قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصویب رسیده است، یعنی زمانی که تازه موضوعی به نام آپارتمان نشینی در کشورمان مطرح شده بود. احتمالا تدوین کنندگان این قانون خود نیز نمی‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند. با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به این قانون و آیین نامه آن حل می‌شود.
در این قانون پیش‌بینی شده است که آپارتمان دارای دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر یک قواعد حقوقی مختلفی حاکم است؛ بخش‌های مشترک و بخش‌های اختصاصی آپارتمان. در ادامه رژیم حقوقی که در هر یک از این دو قسمت آپارتمان حاکم است، بیان می‌شود. یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاری مالکان است و برخی دیگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است تفاوت میکند.
بخش‌های اختصاصی ساختمان
سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک ملک به شما داده می‌شود یکی از محکمه‌پسندترین دلایلی است که در دادگاه پذیرفته می‌شود. آن قسمت‌هایی از آپارتمان در ملکیت اختصاصی شما است که در این سند صریحا به آن اشاره شده باشد. به این قسمت‌ها «بخش‌های اختصاصی ساختمان» می‌گویند. مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و. . . در سند مالکیت شما بیان شده است.
در مقررات، بخش‌های اختصاصی ساختمان اینگونه تعریف شده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد. » بنابراین آن قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاری مورد استفاده قرار می‌گیرد قسمت‌های اختصاصی آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن یا انباری یک ملک، انحصارا مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراین جزو بخش‌های اختصاصی به حساب می‌آید. البته ممکن است مالک این قسمت‌ها را اجاره دهد و این موضوع در تقسیم آپارتمان به اختصاصی و مشترک بی‌تاثیر است.
مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌های اختصاصی ساختمان را دارد. اما سوال این است که مالک حق هر استفاده‌ای را دارد یا به عبارتی، آیا چهاردیواری اختیاری است؟ پاسخ منفی است. اگر چه مالکیت حقی است که قانون اساسی به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی آزادی مالک تا جایی به رسمیت شناخته می‌شود که به حقوق و آزادی‌های دیگران آسیبی نرساند.
حدود حقوق مالکان
مالکیت، یکی از کامل‌ترین حقوق است و به مالک حق هرگونه استفاده را می‌دهد. حقوق مالک در استفاده از ملک خود در قانون مدنی بدین ترتیب به رسمیت شناخته شده است: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. »، «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌تواند بیرون کرد مگر به حکم قانون»، «مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیرزمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را که قانون استثنا کرده باشد. »
اوصاف حق مالکیت، مطلق، دائمی و انحصاری بودن است. مالک به طور انحصاری می‌تواند از حقوق مالکانه خود استفاده کند و محدودیتی در استفاده از این حقوق نیست. اما ضرورت‌های زندگی اجتماعی سبب شده که حد و مرز حقوق و آزادی‌های افراد، حقوق و آزادی‌های دیگران باشد. در ماده 132 قانون مدنی حدود اختیار مالک در استفاده از ملک خود بدین ترتیب محدود شده است: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» بنابراین مالک در استفاده از ملک خود نمی‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا که چنین استفاده‌ای موجب تضرر همسایه‌ها خواهد بود.
قسمت‌های مشترک
آنچه آپارتمان را از سایر اجتماعات دیگر انسانی متفاوت میکند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت میکند فرق دارد، چراکه قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند، از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است چراکه مالک نمی‌تواند هر استفاده‌ای از آن بکند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکا باشد.
قسمت‌هایی از ساختمان که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا است، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود که عبارت است از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی نیست یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود. زمین و اسکلت ساختمان از جمله قسمت‌های مشترک ساختمان است، همچنین تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن، همه جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است.
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک، به هر صورتی که باشد، قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. مراد این است که هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهروها یا آسانسور جداگانه به دیگری واگذار کند، بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.
اثرات تقسیم آپارتمان به قسمت‌های مشترک و اختصاصی
تقسیم‌بندی ساختمان به قسمت‌های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص میکند. مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاع (مشترک) نیازمند اجازه دیگران است. به طور مثال گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. این تقسیم بندی علاوه بر نشان دادن حدود اختیارات مالک، آثار دیگری نیز دارد.
هزینه‌های ساختمان
قسمت‌های مشترک آپارتمان هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزینه‌های مشترک عبارتند از:
- هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه
- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است چراکه سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد (مثلامالک واحد بزرگ‌تری باشد) سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بیشتر خواهد بود. البته این قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود. علاوه بر این قواعدی که در بالا بیان شد جنبه «امری» ندارد یعنی می‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و این توافق معتبر خواهد بود. بنابراین مالکان در مورد پرداخت هزینه‌ها می‌توانند به اشکال دیگر توافق کنند. در آپارتمان‌هایی که بیش از سه مالک دارند این توافق در مجمع عمومی خواهد بود. مدیران مجموعه با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می‌کنند.
ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان تنها بین چند مالک مشترک باشد در این صورت لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند. چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است. هر گاه یک آپارتمان دارای مالکان متعدد باشد، مالکان یا قائم مقام قانونی آن‌ها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رای اکثریت بقیه مالکان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
وظیفه دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد کسی که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند. روابط آپارتمان‌نشینی به وسیله قانون تملک آپارتمان‌ها تنظیم می‌شود اما کاهش مشکلات آپارتمان‌نشینی به چیزی بیش از رعایت قانون نیاز دارد. باید فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشینی در کشور نهادینه شود.
