پیش خرید ساختمان و چند نکته مهم که لازم است درمورد پیش خرید ساختمان بدانید

پیش خرید ساختمان : در این زمینه لازم است ابتدا با اسامی خاص مربوط به این امر آشنا شویم.

پیش‌فروشنده : مالک رسمی زمین
پیش خرید ساختمان : خریدار ملک از صاحب زمین
قانون ناظر بر ارتباط این دو : قانون قرارداد پیش‌فروش ساختمان
اشخاصی که می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند
سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری برای ساختن ساختمان در زمینی که متعلق به آنان نیست، چند واحد ازساختمان را از آن خود می‌کنند. این افراد واحد خود را می‌توانند پیش فروش کنند.
برخی از مستاجران؛ البته آنان باید به استناد سند رسمی حق ساخت بنا در زمین اجاره‌ای را داشته باشند. این افراد هم می‌توانند ساختمانی را که در حال ساخت هستند پیش فروش کنند.
این موارد باید در قرارداد پیش‌فروش وجود داشته باشد
اسم و مشخصات طرفین قرارداد
پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک
بیان امکانات واحد ساختمانی شامل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری.
مشخصات فنی و معماری ساختمان شامل موقعیت، کاربری و مساحت کل زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک.
بهایی که باید پرداخت شود و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آنها.
شماره قبض‌های اقساط برای بها، تحویل و انتقال قطعی

پیش خرید ساختمان : زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی قطعی .

تعیین تکلیف خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله .
تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
معرفی داور

همه چیز باید رسمی باشد

نکته‌ای که نبایداز نظر دور نگه دارید سند رسمی است. از همان اول کار سراغش بروید حتی برای تنطیم قرارداد شروع کار. یادتان باشد اگر خدای ناکرده مشکلی پیش بیاید، هر مشکلی و در هر مرحله از انجام کار قانون طرفدار کسی است که سند رسمی را در اختیار دارد. البته باید حق‌الثبت پرداخت شود و نیازی به ارائه گواهی مالیاتی نیست.

مدارک برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش

برای اینکه پای قراداد پیش فروش بروید باید این مدارک همراهتان باشد:

سند رسمی مالکیت : مطمئن شوید دارید با مالک معامله می‌کنید.
پروانه ساخت کل ساختمان : شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد هم لازم است.
بیمه‌نامه مربوط بروز عیب یا خسارت
تأیید مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
وقتی یکی از طرفین به قولش عمل نکند
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد خانه را به خریدار تحویل ندهد باید جریمه شود.
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری را تحویل ندهد معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده باید جریمه بپردازد.
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد تعهدات خود در قسمت‌های مشاعی را عمل نکرده باشد باید روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده خسارت بدهد.
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد برای تنظیم سند نیاید روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد جریمه می‌شود.
اگر پیش فروشنده مساحت بنا را همان که قول داده است تحویل ندهد مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد می‌گیرد. البته اگر مساحت تا پنج درصد بیشتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام حق فسخ قرارداد ندارند اما اگر بیش از پنج درصد باشد، فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
به هر دلیل قرارداد به خاطر تخلف پیش فروشنده فسخ شود، وی باید خسارت رابه پیش‌خریدار پرداخت کند. یعنی باید پول خریدار را به قیمت روز حساب کرده و بپردازد.

بیمه را فراموش نکنید

از آنجایی که در زمینه ساخت و ساز معلوم نیست چه اتفاق‌هایی رخ می‌دهد بهترین و عاقلانه‌ترین کار پیش فروشنده، بیمه کردن ساختمان در برابر خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن است. البته اگر میزان خسارت بیش از مبلغی باشد که بیمه می‌پردازد، کسری میبغ را پیش‌فروشنده باید پرداخت کند.

دریافت وام برای پیش خرید ساختمان

اگر برای پیش خرید ساختمان می‌خواهد وام دریافت کنید باید بدانید که:

وجه وام از طرف شما به حساب پیش فروشنده واریز می‌شود.
بانک برای تضمین به مدارک سهم شما از میزانی که پیش خرید ساختمان کرده‌اید نیاز دارد.
دریافت اقساط ملک
اگر ملک به صورت قسطی پیش خریدار شده است، نحوه پرداخت اقساط کاملا توافق است اما حداقل ده درصد از بهای ملک باید همزمان با تنظیم سند قطعی پرداخت شود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند. اگر عملیات ساختمان براساس قرارداد پیش نرفته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر کند و مهندس ناظر هم باید ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه کند.

چه زمانی می‌تواند سند قطعی زد

پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود، وقتی که مدت قرارداد پیش‌فروش تمام و کار ساخت هم به پایان برسد البته با تأیید مهندس ‌ناظر، اگر پیش خریدار اقساط را پرداخت کرده باشد بعد از اینکه مدرک لازم را مبنی ایفای تعهدات دریافت کرد، می‌تواند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود درخواست کند. پیش‌فروشنده هم باید ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه سند را به نام پیش خریدار کند که اگر این کار را انجام ندهد دفترخانه سند رسمی را به نام پیش‌خریدار می‌زند. البته اگر 10 درصد از ساختمان برای تکمیل باقی مانده باشد هم پیش‌خریدار البته با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان که فقط اقدامات جزئی برای تکمیل باقی مانده است می‌تواند برای سند قطعی سراغ دفترخانه برود.