تفکیک، افراز و تقسیم

تفکیک به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر میباشد مثلا مالکین زمینی که پنج هزار متر مربع میباشد میتوانند زمین را به قطعات پانصد متری تفکیک کنند که در اصطلاح ثبتی گفته میشود که زمین به قطعات پانصد متری تفکیک شده است.

• تفاوتهای افراز و تفکیک چیست؟
• تفکیک زمین برای گرفتن سند از طریق اداره ثبت چگونه است؟
• فروش ملک غیر قابل افراز نیاز به تنظیم دادخواست خواهد داشت؟
• در صورتیکه ملک قابل تفکیک نباشد خریدار حق فسخ خواهد داشت؟
• اگر تفکیک و افراز ملک مشاعی توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟
• هزینه تفکیک زمین و الزام به تنظیم سند رسمی با خریدار است یا فروشنده؟
• برای تفکیک ملک مشاع در صورتیکه سه شریک باشند چه اقدامی میتواند انجام داد؟
• در صورتیکه یکی از مالکین ملک غیر قابل افراز قصد فروش نداشته باشد، چه باید کرد؟

ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمیتوان گرفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد.

در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود.

تفکیک و افراز را برای شما توضیح دادیم. تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز میباشد و هردوی آنها را شامل میشود.

تفاوتهای افراز و تفکیک چیست؟

1. در تفکیک حالت اشاعه ضروری نیست یعنی ممکن است فقط یک مالک قصد تفکیک داشته باشد ولی افراز باید چند مالک وجود داشته باشد.
2. تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام میشود ولی افراز در صورتی است که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد.
3. تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهم هر یک از مالکین میباشد.
4. اگر در حین تفکیک، هر یک از شرکا اعتراض داشته باشند بقیه عملیات تفکیک انجام نخواهد شد ولی افراز به این صورت نمیباشد و بعد از اعتراض نیز افراز انجام خواهد شد.

اگر تفکیک و افراز ملک مشاعی توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟

1. مدت زمانی که ملک افراز و یا تفکیک میشود کمتر است.
2. نیازی به حضور مالک در اداره ثبت اسناد نخواهد بود.
3. اگر ملک غیر قابل افراز هم باشد نیاز به حضور مالک در دادگاه نمیباشد.
4. وکیل میتواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
5. وکیل میتواند سهم موکل خود را بعد از تفکیک به فروش برساند.
6. تمامی شرکا که مالک ملک مشاع میباشند میتوانند بدون حضور خود و در صورتیکه توافق کنند یک وکیل بگیرند تا برای تفکیک ملک و یا افراز ملک اقدام کند.

سوالات فروش ملک مشاعی (گلچین پرسش‌های مردمی در طی ۸ سال)

1. در صورتیکه یکی از مالکین ملک غیر قابل افراز قصد فروش نداشته باشد، چه باید کرد؟
   در صورتیکه ملکی غیر قابل افراز تشخیص داده شود یک گواهی مبنی بر عدم افراز تنظیم خواهد شد و در صورتیکه شما قصد فروش سهم خود را نداشته باشید میتوانید برای خرید سهم بقیه شرکا اقدام نمائید.
2. فروش ملک غیر قابل افراز نیاز به تنظیم دادخواست خواهد داشت؟
   فروش همانطور که از نامش پیداست درخواست میباشد و نیازی به تنظیم دادخواست نمیباشد.
3. برای تفکیک ملک مشاع در صورتیکه سه شریک باشند چه اقدامی میتواند انجام داد؟
   برای تفکیک باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نمائید و در صورتیکه وکیل بگیرید روند رسیدگی سریعتر خواهد بود.
4. هزینه تفکیک زمین و الزام به تنظیم سند رسمی با خریدار است یا فروشنده؟
   هزینه های تفکیک و … معمولا بر عهده فروشنده میباشد لذا در مواردی به صورت توافقی خریدار آن را تقبل خواهد کرد.
5. تفکیک زمین برای گرفتن سند از طریق اداره ثبت چگونه است؟
   در صورت داشتن گواهی پایان کار و پروانه و یا قولنامه میتوانید برای تنظیم سند رسمی دادخواست تنظیم نمائید و ضمن مراجعه به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک برای گرفتن سند اقدام کنید.
6. درخواست سند برای زمین قولنامه ای در صورتیکه تفکیک نشده باشد امکان پذیر است؟
   در صورتیکه زمین های کشاورزی سند مشاع دارند باید بر تفکیک قسمت فروخته شده از طریق اداره ثبت اقدام نموده و بعد از تفکیک سند زمین به نام ایشان تنظیم خواهد شد.
7. چگونه میتوان برای تفکیک ملکی که فقط اعیان آن متعلق به فرد میباشد اقدام نمود؟
   ابتدا باید به اداره ی ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و بعد از تنظیم سند ( نه فقط سهم خودتان.بلکه به صورت کلی ) برای تفکیک سند اقدام نمائید.
8. در صورتیکه ملک قابل تفکیک نباشد خریدار حق فسخ خواهد داشت؟
   در صورتیکه ملک غیر قابل افراز و یا تفکیک باشد خریدار میتواند بعد از نظر کارشناسی سهم خود را به فروش رسانده و یا به دلیل عیب در ملک و استفاده از خیار عیب معامله را فسخ نماید.

مراحل تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل

1. شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
2. پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
3. در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای افراز ملک مشاع و یا تقسیم آن را انجام خواهد داد.

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل

1. مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
2. ارائه اصل سند مالکیت مشاعی ….