موارد می بایست سند را به خوبی بررسی نمایید.
