یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. می خواهیم بدانیم تکلیف مستاجر چیست؟
تکلیف مستاجر
اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب میشود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
با پایان یافتن مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید، اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که در این گزارش به دنبال بررسی راه‌حل قانونی برای تخلیه ملک و تکلیف مستاجر هستیم.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه
برای اینکه درخواست تکلیف مستاجر از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا تکلیف مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه و رسیدگی به تکلیف مستاجر بنویسید. برای تخلیه ملک بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد. بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف می‌فرستد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره عادی است
ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، میتوانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قرارداد‌های عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت متستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.
مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق میتواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است
این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد، زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید تکلیف مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.
در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد٬ نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمیکند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
اهمیت تشخیص قانون حاکم
با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲ ٬ ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.
تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی‌که محل اجاره به‌منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قائم‌مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه و تکلیف مستاجر
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود، اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. هم‌چنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر
در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.
نیازی به اظهارنامه نیست
برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.
سلام من خانه ای ک در اجاره بود فروختم ومالک جدید ومستاجر قرداد اجاره ای را پشت نویسی کردن والان مدت قرارداد ب پایان رسیده ومستاجر تخلیه نمی کند آیا تکلیف من چیست خریدار خواهان تحویل ملک هست
خریدار قائم مقام فروشنده میشود و میتواند برای تخلیه مستاجر اقدام کند.
سلام من و همسرم خانه ایی رو أجاره کردیم و برای سال دوم تمدید کردیم وتا شش ماه دیگه وقت داریم الان بخاطر دعواهایی که صاحبخانه با ما داشته میگه باید خونه رو تخلیه کنید آیا باتوجه به اینکه وقت قرارداد ما شش ماهه دیگه تموم میشه میتونه ادعا تخلیه کردن رو بکنه
تخلیه زودتر از موعد خیر.
سلام وقت بخیر من خانه ام را به یک نفر اجاره دادم که محل زندگی اصلی در شهری دیگری هست وهفته ۴روز اینجاست ولی الان یک ماهه قراردادش تموم شده و بهش اعلام کردیم ۳ بار که تخلیه کنه و گفته باشه الان یک ماهه که رفته و گوشیم خاموشه تکلیف ما چیه ما می‌خوایم خونه رو درست و خودمون بشینیم و خونه دیگه ای نداریم ممنون
سلام.خسته نباشین.همسر من در ازای مهریه من خانه ای دوطبقه را به من واگذار کرده است که در یک طبقه آن مستاجر و در طبقه دیگر خودمان ساکن هستیم.قرارداد جدید بین من و مستاجر تا اردیبهشت ماه ۹۹ اعتبار دارد اما شوهر من درخواست استرداد مال داده و به مستاجر نیز گفته است که باید خانه را تخلیه کند.ممنون میشم بدونم اولا میتونه مال را برگردونه یا نه دوما تکلیف مستاجر چی میشه؟
سلام من در تابستان خانه ای را اجاره کردم در زمستان متوجه خرابی اب گرم کن شدیم که باعث مسمومیت و گاز گرفتی من و بچه هام شد و کلی هزینه دکتر دادم در این چند وقته الانم که به صاحب خانه میگویم بیاد اب گرم کن را درست کند کاری نمیکند ایا میتوانیم از صاحب خانه شکایت کنیم؟
سلام ما ملکی به یک نفر اجاره دادیم و ایشان فوت کردن و ما هم پس از یک سال از قرار داد تونستیم حکم تخلیه بگیریم ولی به ما گفتن از وسایل ایشان نگهداری کنیم آیا این چیز منطقیه که در صورتی او همسر دارد و الان ما باید چی کار کنیم که از شر این وسایل خلاص بشیم
سلام من با همسرم در خانه ای که به نام همسرم( زنم ) بود زندگی می کردیم بر اثر دخالت های خانواده همسرم و اختلافات به وجود آمده برای تحت فشار قرار دادن من همسرم خونه رو به اسم پدرش کرده .
پدر زن من چه اقدامی علیه من می تونه انجام بده در مورد ملک
باسلام با توجه به اینکه فی مابین من مستأجر با موجر تنها یک قراداد قولنامه به تاریخ ۱۳۹۴/۱۲/۰۱تا تاریخ ۱۳۹۵/۱۲/۰۱به مدت یکسال ثبت گردید و از اون به بعد هرساله توافقی بدون هیچ گونه قراردادی تمدید گردید آیا صاحبخانه می تواند من را الان که تیر ۱۴۰۰می باشد بلند کند؟ممنون میشم زودتر راهنماییم کنید باتشکر
سلام من اژانس تلفنی را یکسال پیش خریدم وقولنامه باصاحب ملک دارم الان یک ماه ازموعدقرا ردادگذشته وشب وروزمیادسروقت مابااوضاع کروناوشرایط اژانس که نمیشه هرجای انتقال دادمن کلیدملک رابه بنگاه دادم ومقداری از وسایل رابردم ولی درکمال ناباوری صبح زودصاحب مغازه میادووسایل بنده رامیریزدتوخیابان ودرراقفل میکندایاایشون لطمعه ای به امتیازبنده واردنکرده است بااینکه کاراژانس به اعتباری که 25ساله توهمین ملک سکونت داشتیم لطمعه واردنکرده میتوانم به چه صورت شاکی شوم
سلام من خونه ای اجاره کردم و دوسال پیش قراردادش تمومشده و الان دوسال بدون هیچ قراردادی اینجاهستم و هرماه کرایه را پرداخت کردم الان صاحبخانه من رو به زور میتونه ازخونه بیرون کنه ؟آلان نباید بمن حداقل سه ماه وقت بدن خونه پیداکنم ؟لطفا کمکم کنید