قانون ثبت در سال 1310 به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و سنددار کردن اموال برای تمامی اموال غیرمنقول انجام شود. همچنین همه اداره‌های دولتی و محاکم فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت. در صورتی که این آرزوی هشتاد ساله به حقیقت بپیوندد، از بسیاری از اختلاف‌ها، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد شد. حتما شما هم تا به حال درباره زمین‌هایی که به چند نفر فروخته شده‌اند مطالبی را در نشریات خوانده‌اید این زمین‌ها معمولا آنهایی هستند که سنددار کردن اموال ندارند و مشکلاتی را برای مردم و البته قوه قضاییه ایجاد می‌کنند. پس تا سند ملکی را که می‌خواهید خریداری کنید، ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید.
سابقه تلاش‌های قانونی
در سال 1365 و 1370 برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد. مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال 1383 پایان یافت. قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است.
مهلت اجرای مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه 1383، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سنددار کردن اموال روبه‌رو بودند. علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود. پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد 147 و تا حدودی 148 قانون ثبت ارائه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل و فکری برای مشکل املاک بدون سند کند.
گسترش زمین‌های بدون سند
مشکل زمین‌های بدون سند به تهران و دهه‌های اخیر محدود نمی‌شود اما تهران و در طول دو دهه اخیر بیشتر با این مشکل روبه‌رو بوده است. در دهه 1360، موج مهاجرت روستاییان و شهرهای کوچک به تهران شدت یافت. در همین زمان تعداد زمین‌های فاقد سنددار کردن اموال افزایش پیدا کرد. در این دوران افرادی که فاقد سند بودند املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری کردند. فروشندگان به دلایل مختلف از جمله خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت خواستار فروش املاکی بودند که به دلیل موانع قانونی انتقال آنها مجاز نبوده است. خریداران، بیشتر افراد مستضعف بودند و در زمین‌های خریداری شده بدون اخذ مجوزهای لازم مبادرت به احداث اعیانی کردند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و دولت به وجود آوردند.
مهمترین مشکل، مالکیت املاک یاد شده بود که به دلیل اینکه برای صدور سند مالکیت آنها موانع قانونی از جمله اخذ مجوز سازمان‌های مربوط مانند شهرداری وجود داشت. برای حل این مشکل، پیش از این چند قانون به تصویب رسیده و تازه‌ترین تلاش قانونگذار تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی است.
راهکار جدید برای حل مشکل
سال گذشته قانونی تصویب شد که می‌تواند این مشکل را حل کند. البته این قانون اگر در کنار طرح کاداستر قرار بگیرد دیگر نه از کلاهبرداری‌های این چنین خبری است نه دیگر زمین‌خواران مجالی برای جولان دارند. در قانون الزام به تنظیم سند رسمی، همه مجبور هستند برای مایملک خود هرچه که باشد، از ساختمان، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغ‌ها گرفته تا حتی آپارتمان‌هایی که در شهر سنددار کردن اموال تهیه کنند. البته هر یک از این املاک باید دو شرط را داشته باشند:
- بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده باشد.
- تصرف متصرفان قانونی باشد.
برای سنددار شدن کجا بروید؟
حالا اگر شما یکی از املاکی را که در بالا نام بردیم دارید اما ملک شما سند ندارد خیلی نگران نباشید قانون به شما می‌گوید که چطور باید برای ملک خود سند تهیه کنید. شاید باید راهی یکسری هیات شوید تا آنها تکلیف سنددار شدن ملک‌تان را مشخص کنند. شما بعد از حضور در این هیات‌ها باید دلایل عدم سنددار کردن اموال را بیان کنید. اعضا نیز دلایل شما را بررسی می‌کنند و در صورت لزوم، تحقیقات لازم را انجام می‌دهند. در این باره یک کارشناس هم باید نظر بدهد و بعد از دریافت نظر کارشناس رای را صادر می‌کنند. البته این را نیز باید بدانید که گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سنددار کند. یعنی املاکی هستند که نمی‌شود برای آنها سنددار کردن اموال انجام شود، این املاک به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
- مفقودالاثر بودن مالک
- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه
کمی هم درباره هیات‌های رسیدگی
حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند داشته باشند از طریق هیات‌های حل اختلاف این قانون انجام خواهد شد. در این هیات‌ها یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائممقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائممقام آنان حضور دارند. این هیات یک دبیر هم دارد و این باید قبل از رسیدگی هیات جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و به هیات گزارش دهد.
وقتی این هیات رای خود را صادر کرد، آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند، اداره ثبت اسناد محل ملک نیز موظف است این رای را در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.
اعتراض وارد است
حال فرض بگیرید فردی به این رای اعتراض دارد، قانون برای وی حق اعتراض در نظر گرفته است اما فقط تا 2 ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی حق دارد اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید بگیرد. البته این فرد بعد از اعتراض یک ماه هم وقت دارد که دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل برساند. در این صورت ثبت منتظر می‌ماند تا رای دادگاه صادر شود. اگر اعتراض در مهلت تعیین شده انجام نشود، یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نکند، اداره ثبت سند مالکیت را صادر می‌کند، البته در این زمان هم فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
و اما درباره زمین‌های وقفی
خرید و فروش ساختمان‌های ساخته شده روی سندهای وقفی، یکی از دردسرهایی است که شهروندان با آن روبه‌رو هستند. در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند، برای این ساختمان‌ها هم تعیین تکلیف شده است. اگر بخشی از ساختمان در زمین وقفی باشد، هیات با موافقت اداره اوقاف با در نظر گرفتن همه مدارک و پس از تعیین قیمت قسمتی که متعلق به سازمان وقف است، در این باره اظهارنظر کرده و رای خود را صادر می‌کند.
هزینه‌هایی که باید پرداخت شود در قبال سنددار کردن اموال
اگر کسی بخواهد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند باید یکسری هزینه‌ها را بپردازد. این هزینه‌ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند می‌شود. البته باید این را نیز بدانید که در کنار این هزینه‌ها، معادل 5 درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، دریافت شده و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. اگر ملک مورد تقاضا هیچ سندی نداشته باشد علاوه بر هزینه‌های که گفته شد باید فرد درخواست کننده مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه را نیز طبق مقررات به حساب خزانه واریز کند.
