سند قولنامه و آن چه که لازم است درباره آن بدانید

آنچه صرفاً سند قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند.

اما اگر در سند قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه سند قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا-

اما چنانچه سند قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند.

چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید

ماهیت سند قولنامه در ساحت شریعت و قانون

حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض ؛اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی؛اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است.

وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد.وبا نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد .وباید اصلاح گردد.

همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر دررشد وبالند گی جامعه بشری می باشد مقررات وقوانین جاری درجامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متا سفانه تعارضات  بین تفاسیردر ساحت شریعت وحقوق از یک سو ووجود نقاط آسیب درباورها وتعهدات اخلاقی عموم مردم درزمان مواجهه با مشکلات وبه تعبیر دیگر زیاده خواهی های رو به فزون وگسست های جامعه سوزی که درمناسبات اقتصادی جامعه هر از گاهی خود نمایی می کند موجب گردیده خرید وفروش مسکن وحتی درمواقعی رهن واجاره مسکن نیز درگیرودار بی اخلاقی ها وسستی های قوانین وآرای محاکم دستخوش مشکلات ونابسا ما نی ها قرار گیرد.

موضوع قولنامه وعملکرد بنگاه های املاک امروزه موجبات معضلاتی برای زندگی عمومی مردم ومحاکم گردیده ؛به گونه ای که پروند ه های بی شماری درداد گاهها درحال رسیدگی است که ناشی از معاملات قولنا مه ای بوده که فروشنده ملکی را به طریق سند قولنامه به جند نفرفروته است ویا اینکه بدون داشتن مالکیت یا اذن فروش ملک را به دیگری ابتیاع نموده  ویا خانه ای را به رهن واجاره چند نفر درزمان واحدی درآورده است.

که سرمنشاءعمده این وضعیت به بی اخلاقی های حاکم در جامعه وبی ثباتی تعهدات انسانی از یک جهت ونا بسا مانی های مهارتی دربنگاههای املاک وعدم حاکمیت مهندس علمی و حقوقی درروابط دولت ومردم مرتبط می باشد .!!ونگارنده دراین یادداشت بر آن است که ماهیت  قولنا مه را درساحت شریعت وحقوق دست مایه تحلیل قرار دهد وراهی برای برون رفت از معضل معاملات سند قولنامه ای را پیش روی قرار دهد.

سند قولنامه درساحت شرع:عربون(قولنامه)به فتح عین وراء وعربون والعربان با ضمه عین وسکون راء اسمی است غیر عربی که به گفته مولف المعجم الوسیط عبارت است:مقداری از بها که پیشتر،پرداخت می شود تا اگر معا مله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد وگر نه از آن فروشنده باشد.ابن اثیر نیز درهمین راستا قولنامه را چنین شرح کرده است:کالایی را خریده وبه صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معا مله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه ازآن صاحب کالا باشد وخریدار حق بازگرداندن آن را ندارد.ومشابه همین تعریف درآثار امام مالکی وسایرین هم آمده است.

باملاحظه این دسته ازشروح وارده برمفهوم شرعی سند قولنامه است که موجب گردیده اهل شریعت درماهیت سند قولنامه قائل شوند که:قولنامه همانند فروختن با حق خیار ، مشروط است بدین سان که دو طرف به خریدار حق خیار می دهند به شرط پرداخت مبلغی معین.بدین معنی که قرداد فروش همراه است با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است ،به هنگام برهم زدن معامله .واگرآن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب آید.

واز این رو درقواعد شریعت فروش قولنامه ای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده  وجایز می باشد زیرا شرط مذ کورذاتا جایز ورضایتمندانه درخود قراداد آمده است.مبنای مکملی که درنظر اهل شریعت درجهت مجاز بودن خرید وفروش به طریق قولنامه رسیده است احادیث مستند از نبی مکرم اسلام وحضرت علی (ع)است که فر مو ده اند:<المسلمون عند شروطهم الا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل ،فلا یجوزلا یجوز البیع العر بون الا ان یکون نقدا من الثمن قولنامه در لسان حضرت امیر (ع)جز در صورتی که بخشی از پول بها با شد جایز نیست.وبه تعبیر دیگری فروش قولنامه ای  تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است نه آنگاه که جدا از خود بها باشد.

با ملاحظه همین ملا کات است که درفتاوای فقهای عظام وطریق شریعت قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده ومفاد آن صحیح والزام آور می باشد.ودرشرایط کنونی نیز روح حاکم بر داد گاههای ایران پذیرش وتنفیذ قولنا مه هاست.وبرهمین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در 2 مرحله  ودر 2رای نقض واصراری به شمار ه های  سی دو – یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار-  و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج  ، حکم برصحت  وموثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنا مه داده وآن را فروش نامه به حساب آورده است.ماهیت قولنامه درساحت قانون:اصل حا کمیت اراده که در متون قانون از جمله مواد صد و نود و یک و339ق.م اشاره شده است ضروری می سازد.

هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند درعا لم  اعتبار وحقوق تحقق یابد وهیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد ،مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد.مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر.پس اگر از منظر صحت اراده ونفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم،که:فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی زا نمی توان باطل دانست.بلکه باید ان را درمعامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی ومحاکم دادگستری ،آشکار ساخت.

بانگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت هم چنین پنداشته نمی شود که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرا مون آن ذکر شده است حکایت از آثار آن دراستفاده در ادارات دولتی و…. دارد.مانند ماده 48 قانون ثبت اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات ومحاکم دارد.واز این لحا ظ گفته می شود آنچه درماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است،سند معامله است،نه خود معامله.ود این که عنوان محا کم در کنار ادارات  دراین ماده یاد شده است منظور به صرف ارایه آن نزد ادارات ومحاکم بدون رسیدگی ورای قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی.وحتی منظور نظر قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک  سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و…ممکن نیست به این ترتیب درمقام تفسیر ما ده چهل و هشت  قانون ثبت چنین پنداشته شده است که:

عنایت قانون گذار صرفا سند ثبت نشده معامله غیر منقول وهدف محدود کردن دلیلیت  وآثار سند مز بور بوده استنه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج درقولنامه.ایضا ماده22قانون ثبت که می گوید:<دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده وانتقال آن دردفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت>دلالت بر بطلان معا مله ای که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد.واز نگاه دیگر توجه به مواد 72 و93 قانون ثبت چنین مستفاد می گردد که سند عادی  در موارد وشرایط محدودی از اعتبار نیز برخوردار می باشد.

زیرا آمده است:کلیه معا ملات غیر منقولی که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است به طرفین معا مله وقائم مقام قانونی آنها واشخاص ثالث  دارای اعتبار کامل ورسمیت خواهد بود.اطلاق ماده 1291 ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیر منقول درصورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا سند عادی مزبور دردادگاه ثابت گردد،از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود.درسالهای اخیر در بعضی از قوانین از جمله قانون اراضی شهری وقانون زمین شهری وآئین نامه مربوط به آن وماده 147اصلاح قانون ثبت مصوب سال1365،به موارد متعدد دیگری برخورد می کنیم که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی وبا تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است.با ملاحظه آن چه از از منظر حقوقی وقانونی بدست آمد این که:از جمله آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی این است که خریدار می تواند حتی بدون د رخواست الزام فروشنده به تنظیم وامضای سند رسمی بیع ،فروشنده را ملزم به تسلیم مبی.

سوالات پیش رو:

• یک – هرگاه مال غیر منقول ،توسط مالک به 2 نفر ،یکی با سندرسمی ودیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم برتاریخ سند رسمی قرار گیرد تکلیف چه می شود؟
• دو – هر گاه یک ملک باسند عادی به 2 نفر فروخته شود تکلیف چیست؟

جواب سوالها:

• یک – سندعادی قابل استناددربرابرخریدارباسندرسمی نیست زیرا طبق ماده 1305ق.م چنین وضع شده است که: در اسناد رسمی تاریخ معتبراست حتی علیه اشخاص ثالث ولی در اسنادعادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته وورثه آنان وکسی که به نفع او وصیت شده معتبراست.
• جواب سوال دو – برای پاسخ به این سو ال که فرا وان اتفاق می افتد باید جهات وموقعیت های چند گانه ای را ملاحظه کرد.
  اولا:اگر هرچند سند فاقد تاریخ یا دارای تاریخ واحدی باشندوتقدم هیچ یک بردبگری نیز از سوی فروشنده تایید نمی شود درنتیجه نمی توان هیچک را بردیگر ترجیح داد که نتیجه حاصل از این ابهام رد خواسته دارندگان سند عادی در موضوع مطروحه دردادگاه مبنی برالزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
  ثانیا:اگر بایع تقدم تاریخ یکی از چند بیع واقع شده تایید کند باید بیعی که تقدم آن به وسیله بایع مقدم شمرده شده است دارای اعتبار دانست
  ثالثا:اگر سندهای موردبحث دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آنها دارای تاریخ ودیگری بد ون تاریخ باشد سند عادی تاریخ دار یا دارای تاریخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد.اجتماع شریعت وقانون:درحال حاضر رویه قضایی به حق ،گرایش به معتبر دانستن سند عادی در موضوع تنظیم سند معامله املاک ثبت شده می باشند که این وضع منبعث از تفسیر وبرداشت فقها وحقوقدانان از مفهوم فقهی وقانونی قولنامه می باشد

از این رو هیچ تزاحمی در مبنا وتعریف مفهوم وکارکرد سند قولنامه در ساحت فقه قانون به نظر نمی رسد بلکه هر یک با زبان مخصوص به خود به صحت آن پرداخته اندود رهیچ قالبی نمی توان اختلافی در این میان مشاهده کرد.اما مشکل چیست:؟؟؟؟به نظر نگارنده سطور؛ مشکل در مفهوم ومنطوق کلام اصحاب فقه وحقوق نیست بلکه آن چه که باعث شده است موضوع تنظیم سند قولنامه ها دغدغه اهل قضا وجامعه حقوقی شود هرج ومرج حاکم در بنگاههای املاک وبه تبع آن نابسا مانی هایی که در نتجه تنظیم غیر علمی  وغیر اصولی سند قولنامه ها واصولا اسناد عادی گریبان گیر جامعه کرده است

• الف – ازسویی کم سوادی وگاهی کم سوادی بنگاهداران موجب می شود بزهکاران وباند های تبهکار ازفرصت استفاده کرده واموا لخود ودیگران را به چند نفر فروخته واز این میان موجب مشکلات بی شماری را برای مردم ودولت فراهم می سازند
• ب – عدم صلاحیت بنگاهها در استعلام وپاسخگو نبودن مراجع ذی ربط به آنها معامله ای را واقع می شود که در عالم خارج ظهور نداشته وباعث پیدایش امیدهای کاذب در مردم وبعد ناهنجا ریها ی طاقت فرسایی را بدنبال دارد
• ج – ازدحام وتراکم پرونده های قضایی یکی از بحرانهای پیش روی دستگاه قضایی بوده که مشکلات اخلاقی، اقتصادی واجتماعی فرارانی را درپی داشته است که در این مجال امکان پرداختن به آن نیست واین منطقی نیست که از یک طرف اسناد عادی را معتبر بدانیم واز سوی دیگر درمواجهه با اختلاف راه حل را به محاکم بسپاریم !!!واز این راه باعث انباشت مشکلات شویم!!
•  د – نظم عمومی وعدم تعارض آرا واقدامات با آن از جمله اموری است که همگان بر آن اتفاق نظر دارند وچیزی نیست که بتوان برای مراعات حال وزندگی دسته ای از مردم ازآن سرپیچی کرد .وحکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات وتشریفات مربوطه به خرید وفروش آنها ،جلوگیری از معاملات معارض ،اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی ،اجرای قوانین مالیات،وتوزیع عادلانه زمین است واز این لحاظ با نظم عمومی ارتباط کامل و تنگاتنگی دارد واعتقاد به اینکه بیع وانتقال با سند عادی واقع می شود وثبت در دفتر رسمی تشریفات متمم آن است همه تمهیدات را بیهو ده می کند

راه حل:

•  یک- باقبول صحت عقد بیع یا اجاره وصلح و…با سند عادی اما تنظیمات بنگاهها وکلا اسناد عادی را همان قولنامه پذیرا باشیم واگر پولی هم رد وبدل می شود با ذکر ضمانت واصطلاحی مشابه آن که اثری از تحقق بیع نباشد
• دو – تحقق بیع را لزوما از صلاحیت های دفاتر اسناد بدانیم زیا با صلاحیتی که دارند قبل از هر اقدامی از اهلیت متعاملین  وعدم ممنوعیت قانونی طرفین برای معا مله ونسبت بایع وموجر یا سایرین را آگاهی پیدا می کنند ودرنتیجه از بسیاری از ناملایمات کا سته می شود.
• سه – راهکارههای مناسب برای تعیین جایگاهی قانونی ومسئولیت پذیر برای مشاورین املاک می تواند درکاهش مشکلات موثر باشد .زیرا درشرایط کنونی نظر به تحقیقاتی که صورت گرفته شده است بنگاهها هیچگونه جایگا هی در میان متعاملین ندارند الا یک واسطه عرفی !!ومعلوم نیست که آیا تعریف ووظایف دلال برآنها متو جه است یا حق العمل کار یا وکیلو… ازاین رو به نظر می رسد می بایست با الهام از قوانین موجود راهکاری مناسب درنظر گرفته شود. شرح وظایف وتعریفی که از صنعت دلالی در قانو ن تجارت وقانون مصوب 1317وآیین نامه دلالی معا ملات ملکی مصوب 1319با عملکرد بیرونی صاحبان بنگاهها شباهت فراوانی دارد که صدور پروانه اشتغال این دسته از مشاغل براساس شرح وظایف دلالی معاملات املاک صادر گردد ومسئولیت های هر یک از دارندگان پروانه ها براساس تعریفی باشد که برای دلال صورت گرفته است .آنگاه می توان بر اساس آن با سپردن تمام مسئولیت به شخص دلال بدون ورود در این که سندی به نام مبایعه تنظیم گردد؛شخص دلال به نمایندگی از متعاملین موظف به انطباق صورت جلسه ای امر بیع را به تنظیم در دفتر خانه مطابق قانون ارجاع می دهد.که با این فرض نتایج ذیل حاصل می شود
  الف : نظم عمومی مورد احترام قرار گرفته می شود.
  ب : سند عادی وتعهد آوری تنظیم نشده است که برای اثبات آن موجبات افزایش پروند ه های قضایی در دادگستری فراهم شود
  ج : تکلیف داشته های قانونی کشور درحوزه اموال غیر منقول هم از ثبات بیشتری برخوردار می گردد
  د : زمینه فعالیت باند های بزه مانند جاعلین،شرخران وکلاهبرداران و….مسدود می گردد
  « توسعه فرهنگ استفاده از سند رسمی وکم شدن معاملات وکالتی به شفاف شدن نظام مالیاتی وافزایش در امد دولت نیز کمک خواهد نمود.