نهاد ثبت، تضمین‌کننده امنیت و بهداشت اقتصادی، حقوقی، قضایی و به تبع آن، امنیت اجتماعی و بهداشت روانی جوامع مختلف است. به همین دلیل، اهمیت آن بر اهل فن پوشیده نیست. با این حال، باید اعتراف کرد که در کشور ما به این شاخه مهم حقوقی – اقتصادی در نظام‌های آموزشی و کاربردی توجه چندانی نشده است؛ البته آسیب‌شناسی علل بی‌اعتنایی به حقوق ثبت، خود گفتاری مجزا نیاز دارد. برای شناخت بستر قانونی و اجتماعی ثبت نوین، شایسته است نظام‌های ثبتی ایران و جهان و پس از آن، گذر قوانین کشورمان را از ثبت سنتی به ثبت نوین به اختصار بررسی کنیم و در نهایت، به یکی از بازوهای مهم اجرایی ثبت نوین، یعنی دفاتر اسناد رسمی بپردازیم.
تقسیم‌بندی‌های نظام ثبتی و قوانین ثبتی حاکم بر کشورهای مختلف، معیار و اساس متفاوتی دارد. مهم‌ترین نظام‌های ثبتی شامل «نظام ثبتی شخصی» و «نظام ثبتی عینی» هستند. در نظام ثبتی شخصی یا نظام ثبت اسناد و قولنامه‌ها، همواره این پرسش مطرح است: «چه کسی، مالک چه چیزی است؟» در واقع، در این نظام ثبتی، مبنا و موضوع اصلی، مالک و دارنده حق است و عملیات ثبتی و اقدامات قراردادی هر شخص یا وقایع مالی مربوط به او و نیز اقدامات قضایی مرتبط با وی، در زمینه اموال غیرمنقول، موضوع ثبت و ضبط قرار می‌گیرد.
در نهایت نیز نسخه‌ای از مدارک انتقال به نام منتقل‌الیه در اداره ثبت بایگانی می‌شود. در این نظام، طرفین معامله الزامی به ثبت اسناد معاملاتشان ندارند که البته این از ایرادات نظام ثبتی شخصی محسوب می‌شود، زیرا امکان تعارض اطلاعات به سبب ضعف در ترتیب نقل و انتقالات و آسان نبودن دسترسی به اطلاعات و در نتیجه ضعف در قدرت اثبات و دلیلیت اعمال حقوقی موضوع ثبت، همواره متصور است.
نظام ثبتی عینی یا ثبت حق مالکیت زمین
در نظام ثبتی عینی یا ثبت حق مالکیت زمین (تورنس) با این پرسش مواجهیم: «چه چیزی از سوی چه کسی مورد تملک قرار گرفته است؟» پس در این نظام، تمرکز بر ثبت حق مالکیت است و موضوع و عنصر اصلی، مال غیرمنقول است.قانونگذاری مناسب در خصوص ثبت اموال غیرمنقول از قبیل انتشار آگهی ویژه ثبت املاک و دعوت از مالکان برای ارایئ اظهارنامه (ثبت عمومی) و رسیدگی به تقاضای ثبت مالکان (ثبت عادی)، اختصاص دفاتر ثبت املاک و درج سلسله نقل و انتقالات یک ملک بر اساس مشخصات مال غیرمنقول، الزامی بودن ثبت تمامی معاملات راجع به املاک ثبت‌شده، قطعی بودن اثبات مالکیت افراد (اصل آینه)، سهولت و سادگی و کم‌هزینه بودن فرآیند نقل و انتقال معاملات غیرمنقول، پیش‌بینی فرآیند تحدید حدود و تخصیص پلاک‌های ثبتی و داوری اختلافات ثبتی، ایجاد نظام کاداستر (نظام ثبت مالکیت زمین) با هدف تعیین مرز جغرافیایی قطعات املاک ثبت‌شده نسبت به یکدیگر و بسیاری موارد دیگر، از مشخصات، لوازم و ابزار نظام ثبت عینی است.
نظام ثبت املاک در ایران
با آنچه به طور مختصر از نظام ثبت عینی و شخصی بیان شد و با بررسی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 به‌وضوح در‌می‌یابیم که نظام حاکم بر ثبت املاک در ایران، نظام ثبت عینی است. در ایران، چه قبل از قانون سال 1310 و چه بعد از آن، ملک غیرمنقول موضوع و عنصر اصلی ثبت بوده و از نظام ثبت عینی و پویا تبعیت کرده است. تمامی مواردی را که از این نظام ثبتی برشمردیم، می‌توان از همان مواد اولیه قانون مذکور استخراج کرد. همچنین ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک، تهیه نقشه املاک به صورت «کاداستر» را پیش‌بینی کرده است. اما با وجود این قانون و اصلاحات بعدی آن، فرآیند نقل و انتقال املاک در کشور ما تشریفاتی پرهزینه و طولانی دارد و باعث ایجاد و رواج معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای ـ عادی) را فراهم کرده است.
به دلیل شیوع این روند، معاملات معارض و اختلافات ثبتی، آمار چشمگیری از پرونده‌های محاکم قضایی را به خود اختصاص داده و حتی بعضی امور قضایی و احکام صادرشده از محاکم نیز مواد بسیار مهم قانون ثبت اسناد و املاک (از قبیل مواد 46 و 47 و 48) را نادیده گرفته‌اند.
همچنین این ایراد بر نظام ثبتی ایران وارد است که جست‌وجوی املاک بر اساس نام مالک میسر نیست؛ یعنی امکان تعیین میزان دارایی غیرمنقول افراد وجود ندارد. به همین دلیل، در دهه‌های اخیر، سودآورترین بخش اقتصادی جامعه بخش معاملات املاک بوده است. از سوی دیگر، با این روند اشتباه، راه ورود و سرمایه‌گذاری مجرمان سازمان‌یافته از طریق پولشویی و تطهیر اموال نامشروع در بخش املاک، هموار و بی‌مانع است.
راه رفع این ایرادها جز تمسک به توان بالقوه و نهفته در نظام ثبت عینی نیست. اتصال نهادهای ثبتی، اعم از اداره‌‌های ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی به سیستم‌های هویتی، مالیاتی و شهرداری‌ها در قالب راه‌اندازی نظام جامع کاداستر و ثبت الکترونیک (مدیریت الکترونیک ثبت معاملات و ایجاد بانک جامع اطلاعاتی املاک) بارزترین این موارد است.
اهمیت نظام کاداستر و اجرای آن
اهمیت اجرای کاداستر مورد توجه سازمان ملل و بانک جهانی کاداستر بوده و از سرفصل‌های مهم اجرایی کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه است. کاداستر می‌تواند نظامی را ایجاد کند که در آن کیفیت، کاربری و ابعاد دقیق مالکیت برای تمامی اراضی و املاک کشور به صورت یکپارچه و مکانیزه در دسترس باشد و در نتیجه، دسترسی به اطلاعات ملک، مستندسازی اطلاعات اراضی، افزایش امنیت حقوق مالکان و انجام دادن معاملات اراضی، تسهیل شود. اجرای این نظام، تضمینی برای ایجاد عدالت اجتماعی و کاهش فقر در جوامع و حرکت به سوی توسعه پایدار و نیز ایجاد بستری مناسب برای مدیریت مؤثر منابع طبیعی و ارتقا و بهبود ساختار مالی کشورها معرفی شده است. از این رو، حتی در مقر سازمان ملل، واحدی به نام «کاداستر» پیش‌بینی شده است که در زمینه تعیین رژیم حقوقی مناطق مشترک بین کشورها و تعیین حدود مرزهای بین‌المللی فعالیت می‌کند.
تعریف سازمان ملل از کاداستر
سازمان ملل متحد کاداستر را این‌گونه تعریف کرده است:
«مجموعه‌ای اطلاعات نظام‌یافته در مورد املاک و دارایی‌های غیرمنقول مربوط به املاک است. این اطلاعات به صورت توصیفی و هندسی، زمینی و هوایی (فتوگرامتری) و با ابزارهای متفاوت تهیه و ثبت می‌شود. اطلاعات توصیفی، از قبیل کاربری ملک، مالکیت ملک و اطلاعات مربوط به شناسنامه ساختمان‌ها و… است و اطلاعات هندسی، شامل حدود هندسی ملک و ساختمان (اندازه، ابعاد و مساحت).»
در ایران نیز از سال 1374 و با پیش‌بینی یک دوره بیست‌ساله شامل چهار برنامه پنج‌ساله، طرح اجرایی کاداستر آغاز شد. تاکنون (پایان برنامه پنجم توسعه) سازمان‌ها و نهادهای متولی، مانند سازمان ثبت اسناد و املاک در گستره‌ای وسیع به مستندسازی اطلاعات املاک پرداخته‌اند و گام‌هایی را برای بهره‌گیری از بانک اطلاعاتی حاصل از کاداستر و مدیریت هماهنگ الکترونیکی معاملات (ثبت آنی معاملات) و الکترونیکی کردن سایر خدمات ثبتی در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی برداشته‌اند. یکی از اهداف اصلی کاداستر در کشور ما تعیین و تثبیت مالکیت‌ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر ایران است.
یوسف خمسه
