موقع خواندن قراردادهای مختلف، مخصوصاً قراردادهای ملکی یا در مراجعه به ادارات ثبت، به اصطلاحات حقوقی ملکی زیادی برمی‌خوریم که ممکن است معنی و مفهوم آنها را ندانیم. دانستن مفهوم کلمه های حقوقی یکی از اولین نکته‌های ضروری برای امضاء قرارداد است. تصور کنید اگر معنی این اصطلاحات را ندانیم، با چه دردسرهایی مواجه خواهیم شد؟
اصطلاحات حقوقی ملکی (بخش اول):
با دانستن این اصطلاحات برای امضای قراردادها کمتر دچار چالش خواهیم شد. در این مقاله سعی شده به صورت گام به گام و در چند بخش ، نیاز جامعه امروزی به این اصطلاحات را در تاحد ممکن برطرف نماییم، همراهمان باشید.
1- افراز:
افراز به معنی جداسازی است. آن هم در شرایطی که دو یا چند نفر مالک یک ملک بوده و به صورت مشاعی حق استفاده از آن را دارا باشند. حال اگر هر کدام از افراد بخواهد که سهم خود را از دیگران جدا کند، به این عمل افراز می‌گویند
2- تفکیک املاک:
اگر یک ملک چندین مالک داشته باشد، ممکن است با استفاده از تفکیک املاک، آن را بین صاحبان تقسیم کرده و به قطعات کوچک‌تر تبدیل کنند. این اتفاق که بیشتر در مورد زمین‌های کشاورزی می‌افتد، حتماً باید با توافق همه مالکان انجام شود. به عبارت دیگر اگر حتی یک نفر از مالکان نسبت به تفکیک رضایت نداشته باشد، این عمل انجام نخواهد شد. لازم به ذکر است که تفکیک املاک باعث نمی‌شود که سهم هر یک از مالکین کمتر یا بیشتر شود. به بیان دیگر، سهم هر فرد از ملک قبل از تفکیک با بعد از تفکیک برابر است.
3-سرقفلی:
عبارت سرقفلی برای املاک تجاری موضوعیت دارد و عبارت است از معروف و یا مشهور بودن یک ملک تجاری به یک فعالیت خاص. سرقفلی جزئی از دارایی‌های نامشهود محسوب می‌شود.
4- ملک بازداشتی:
بازداشت ملک یا ملک بازداشتی، به ملک‌هایی گفته میشه که با دستور مقامات قضایی هر گونه خرید و یا فروش آن ملک به صورت موقت و یا دائم وجود ندارد.
5-بنچاق:
بنچاق در گذشته بیشترین کاربرد رو داشته و یک سند مالکیت محسوب می‌شده. افراد با سواد وظیفه‌ای تنظیم و نوشتن اون رو بر عهده داشتن و عالمان دینی هم بر نحوه نوشتن آن نظارت داشتند. امروزه سند‌های تک برگ جایگزین بنچاق‌ها شدند. طبق قانون املاکی که بعد از سال 1391معامله شده باید دارای سند تک برگ باشد. همچنین املاکی که دارای بنچاق هستند باید سند خود را به سند تک برگی تبدیل کنند
6-اصلاح حدود:
حدود در واقع به مرزهای یک ملک گفته می‌شود و حدود اربعه به معنی چهار جهت اصلی یک ملک است. حال اگر به هر دلیلی مانند تغییر در املاک مجاور یا تغییر در گذر کوچه و خیابان، هر کدام از حدود یک ملک تغییر کند، مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت، درخواست تغییر اطلاعات ثبت شده برای ملک را در این اداره بدهد. این اتفاق زمانی می‌افتد که مثلاً یک فرد بخشی از یک زمین را به ملک خود اضافه می‌کند یا سمتی از خانه که قبلاً با ملک دیگر همسایه بوده، حالا تبدیل به محل گذر شده باشد. در این شرایط اطلاعات مربوط به حدود ملک نیاز به اصلاح دارد که در اداره ثبت تمامی امور مربوط به آن انجام خواهد شد.
7-استعلام ثبتی در دفاتر ثبت اسناد:
دفاتر ثبت اسناد در زمان انجام معاملات ملکی طبق قانون باید استعلامی در خصوص جریان ثبتی املاک جاری از اداره ثبت منطقه دریافت کنند. البته مراجع قضایی و برخی از ادارات و سازمان‌ها نیز در شرایط خاص و در صورت لزوم می‌توانند این‌گونه استعلام‌ها را از اداره ثبت درخواست کنند
8- املاک مجهول‌المالک:
مجهول‌المالک همان‌طور که از نامش مشخص است به ملکی گفته می‌شود که مالک آن هنوز درخواست ثبت آن را انجام نداده است اما ملک موردنظر در دفتر توزیع اظهارنامه به نام شخص معرفی شده است. افرادی که نسبت به این‌گونه املاک مدعی هستند، می‌توانند با ارائه قولنامه و یا سایر مدارک، نسبت به ثبت ملک موردنظر به نام خودشان اقدام کنند
9- آگهی نوبتی:
این آگهی در زمانی اتفاق می‌افتد که فردی بخواهد یک ملک مجهول‌المالک را به نام خودش ثبت کند. بنابراین برای احترام به حقوق سایر افراد، باید در 4 تاریخ مشخص در سال بعد، آگهی مربوط به ملک موردنظر انتشار پیدا کند. این آگهی‌ها باید در تاریخ 1 اردیبهشت، 1 مرداد، 1 آبان و 1 بهمن منتشر شوند. افرادی که ادعای مالکیت دارند، تا 90 روز بعد از انتشار آگهی فرصت دارند که در اداره ثبت اعتراض خود را به ثبت برسانند. اگر این اتفاق بیفتد، دادگاه تا یک ماه بعد تشکیل شده و در این مورد تصمیم‌گیری خواهد کرد.
10- اعتبار اسناد مالکیت:
این اصطلاح بیان می‌کند که هرگونه سند مالکیتی که اداره ثبت صادر کرده باشد، همواره اعتبار دارد. البته این قانون تا زمانی صحیح است که قانون جدیدی توسط مجلس شورای اسلامی تصویب نشده و آن را باطل نکرده باشد. همچنین این اسناد به حکم قوه قضاییه نیز ممکن است از اعتبار ساقط شوند.
11- سند مالکیت المثنی:
سند المثنی به نوعی از سند گفته می‌شود که به دلیل آسیب دیدگی، گم شدن، سرقت و… از بین رفته و دوباره صادر شده باشد.
12-دفترچه متمم اسناد مالکیت:
این دفترچه در این روزها کمتر دیده می‌شود. چرا که با تک برگی شدن اسناد، دیگر اطلاعات مربوط به مالکان قبلی ملک در هیچ جا ثبت نمی‌شود. اما در گذشته از این دفترچه که به عنوان ضمیمه به سند مالکیت الصاق می‌شد، اطلاعات نقل و انتقالات قبلی به ثبت می‌رسید.
13-اعیان:
اعیان به معنی ساختمان یا هر چیز دیگری است که روی زمین ساخته شده است. البته زمانی که از یک زمین صحبت می‌کنیم، در عمل منظور زمین و ملکی است که روی آن ساخته شده است. اما در اصطلاحات ثبتی، بنای ساخته شده روی زمین را از خود زمین جدا دانسته و به آن اعیان می‌گویند.
ماده 45 آئین نامه قانون ثبت:
با توجه به طرح‌هایی مانند طرح هادی و توسعه مداوم شهرها، معابر و خیابان‌های جدید مدام ساخته می‌شوند و قدیمی‌ترها، تعریض شده و بزرگ‌تر می‌شوند. از این رو برخی از املاک یا بخشی از آنها در مسیر معبر یا خیابان قرار می‌گیرند. در این شرایط اداره ثبت با توجه به اطلاعاتی که از شهرداری منطقه دریافت می‌کند یا با اطلاع مالک، باید ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت را به اجرا بگذارد
ماده 149الحاقی قانون ثبت:
این ماده از قوانین ثبت در حال حاضر کمتر استفاده دارد. اما به هر حال اطلاع از آن می‌تواند مفید باشد. با توجه به این ماده می‌توان گفت که اگر ملکی مورد معامله قرار بگیرد و مساحت آن کمتر از چیزی که در واقعیت است، در سند ملکی ذکر شود، مالک جدید می‌تواند درخواست اصلاح سند را داشته باشد. البته برای اصلاح سند باید توجه داشته باشید که ملک نباید به طور کلی دچار تغییر مساحت و ابعاد شده باشد و این اختلاف در مساحت صرفاً به علت اشتباه در معامله قبلی رخ داده باشد. به هر حال، مالک جدید باید مابه التفاوت بهای ملک را به صاحب قبلی آن بپردازد و در صورتی که این کار ممکن نباشد، این مابه التفاوت را به صندوق اداره ثبت واریز کند. بعد از آن سند ملکی اصلاح خواهد شد. در مورد واریز مابه التفاوت باید گفت که این مبلغ با توجه به نرخ روز محاسبه می‌شود.
14-پایان کار:
به گواهی تایید شهرداری برای اتمام ساخت و ساز یک ساختمان، گواهی پایان کار گفته می‌شود. گواهی پایان کار، یک گواهی بسیار مهم محسوب می‌شود که تا صادر شدن آن هیچ ملکی اجازه ثبت سند را ندارد.
شما میتوانید سایر مقالات مرتبط را در پایگاه خبری یاسا دنبال نمایید.
