ثبت با سند برابر است یعنی چه و در چه صورتی امکان پذیر می باشد؟

در این نوشته قصد داریم به بررسی قانون ثبت با سند بپردازیم. این جمله ساده ترین و مستحکم ترین سند عادی عقد بیع است :

اینجانب…..به موجب این سند فروختم و تملیک کردم ملک خود را به پلاک ثبتی شماره…../…… به اقای…….. به مبلغ…….ریال به عنوان ثمن معامله.اینجانب…..به عنوان خریدار قبول کردم تملیک ملک فوق را به خود در برابر ثمن معلوم.

امضاء فروشنده                                                                             امضاء خریدار

طبق این سند کمترین تردیدی در وقوع عقد بیع وجود ندارد.فقیه و حقوقدان وفای به این تعهد را لازم می داند،فروشنده ملزم است مبیع را به خریدار تسلیم و خریدار متعهد است ثمن مقرر را به فروشنده پرداخت نماید.حتی در متن سند مزبور تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال ملاحظه نمی شود.

به سهولت نمی توان بین عقد مندرج در این سند به عنوان مدلول و سند که یکی از وسائل اثبات عقد است به عنوان دلیل تفاوت را تشخیص داد.به عبارت دیگر جایگاه عقد عالم اعتبار است که بر حسب ایجاب فروشنده و قبول از ناحیه خریدار محقق شده و نقش سند تنها دلیل اثبات عقد است نه خود عقد.

ممکن است توضیح درباره این امور بدیهی فقهی و حقوقی زائد به نظر برسد،ولی از آنجا که بقیه بحث با تکیه بر امور بدیهی فوق قابل بررسی است،ذکر آن ضرورت دارد.

حال قرائت جدید می کنیم از ماده46 قانون ثبت اسناد و املاک:ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده،اجباری است…

در ذهن کاملاً قابل تفکیک است سه مفهوم «عقد»«سند»و«ثبت»یعنی ممکن است عقد بیع بصورت شفاهی محقق شود بدون سند و دلیل کتبی برای اثبات آن و نیز ممکن است عقد بیع همراه با تنظیم سند عادی واقع گردد،در این صورت با وجود آنکه طرفین قانوناً،طبق ماده46 قانون ثبت باید سند عادی مزبور را اجباراً ثبت ناید،ولی از انجام این الزام قانونی ناشی از قرارداد امتناع نمایند،لذا عقد غیر از سند و ثبت غیر از عقد و سند می باشد.

سوآل اساسی اینست که با توجه به ماده46 قانون ثبت عقد بیع شفاهی یا به موجب سند عادی نسبت به املاک ثبت شده،سبب نقل و انتقال ملک مورد معامله نمی شود؟و آیا ماده46 اجبار طرفین به ثبت با سند عادی بیع فقط جنبه ارشادی دارد و زمانی عقد بیع محقق می گردد که طرفین حاضر به ثبت با سند مزبور در دفتر اسناد رسمی شوند و قبل از آن مورد معامله در مالکیت فروشنده با تمام اختیار مالکانه باقی است؟و یا مؤدای ماده46 قانون ثبت اینست که چون معامله«عقد بیع»محقق می شود،بعتِ دلیل وقوع عقد،یعنی ثبت با سند عادی برای متعاملین اجباری است و اگر یکی از طرفین تن به این اجبار ندهد طرف دیگر حق دارد اجبار و الزام او را به ثبت با سند به صورت رسمی از دادگاه تقاضا کند،حتی اگر این الزام به صورت تعهد مستقل در سند عادی بیع تصریح نشده باشد،رویه ای قضائی که اکنون در اغلب مراجع قضائی از آن پیروی می شود.

گروهی از حقوقدانان عقیده دارند:ایجاب و قبول به تنهائی برای تحقق عقد بیع و آثار آن آن کفایت نمی کند و عقد بیع راجع به املاک ثبت شده از عقود تشریفاتی است و لازمه انتقال این نوع املاک به خریدار،ثبت با سند بیع است در دفاتر اسناد رسمی،زیرا به نظر ایشان ماده ماده48 قانون ثبت اسناد و املاک دلالت صریح دارد:«سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسد،در هیچک از ادارت و محاکم پذیرفته نخواهد شد»

با تلفیق و نتیجه گیری از دو ماده46 و48 قانون ثبت اسناد و املاک،آیا:

1. آنچه پذیرفته نمی شود سند عقد بیع است؟زیرا رسماً ثبت نشده یا آنچه پذیرفته     نمی شود مدلول سند یعنی نفس معامله ای است که در سند عادی درج گردیده است؟
2.  آیا بایع به مالکیت خود باقی است و با استناد به حق مالکیت خود می تواند ملک مورد معامله با سند عادی را به غیر منتقل کند؟اعم از اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شده باشد یا با سند عادی و آیا در صورت انتقال ملک به غیر عمل بایع جرم است؟و آیا با استناد به سند عادی می توان سند رسمی بعدی را باطل اعلام نمود؟
3. آیا نپذیرفتن سند عادی بیع به معنای بطلان عقد بیع است و یا عقد مزبور دارای اعتبار است،مشروط به اینکه منتهی به سند رسمی انتقال شود و یا ذینفع،الزام ممتنع را به تنظیم سند رسمی از دادگاه صلاحیتدار تقاضا و دادگاه حکم به الزام به نفع خواهان صادر کند؟
4. با تشریفاتی تلقی کردن عقد بیع املاک ثبت شده و عدم انتقال ملک به خریدار به موجب سند عادی بیع و درنتیجه بقاء ملک در مالکیت فروشنده،پاسخ بدیهی و الزامی به پرسشهای فوق از این قرار است:

با عدم پذیرش سند عادی،مدلول آن یعنی عقد بیع نیز قابل پذیرفتن نمی باشد و آنچه از طریق مراجع قضائی پذیرفته و مورد حمایت واقع نشود،طبعاً موجودیت حقوقی نیز ندارد و معدوم به شمار می آید و آثار عقد بر آن مترتب نیست و در نتیجه نه خریدار می تواند به استناد سند عادی تسلیم مبیع را تقاضا و نه فروشنده می تواند ثمن معامله را مطالبه و هیچیک از متعاملین به استناد سند عادی بیع که در متن آن طرفین متعهد به حضور در دفترخانه و مثبت معامله نشده اند نمی توانند الزام یکدیگر را به تنظیم سند رسمی انتقال درخواست نمایند.

پس از تنظیم سند عادی بیع،فروشنده به استناد بقاء مالکیت خود می تواند همان ملک را بار دیگر با سند عادی و یا سند رسمی به دیگری منتقل کند و نه تنها مرتکب جرمی نشده،بلکه تعارض نیز بین انتقال بعدی ملک و انتقال قبلی وجود نخواهد داشت و اسناد بعدی به هیچ وجه قابل ابطال نمی باشند،اگر چه مالک با اقدام خود اخلاقاً قابل مذمت باشد.

اگر معتقد باشیم: ماده48 قانون ثبت تنها دلالت بر نپذیرفتن سند عادی دارد،ولیدر مورد مدلول سند،یعنی معاملع،ماده مزبور حکمی ندارد و نمی توان معامله ای که واجد شرایط اسای عقد می باشد و وفای به آن لازم است را معدوم تلقی نمد،در این صورت:

مدلول سند و عقد بیع دارای اعتبار شرعی و قانونی است و طبق نص صریح ماده46 قانون ثبت،برای متعاملین ثبت آن اجباری است و هر یک از این تکلیف قانونی امتناع کند با فرض بقاء اعتبار عقد و حصول مالکیت برای خریدار،طرف ذینفع حق دارد الزام ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال تقاضا کند و الا ماده46 قانون ثبت باید اینگونه تصویب می شد:«ثبت اسناد اختیاری است حتی در مورد کلیه معاملات راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده و تا اسناد مربوط به این معاملات به ثبت نرسد اثری بر معامله نیز مترتب نمی باشد،بدون اینکه بتوان متعاملین را مجبور و ملزم به تنظیم سند رسمی نمود.

به عبارت دیگر بر خلاف استنباطی که از ماده46 و48 قانون ثبت شده است طرفین می توانند مستنداً به اجباری که در ماده46 قانون ثبت مستتر است الزام اشخاص ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید.لذا بار دیگر ماده46 قانون ثبت را قرائت می کنیم:ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل…..1-……2-……که در این موارد ثبت سند اجباری است.»

مالکیت مبیع به مشتری منتقل می شود و بایع تنها به عنوان دائن استحقاق مطالبه ثمن معامله را دارد،در نتیجه بنا به این اعتقاد،کلیه معاملات بعدی معامله فضولی و نسبت به مال غیر محسوب می شود و از آنجا که خریدار با انتقال گرفتن مورد معامله حق دارد الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود تقاضا کند و مالکیتی نسبت به مبیع برای فروشنده باقی نمی ماند،نه تنها دعوی بطلان معاملات مزبور قابل رسیدگی است،بلکه معاملات بعدی جرم و فروشنده قابل تعقیب کیفری می باشد.

با بررسی و دقت در نیاز جامعه به تنظیم سند عادی،قبل از تنظیم سند رسمی انتقال که امروز به نام مبایعه نامه شهرت یافته و حتی به این منظور صنفی خاص در کشور فعال است و با روش غیر معقول اخیر که متعاملین را تحت عنوان کد ره گیری از واسطه های املاک،ناگزیر به تنظیم مبایعه نامه در بنگاه معاملات املاک می نمایند و نیز با ملاحظه روش دفاتر اسناد رسمی در تنظیم سند رسمی انتقال که مستلزم طی مراحل مقدماتی و پرداخت هزینه هائی غیر از ثمن معامله از جانب طرفین است و از طرفی وظیفه حقوقدانان اینست که از توسعه موانع قانونی«که منع نیاز به نص صریح قانونی دارد»برای انعقاد عقود و قراردادها بپرهیزند،به نظر می رسد از مواد46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک تنها اجباری و الزامی بودن ثبت با سند عادی احراز می شود و این مواد دلالت بر بلااثر بودن عقد مندرج در اسناد عادی ندارد.

این معنی مسلم است که عقیده اول و تشریفانی تلقی کردن عقود بیع و سایر قراردادهای راجع به املاک ثبت شده توالی نامطلوبی را در برابر که به زیان اصل حاکمیت اراده و مغایر با مصالح و منافع جامعه و روابط اقتصادی است.

شاید اغراق نباشد اگر تأیید کنیم هیچ معامله ای رسمی در مورد املاک وافع نمی شود،مگر آنکه عملاً و مقدم بر آن بین متعاملین سندی عادی به نام مبایعه نامه تنظیم می شود و طرفین با عتماد به تحقق اثر حقوقی آن،هزینه و زحمات متفاوتی را تا ثبت با سند عادی که طبق ماده46 قانون ثبت باید الزامی باشد،یعنی تا قبل از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی،تحمل می کنند.بواقع عرف اقتصادی جامعه نمی پذیرد بر مبایعه نامه ها اثر حقوقی متضمن انتقال ملک مورد معامله به خریدار،مترتب نباشد و تنظیم سند عادی انتقال املاک تبدیل به عملی عبث گردد و یا قوانین که باید حافظ اعتبار عقود و معاملات باشد نه فروشنده املاک اجازه دهند با وجود امضاء مبایعه نامه قبلی،ملک خود را بار دیگر و آزادانه به هر کس که مایل باشد بفروشد فی المثل برای اخذ وام،ملک مزبور را در رهن و یا در مورد معاملات دیگری قرار دهد و به عبارت دیگر قانون خود بستر ارتکاب جرائم مختلف مالی را فراهم سازد و خریدار مورد حمایت واقع نشود!

با اطلاعات موثقی که مورد تأیید مراجعین به سازمان قضاءی کشور می باشد،هر چند حوزه قضائی که عقیده اول یعنی عدم تأثیر مبایعه نامه عادی در انتقال ملک به خریدار،غلبه یافته و احکامی بر مبنای این عقیده صادر شده،بلافاصله افراد آماده برای ارتکاب جرائم مالی با فروش ملک خود به افراد مختلف و بی اطلاع از معاملات قبلی چندین بار ثمن از بابت یک ملک از اشخاص دریافت نموده و موجبات بروز اختلافات بسیاری را فراهم ساخته و بر حجم دعاوی دادگستری افزوده اند،خصوصاً در شرایطی که قیمت اراضی و املاک رو به افزایش بوده و خریدار حقاً امید داشته این افزایش در مالکیت او تحقق یابد و از معامله خود منتفع گردد و چون خریدار به دادگاه مراجعه کند با شگفتی می شنود که مرجع قضائی طبق عقیده اول ملک را همچنان در مالکیت فروشنده باقی و ترقی قیمت ملک را در مالکیت فروشنده محقق می داند و در برابر این شگفتی خریدار را ارشاد می کند که خسارات ناشی از عدم انجام تعهد را از فروشنده مطالبه کند که البته منظور از خسارت،مابه التفاوت ارزش روز مورد معامله نسبت به حین العقد نخواهد بود و در نتیجه خریدار متحیّر می ماند که منظور از خسارت عدم انجام تعهد چیست،خصوصاً که مبالغ راجع به فراهم کردن مقدمات معامله رسمی برای خریدار،مبلغی نیست که طرح دعوی و تحمل دادرسی و هزینه آن را توجیه کند و ناگزیر باید به این بی عدالتی تن در دهد!

بدیهی است برای ترمیم آثار عقیده فوق و جلوگیری از نقض عهد بیع مستند به سند عادی،توسل به اصل40 قانون اساسی و منع سؤاستفاده اشخاص از حقوق خود که متضمن ضرری برای دیگران باشد یا اینکه اشخاص نباید موجبات عدم انجام تعهد خود را فراهم نماید که بیشتر واجد جنبه اخلاقی است،در حق خریدار متضرر واقعی از عدم انجام معامله که عرف او را متضرر می شناسد،ولی قانون ضرری برای او تصور نمی کند،کارساز نخواهد بود!

روزی که طرفین معامله املاک و اراضی به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال و ثبت سند عادی مبایعه مراجعه می کنند.سردفتر پس از اعلام و اظهار اطمینان از جانب طرفین به معامله مندرج در سند عادی و مبادله ثمن و مبیع طبق شرایط مقرر و عدم واگذاری منافع ملک به شخص دیگر و توافق طرفین برای اسقاط کلیه خیارات حتی خیار غبن فاحش و افحش و ملاحظه پاسخ استعلامات مختلف،سندی مبنی بر انتقال مورد معامله به خریدار تنظیم و طرفین بر اساس مبایعه نامه عادی و سند مزبور را امضاء می نماید و چون این سند که بر روی اوراقی خاص تحریر می شود جداگانه در دفتر مخصوص سردفتر ثبت شده و طرفین در دفتر مزبور نوشتند و امضاء کردند که ثبت با سند برابر است،معامله تمام شده محسوب می شود و در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت نیز این نقل و انتقالات سند مالکیت نیز این نقل مالکیت به نام خریدار ثبت می گردد و یا اگر معامله رسمی مسبت به قططعه ای تفکیکی انجام شده،سند بیع رسمی و خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال و به نام خریدار،سند مالکیت خاص برای آ« قطعه تفکیکی صادر می گردد.

حال تصور کنیم پس از سردفتر انتقال ملک را به شرح فوق به امضاء طرفین تنظیم نمود و مفاد این سند را نیز در دفتر خود ثبت کرد ولی طرفین به علت بروز اختلافی ناگهانی حاضر نشدید ذیل ثبت با سند را در دفتر سردفتر امضاء و بنویسد ثبت با سند برابر است،در این فرض سند مزبور چه نوع سندی است؟آیا این سند رسمی است و سبب نقل ملک به خریدار گردیده و یا همچنان این سند عادی است و خریدار مالک مبیع نشده است؟

مسلماً اگر سند،رسمی تلقی شود نیازی به ثبت آن در دفتر اسناد رسمی نمی باشد و ثبت این سند در دفتر سردفتر و نوشتن عبارا«ثبت با سند برابر است»توسط طرفین و امضای آن در دفتر سردفتر عملی زاید و عبث خواهد بود و اگر این سند،عادی محسوب شود«گرچه توسط دفتر اسناد رسمی تحریر گردیده»،در اینصورت طبق عقیده اول استناد به آن عنوان نقل ملک به خریدار پذیرفته نیست.

با این توضیح کاملاً می توان تفاوت بین مفهوم سند و ثبت سند را در ذهن و در عالم خارج از ذهن مجسم نمود،لذا حکم صریح ماده46 قانون ثبت اسناد و املاک اینست که این سند نیز باید اجباراً به ثبت برسد،یعنی اگر فروشنده خریدار به دادگاه مراجعه و الزام طرف مقابل را به حضور در دفترخانه و نوشتن و امضاء عبارت«ثبت با سند برابر است»ذیل ثبت با سند را تقاضا نمودند،دادگاه باید این تقاضا را بپذیرد،با وجودیکه در این نوع اسناد تنظیمی توسط سردفتر تعهدی جدا از معامله برای برای ثبت با سند برابر است از طرفین اخذ نمی شود.

بنا به مراتب اگر قرائت صحیحی از مواد 46و48 قانون ثبت به عمل آید باید پذیرفت که عقد بیع عادی املاک ثبت شده نیز از عقود رضائی است و به محض امضاء اسناد سند عادی،نقل ملک به خریدار حاصل می شود و طرفین ملزم به ثبت با سند عادی مزبور می باشند و ماده48 نیز به این منظور تنظیم شده که اولاً طرفین ناگزیر به مراجعه برای ثبت معامله باشند،ثانیاً نظم لازم در مالکیت املاک حاصل شود و دلیل اثبات مالکیت نیز در ادارات ثبت املاک ضبط گردد.

لذا برا ساس این عقیده فروشنده ملک با سند عادی از انتقال بعدی ملک به دیگری ممنوع است و معامله بعدی از نظر حقوقی غیرنافذ و در صورت رد آن توسط خریدار اول باطل و از جهت کیفری،انتقال مال غیر و جرم محسوب می گردد و کلیه معاملات بعد از اولین سند عادی اعم از رسمی و عادی باطل محسوب است و می توان اعلام بطلان آن معاملات را همراه با دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار اول از دادگاه درخواست نمود و پذیرفتن اسناد عادی توسط ادارات دولتی و محاکم به معنای تشریفاتی بودن عقد بیع املاک ثبت شده و عدم تملیک مورد معامله به خریدار نیست،بلکه اسناد عادی از این جهت پذیرفته نمی شود تا ضمانت اجرائی باشد برای ایجاد نظم مورد نظر قانون ثبت و دادگاه طبق ماده 46 به محض تقاضای ذینفع باید ممتنع را ملزم به اجباری نماید که در این ماده ذکر شده ولو طرفین به صورت صریح یا جداگانه تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی مطابق سند عادی ننموده باشند و چون دادگاه رأی به محکومیت ممتنع صادر نمود،حکم صادره کاشف از آنست که سند عادی بیع پذیرفته شده و کلیه آثار مالکیت خریدار نسبت به ملک مورد معامله از تاریخ تنظیم سند عادی حاصل می شود و منافع ملک نیز از همان تاریخ به خریدار تعلق دارد.