آگاهی خریداران از نکته‌های مهم حقوقی هنگام خرید ملک، اهمیتی بسیاربالایی دارد و آگاه نبودن ازاین نکات، گاه مشکلاتی را برای خریداران ایجاد خواهد کرد. خریداران و فروشندگان ملک با توجه به قوانین و مقرراتی که در این زمینه تنظیم شده میتوانند تا حد بسیار زیادی از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری و به نوعی معامله ملکی خود را تضمین نمایند. در این مقاله سعی شده تا حد امکان نکات مهمی که در معامله یک ملک مورد نیاز خریداران است را مورد به بررسی قرار دهیم . همراهمان باشید.
موقوفه بودن ملک را بررسی نمایید
از نکات بسیارمهم حقوقی هنگام خرید یک ملک، بررسی موقوفه بودن آن است. بسیاری از مردم تصور میکنند، ملک های وقفی فقط به صورت مساجد و حسینیه ها، مدارس، بیمارستان و … است. اما بسیاری از املاک وقفی، تحت اجاره و در تسلط برای کاربری‌های مسکونی یا تجاری قرار دارد.
مطلع باشید به عنوان یک نکته حقوقی مهم، معامله املاک وقفی جایز نیست و این املاک قانونا قابل خرید و فروش و معامله نیستند. لازم به توضیح است حقوق مربوط به املاک وقفی معمولا در شرایط خاص، مانند صلح منافع و یا اجاره قابلیت انتقال به دیگران را دارند و هیچ وقت زمین و عرصه آن به مالکیت هیچکسی در نخواهد آمد. هرچند نقل و انتقال منافع یا سایر حقوق املاک وقفی هم باید با رعایت قوانین ومقررات و ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. خریداران میتوانند با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف، موقوفه بودن یا نبودن ملک را بررسی نمایند.
گاهی برخی املاک موروثی هستند
اگر ملک مورد معامله از طریق ارث به فروشنده یا فروشندگان آن به ارث رسیده باشد، هنگام تنظیم قرارداد باید، علاوه بر اسناد ملک، مدارک ضروری زیر نیز به رویت خریدار برسد:
۱. گواهی انحصار وراثت که توسط شوراها صادر شده
۲. مفاصا حساب مالیات بر ارث ملک توسط سازمان امور مالیاتی
۳. بررسی اسناد ملک
اولین و موثر ترین گام در بررسی و ارزیابی حقوقی ملک، بررسی اسناد مالکیت مربوط به آن ملک است. اسناد ملک، بیانگر بسیاری از واقعیت‌هایی است که احتمال دارد، وارثان آن را پنهان کنند و یا واقعا از آن بی‌خبر باشند. به همین دلیل هنگام خرید باید به مندرجات اسناد ملک توجه ویژه شود.
مهمترین اسنادی که باید مورد بررسی قرار گیرد عبارتند از:
- سند مالکیت ملک: این سند ممکن است به صورت تک برگ و یا دفترچه‌ای(منگوله دار) باشد.
- سند قطعی غیرمنقول: که اصطلاحاً به این سند بنچاق هم گفته میشود.
- گواهی پایانکار ملک و صورت مجلس تفکیکی: نکات مهمی که در این اسناد حتما باید مورد توجه و دقت قرار گیرد شامل : متراژملک، موقعیت مکانی ملک، مشخصات آخرین مالکان، مشخصات توابع ملک مثل پارکینگ ها، انباری ها و انشعابات گاز برق آب، مقدار سهم فروشنده در ملک، محدودیت‌های احتمالی نقل و انتقال مانند در رهن بودن ملک و نهایتا حقوق سایر افراد دیگر در ملک؛ نکته بسیار مهم که لازم است خریداران حتما به آن توجه نمایند این است، که حتما این بررسی را با رویت اصول اسناد (اصل سند) انجام دهند و به کپی اسناد به هیچ وجه اکتفا نشود.
در رهن بودن ملک را بررسی نمایید
خریداران مطلع باشند، در صورتی که ملکی در رهن باشد فروشنده نمیتواند آن ملک را به خریدار منتقل کند و در واقع، هرگونه معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا وقتی که آن ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (شخصی که ملک در رهن اوست) اخذ نشود، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار مقدور نخواهد بود. خریدار میتواند با مراجعه به سند رسمی و مطالعه دقیق آن در صورتی که ملک در رهن باشد، این موضوع را متوجه شود.
توقیف یا در بازداشت بودن ملک را بررسی کنید
از دیگر نکات مهم در خرید یک ملک، بررسی توقیف و بازداشت نبودن ملک است. گاهی ملک بر اساس دستور مرجع قضایی و یا صدور اجراییه اداره ثبت، توقیف می شود . مطلع باشید امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع بازداشت وجود ندارد. لذا معامله چنین املاکی غیرقانونی است و همانگونه که قبلا نیز گفته شد، تنها راه احراز این موضوع ، استعلام از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مربوطه است.
حقوق و منافع سایرین را در ملک بررسی کنید
ممکن است سایر اشخاص به نحوی نسبت به ملک مورد نظر، حق یا حقوقی داشته باشند که این حقوق، بهره‌برداری کامل خریدار از ملک را با مانع روبرو خواهد کرد. برای مثال ممکن است افرادی نسبت به ملک دارای حق انتفاع یعنی حق سکونت و بهره‌برداری از ملک را داشته باشند یا دارای حقوق ارتفاقی باشند. خریداران میتوانند با درج شرطی در ضمن عقد، در صورت وجود این حقوق امکان فسخ را برای خود محفوظ بدارند.
مالکیت فروشنده را احراز کنید
مهمترین نکته‌ای که خریدار باید به آن توجه کند احراز مالکیت و اختیار فروشنده در نقل و انتقال ملک است. در این خصوص توجه به چند نکته ضروری است:
۱. فروشنده باید مالک ملکی باشد که می فروشد و یا از سوی فروشنده ملک، وکالت‌نامه رسمی مبنی بر اجازه تام الاختیار در فروش ملک مذکور را اخذ نموده باشد.
۲. در برخی مواقع ممکن است ملک، مشاع و مشترک باشد. در این موارد باید کلیه مالکان در هنگام فروش حاضرشده و قرارداد را امضاء نمایند و یا می توانند فردی را به عنوان وکیل خود در فروش ملک مشاع قرار دهند. این وکالت‌نامه حتما باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و در آن صراحتاً به وکیل اجازه و اختیار فروش ملک مذکور داده شود. همچنین وکیل علاوه بر وکالت در فروش، باید وکالت در دریافت مبلغ معامله را نیز داشته باشد.
۳. برای احراز مالکیت فروشنده باید به اسناد رسمی ارائه شده از جانب وی توجه شود، همچنین باید به مشخصات هویتی شخص فروشنده در سند مالکیت نیز توجه کرد که با مدارک شناسایی وی مطابقت داشته باشد.
۴. در صورتی که ملک دارای سند رسمی نباشد، باید به مبایعه‌نامه یا قولنامه ای که فروشنده فعلی، از فروشنده قبلی خریداری کرده است توجه نمود.
۵. اگر ملک به صورت وکالتی فروخته میشود، باید به این موضوع توجه شود که قبلاً طی قرارداد رسمی به فرد دیگری فروخته نشده باشد. برای مشخص کردن این موضوع باید از اداره ثبت اسناد و دیگر مراجع مربوط استعلام گرفته شود
۶. طبق قانون ثبت، دولت کسی را که ملک به نام او ثبت و یا کسی را که ملک به او منتقل و در دفتر املاک ثبت شده است مالک میشناسد. بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، از امتیازات و حمایت‌های قانون اسناد رسمی برخوردار نخواهد شد و برای حل اختلافات احتمالی این معامله‌ها باید به مراجع قضایی مراجعه کرد.
مشخصات ملک را با مشخصات سند تطبیق دهید
قبل از انعقاد معامله با حضور در محل وقوع ملک، مشخصات و مندرجات سند ملک از جمله نشانی ملک، پلاک ثبتی، کد پستی، سایرامکانات ملک و … را با مشخصات واقعی که رویت خواهید کرد، تطبیق دهید. این مهم یکی از موارد تضمین کننده معاملات ملکی است
آزاد بودن ملک را بررسی کنید
مکررا این موضوع را یاداور می شویم که گاهی ممکن است فروشنده ملک خود را برای دریافت وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی، بازداشت شده باشد. بهترین راه برای خرید و فروش این‌گونه املاک ، تنظیم مبایعه نامه با درج شرطی است که اعتبار آن را منوط به فک رهن یا رفع بازداشت در حین تنظیم سند رسمی توسط فروشنده خواهد کرد. در غیر این صورت خرید و فروش ملک با منع قانونی مواجه میشود.
مفاصا حساب های ملک را دریافت نمایید.
فروشنده مکلف است قبل از تحویل ملک به خریدار، بدهی‌های ملک را به سازمان‌هایی مثل شهرداری و اداره مالیات و همچنین بدهی‌های مربوط به شارژ و آب و برق و … ساختمان را پرداخت کند و برگه های تسویه حساب را به خریدار تحویل دهد. خریدار نیز میتواند با دریافت استعلام از ادارات مذکور، نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب‌ها مطمئن شود.
تکلیف قرارداد اجاره ملک را مشخص کنید
گاهی پیش می آید که ملک در اجاره فرددیگری است، باید حتما قبل از تنظیم مبایعه نامه آن ملک و تنظیم سند، قرارداد اجاره را با حضور مستأجر مشخص و تعیین تکلیف کرد تا مشکلی در این خصوص برای خریدار ایجاد نشود.
تصریح به انتقال پارکینگ و انباری
در صورتیکه طرف‌های معامله به انتقال پارکینگ و انباری نیز توافق کنند، لازم است که این موضوع همراه با مشخصات دقیق آن‌ها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. در مواردی که ملک دارای بیش از یک پارکینگ باشد، برای انتقال تمام آن‌ها باید در اسناد، انتقال تمام آن‌ها ذکر شود.
سخن آخر
امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره توسط بنگاه های املاک به صورت پیش‌نویس تنظیم میشود اما با این وجود عدم آگاهی مشاورین املاک به موازین حقوقی و نیز عدم توجه طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث میشود تا مشکلات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود. لازم است خریداران و فروشندگان قبل از هرگونه عقد قرارداد حتما اطلاعات خود را کمی بروز نمایند. شما میتوانید سایر مقالات ما را در این خصوص، در پایگاه خبری یاسا دنبال نمایید.
