اخذ سند مالکیت و قواعد مربوط به آن، از مسائلی است که هر فردی در زندگی باید آن ها را بداند تا در هنگام صدور سند مالکیت و ارائه درخواست برای آن، آن ها را در نظر بگیرد. با ما همراه باشید تا مراحل صدور سند مالکیت املاک و جزئیات مربوط به آن را بررسی نماییم.
سند چیست؟
با توجه به ماده 1284 قانون مدنی که در آن آمده است: سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.
ماده 1289 قانونی مدنی نیز در رابطه با سند عادی بیان نموده است و غیر از موارد دیگر مربوط به اسناد که در ماده 1287 آمده است، باقی اسناد، عادی در نظر گرفته شده اند.
انواع سند ملکی
در ادامه سعی داریم تا انواع سند ملکی را بررسی نماییم.
- سند ملکی شش دانگ
سندی که شش دانگ آن برای یک شخص باشد، به طور کامل مالک آن محسوب می شود. این نوع سند رسمی یکی از معتبرترین انواع سند در بین اسناد ملکی است. واژه شش دانگ به معنای شش جهت است.
کلمه های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. بنابراین سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی بسیار مهم است.
- سند ملکی مشاع
سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است. واژه مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد. سند مشاع از جهت دیگر به سند ملکی گفته می شود که بین چند شریک تقسیم شده باشد و هرکدام از آن ها مالک قسمتی از آن باشند.
پس در نهایت می توان استنباط کرد که هر کدام از شرکا مالک یک بخش هستند و به همین جهت، امور مربوط به خرید و فروش ملک یا مسائل دیگر مربوط به آن، با پیچیدگی بیشتری نسبت به دیگر اسناد همراه است و افراد هنگامی که می خواهند در این زمینه خرید و فروش و مشارکت انجام دهند، باید اطلاعات کافی را در دست داشته باشند.
- سند ملکی مفروز
سند ملکی مفروز نیز یکی دیگر از انواع آن است و در مقابل سند ملکی مشاع در نظر گرفته می شود. این نوع سند، به گونه ای است که فرد دارنده آن می خواهد سهم خود را در یک زمین ملکی جدا کند و از حالت مشاع بودن خارج سازد. برای مثال اگر چند شخص دارای سند مشاعی باشند و هر کدام از شرکا بخواهند بر روی آن ساخت و ساز نمایند، آن ملک نسبت به سهم آنها افراز می شود و این کار با پیچیدگی همراه است.
- سند ملکی تک برگ
یکی دیگر از انواع اسناد ملکی، اسناد ملکی تک برگ هستند که امروزه رواج پیدا کردند و از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته اند.
این نوع از اسناد رسمی با توجه به پیشرفت و گذر زمان تهیه می شود و دیگر با دست درست نمی شود و به صورت الکترونیکی و تایپ شده است.
شایان ذکر است که هر کدام از این اسناد تک برگ برای یک شخص معینی تهیه می‌شود و اگر آن شخص بخواهد ملک خود را به دیگری بفروشد، برای خریدار نیز یک سند جدید تهیه می شود.
از مزایای این نوع از اسناد می توان به نگهداری آسان نسبت به اسناد قدیمی و همچنین شفافیت اطلاعات و دقت مسائل مربوط به ساختمان و جزئیات اشاره کرد.
- سند ملکی وقفی
سند ملک وقفی نوعی سند است که صاحب ملک یا زمین آن را وقف کرده و اداره اوقاف سند مذکور را به صورت ۹۹ ساله به دیگران انتقال می دهد و در ازای آن اجازه دریافت کند و با توجه به قانون، خرید و فروش املاک و اموال اوقافی بدون هماهنگی با سازمان اوقاف ممنوع است.
اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.
- سند ملکی المثنی
قابل توجه است که بیان نماییم، سند ملکی المثنی یکی دیگر از انواع اسناد به شمار می رود و با توجه به این می توان استنباط کرد که در حوزه اسناد ملکی نیز اگر یک سند دزدیده شود یا آتش بگیرد یا سیل آن را ببرد. می توان المثنی آن را دریافت نمود.
- سند ملکی عرصه و اعیان
سند ملکی عرصه و اعیان نیز برای کسانی که در شهر های بزرگ خانه خرید و فروش کردن آشنا می باشد و در حالت کلی این سند برای منازل مسکونی و آپارتمان هایی که عرصه و اعیان دارند استفاده می شود.
سند اعیان مرتبط باواحدهای که روی زمین ساخته می شوند و سند عرصه مربوط به مساحت معین زمینی که در آن ملک ساخته می شود می باشد.
لازم به توجه است که میزان سهم هر یک از مالکین برای سند ملکی عرصه، به اندازه و متراژ اعیان آن بستگی دارد می‌توانند به کمک شهرداری و واحدهای مربوطه آن را به طور دقیق مشخص کنند.
- سند وکالتی
در برخی مواقع که افراد به دلیل بیماری و مسائل دیگر نمی توانند خودشان به امور اسناد خود رسیدگی کنند، شخص دیگری را به عنوان وکیل در نظر می گیرند تا کارهای آن ها را انجام دهد و به همین منظور سند وکالتی تنظیم می کند.
این سند باید به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا از اعتبار لازم برخوردار باشد و اگر در رابطه با این سند کلاهبرداری صورت گیرد، افراد می‌توانند با پیگیری، شکایت لازم را انجام دهند.
- سند ورثه‌ای
یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه ای می باشد و افراد بعد از فوت مالک، می توانند با تسلیم مدارک به سازمان مربوطه، سهم الارث خود را تعیین نموده و سند ورثه ای دریافت کنند.
مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه ای: تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.
- سند ملکی تفکیکی
این سند برای مواقعی است که ملک، بین چند نفر تقسیم شده باشد و قسمت های آن از طریق اسناد مختلف از هم تفکیک شده باشند.
- سند ملکی معارض
هنگامی که دو سند رسمی با نام ها و تاریخ های متفاوتی، برای یک ملک مشخص صادر شده باشد، معالج نامیده می شود و با توجه به ماده ۵ لایحه قانونی که در رابطه با اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض صحبت کرده است، دادگاه هنگام مواجهه با چنین اسنادی، پس از انجام بررسی های لازم است یکی از آنها را ابطال می نماید.
- سند بنچاق
پیش از اینکه نظام مدیریت ثبت اسناد مانند امروز یکپارچه الکترونیکی باشد، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می نوشتند و سپس برای تایید صحت قراردادشان، آن را پیش علما و افراد سرشناس می‌بردند و اگر به مهر و امضای آن ها می رسید، این سند رسمی و دارای اعتبار تلقی می شد. به این نوع از اسناد بنچاق می گویند.
- سند ملکی شورایی
یکی دیگر از انواع سند کشورمان، سند شورایی است و به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد، سند ملکی شورایی می گویند.
باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب می‌شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل بسیاری زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.
- سند منگوله دار
سند منگوله دار نیز که شاید اسمشو شنیده باشید، سندی است که یک منگوله دارد. در واقع سندهای منگوله دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده اند، این پلمپ توسط اداره ثبت اسناد بر روی سند ایجاد می‌شود که صحت آن را تایید میکند و به یک سند رسمی قابل اطمینان تبدیل می نماید. مالکیت دارنده آن قطعی است و شبحی از بابت مسائل حقوقی آن وجود ندارد.
- سند ملکی رهنی
بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد.
منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود.
اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.
مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند
- قانون “تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های ثبتی فاقد سند” شامل زمین ها و چهار دیواری ها (غیر از کشاورزی و باغات) نمی شود و فقط ساختمان های احداثی را شامل می شود.
- ساختمان ها و زمین های کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد.
- فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حد اقل یکی وراث او (به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد. (فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد می شود)
- این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد لذا هر وقت ساختمانی ساخته شد که حائز شرایط اخذ سند بود می توان برای آن درخواست سند نمود.
مرحله اول ـ تهیه مدارک مربوطه و حصول اطمینان از وجود آن ها
مدارک مورد نیاز:
- الف_ در املاک قولنامه ای:
- کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه).
- قولنامه یا قولنامه هایی که متقاصی را به مالک اولیه ارتباط می دهد.
- ب – در املاک دارای سند مشاعی:
- سند مشاعی متقاضی
- در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد، ارائه وکالتنامه های مربوطه.
مرحله دوم: تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن
- الف: پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند .
- ب: پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد (البته الزام ارسال این فایل منتفی گردید ).
مرحله سوم: فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت
- اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
- کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)
- اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد. (در اسناد قولنامه ای)
- اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات.
- نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده.
- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه (الزام ارسال این فایل لغو شد).
- فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی. ( نیاز به اسکن ندارد)
(شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نتها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن کنند ارائه دهید تا این کار را برای شما انجام دهند و آن را بر روی یک لوح فشرده ( سی دی یا دی وی دی) یا فلش ریخته و تحویل شما دهد در صورتی که دفترخانه امکانات اسکن را داشته باشد می تواند کار اسکن را نیز برای شما انجام دهد.)
مرحله چهارم: تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه
پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آن ها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی از کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را (در این سایت www.sabtemelk.ir ) تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمائید.
مرحله پنجم: ورود به قسمت تکمیل درخواست ( صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی:
در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نتها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل می کنید.
مرحله ششم: ارسال مدارک به واحد ثبتی:
پس از تکمیل درخواست پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم ذکر شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می نمایید.
مرحله هفتم: ورود مجدد به سامانه ( با استفاده از شماره ورود و کد ملی ) و وارد کردن شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافتی از دفتر پستی.
مرحله هشتم ( مرحله نهایی) _ به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده.
