فضای پارکینگ و مشکلات آن در ساختمان

فضای پارکینگ جزء قسمت مشاعات ساختمان است و قوانین ساختمان خود به دو گروه مجزا تقسیم بندی می شوند:
1. قسمت های مشترک یا مشاعات
2. قسمت های اختصاصی ساختمان
قسمت هایی مانند بالکن، انباری و پارکینگ براساس ماده 2 قانون آپارتمان ها جزء قسمت های اختصاصی ملک محسوب می شوند و پارکینگ هرگز جزء مشاعات ساختمان محسوب نمی شود.
مشاعات همان قسمت هایی است که به یک یا چند واحد تعلق دارد و همه واحدهای ساختمان می توانند از آن ها استفاده کنند. پارکینگ ساختمان همیشه یکی از مواردی بوده که ساکنین ساختمان نسبت به استفاده از آن دچار مشکلاتی شده اند. براساس قانون تملک در ساختمان ها در صورتی که پارکینگ در سند ملک درج نشده باشد، جزء مشاعات محسوب می شود در غیر این صورت جزء مللک بوده و اختصاصی است.
پارکینگ آپارتمان ها موردی است که قانون می تواند نسبت بدان نظر بدهد و ساکنان ساختمان می توانند در این مورد به بحث پرداخته و استفاده از آن را مطرح کرده و بررسی کنند. در صورتی که واحد یا واحدهایی به قوانین مشاعات پایبند نباشند بنابراین به حقوق سایر همسایگان تجاوز کرده و عمل و اقدام آن جرم محسوب شده و همسایگان می توانند نسبت به آن ها شکایت کرده و عمل آن ها را تحت پیگرد قانونی قرار دهند.
براساس ماده 2 قانون تملک ساختمان ها، در صورتی که پارکینگ در سند ملکی درج نشود جزء مشاعات محسوب می شود.

قوانین آپارتمان نشینی

براساس ماده 2 قانون تملک ساختمان ها، پارکینگی که در سند ملکی ثبت نشده باشد، جزء مشاعات محسوب می شود و همه ساکنان می توانند از آن استفاده کنند. اما در مورد نحوه استفاده از پارکینگ باید بگوییم که بر اساس عرف معمول مدیر ساختمان می تواند نحوه استفاده از پارکینگ های آپارتمانی را مشخص کند، قانون خاصی در این مورد وجود ندارد و توافق بین همسایگان و تصمیم مدیر شرط اصلی نحوه استفاده از پارکینگ است. بدین صورت که درخواست هر واحدی در هیئت مدیره ساختمان بررسی شده و محل خاصی برای پارکینگ ماشین آن واحد تعیین می شود.
براساس تصمیمات هیئت مدیره ساختمان و توافق بین همسایگان محل پارکینگ هریک از ساکنین مشخص می شود.
توجه داشته باشید که تعیین محل پارکینگ ساکنین به معنا تملک آن فضای مشخص شده نیست و این تقسیم بندی ها هرگز در سند ملک منعکس نمی شوند. در واقع با این روش می توان بین همسایگان توافقی را ایجاد کرد و از بروز مزاحمت های احتمالی در آینده بین همسایگان جلوگیری کرد.
ماده 30 قانون مدنی مشخص می کند که مالکان هرگز نمی توانند در محدوده مشخص شده ادعای مالکیت داشته و محل مورد نظر را تصرف کنند، همچنین براساس ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک ساختمان ها، هیچ کسی نمی تواند در قسمت های مشاعات آپارتمان ادعای مالکیت کند. پارکینگ نیز جزء مشاعات ساختمان محسوب شده و هیچ کسی نمی تواند به صورت انحصاری از آن استفاده کند.
همه همسایگان و مالکان می توانند از قسمت های مشاعات استفاده کنند و محدوده استفاده هرکسی براساس توافقات قبلی بین ساکنان مشخص می شود.
براساس ماده 30 قانون مدنی، مالکان ساختمان نمی توانند در محدود مشخص شده ادعای مالکیت کنند و همچنین براساس ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک ساختمان ها، هیچ کسی نمی تواند در فضای مشترک حق انحصاری برای خود قائل شود.

قسمت های مشاعات چه ویژگی هایی دارند؟

همانطوری که از اسمشان مشخص است قسمت هایی هستند که عموم ساکنان می توانند از آن ها استفاده کنند.

ویژگی های مشاعات

• ممنوعیت نگهداری از حیوانات اهلی
• ممنوعیت نگهداری از اشیا و وسایل خصوصی
• مشترک بودن و عدم تقسیم ناپذیری
• انتقال قهری
• عدم تشخیص به عنوان یک قسمت خصوصی
• عدم استفاده انحصاری توسط واحد یا واحدهای ساختمانی
البته براساس قانون تملک ساختمان ها، قسمت های مشترک همان مشاعات هستند ولی براساس آیین نامه اجرایی، تاسیسات ساختمانی، راهروها، پاگردها، زیرزمین، زیربنا، راه پله، محوطه، نمای خارجی ساختمان و پشت بام همگی جزء مشاعات محسوب می شوند.
براساس قوانین تملک آپارتمان، هیج واحدی نمی تواند از قسمت های مشاعات به صورت انحصاری استفاده کند و در زندگی آپارتمان نشینی ممنوع است.
مشاعات همان قسمت هایی هستند که همه واحدهای ساختمانی می توانند از آن ها استفاده کنند و به واحد خاصی تعلق ندارد.

طبقه بندی مالکیت پارکینگ در آپارتمان

مالکیت پارکینگ در آپارتمان ها به دو صورت تقسیم بندی می شود و البته برای پارکینگ ساختمان ها قوانین نوشته شده و نانوشته خیلی زیادی وجود دارد. در اولین تقسیم بندی، پارکینگ به عنوان یک فضای اختصاصی برای واحد آپارتمانی محسوب می شود. پارکینگ در این نوع تقسیم بندی به مانند انباری تلقی می شود و می توان آن را یک فضای اختصاصی محسوب کرد. همچنین در این راستا، مساحت، متراژ، محل آن کاملا مشخص شده و همچنین در سند ملک نیز مشخص می گردد و در واقع جزیی از ملک محسوب می شود.
در تقسیم بندی دوم، پارکینگ به صورت مشاع تلقی می شود. بدین صورت که مالکان ساختمان براساس توافق، محدوده و فضایی را مشخص می کنند که واحدهای ساختمانی بتوانند از آن جهت پارکینگ ماشین های خود استفاده کنند و البته در این مورد این نوع توافق به معنای مالکیت 100% فضاهای مشخص شده نیست. در این تقسیم بندی تنها مالکان می توانند از فضاهای مشخص شده استفاده کنند و بقیه واحدها حق استفاده از این فضاها را ندارند.
البته ساکنان می توانند در این حالت اتوموبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ متوقف کنند و این فضاها به واحد و شخص به خصوصی تعلق ندارد، و در این حالت بین ساکنان دوستی برقرار است و کسی راجع به نحوه استفاده از فضاهای پارکینگ متعرض نخواهد شد، البته نظم دهی به فضاهای پارکینگ در این حالت به کاری دشوار تبدیل می شود.

کاربری نادرست پارکینگ

با تغییر کاربری پارکینگ، اختلافات ساختمانی مثل زخم کهنه ای سرباز می کند. به طور مثال، واحدی ممکن است که از فضای پارکینگ خود به عنوان انباری استفاده کند، در این زمان است که سایر همسایگان نسبت به این امر معترض شده و حق دارند که اعتراض خود را بیان کنند.
پارکینگ براساس قوانین آپارتمانی، جزء مشاعات است و واحدی هرگز حق ندارد که وسایل اختصاصی خود را در آنجا بگذارد و به عنوان انباری از آن استفاده کند. براساس ماده 3 آیین نامه آپارتمان ها قراردادن وسایلی اضافی مانند میز، صندلی و کمد در فضای پارکینگ ممنوع بوده و در واقع واحد مزبور از قوانین ساختمانی تخلف کرده و می توان او را تحت پیگرد قانونی قرار داد.
مالکان ساختمانی می توانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری یا حتی استفاده از فضای پارکینگ واحدهای دیگر تصمیماتی را اتخاذ کنند.

عدم رعایت قوانین ساختمانی از طرف برخی واحدها و آغاز اختلافات در بین ساکنان

اختلافات زمانی بروز می کند که ماشینی در مشاع متوقف شده و البته این محدوده به عنوان فضای اختصاصی واحدی مدنظر گرفته نشده است.
ساکنان آپارتمانی توجه کنند در صورتی که فضای خاصی برای آن ها مدنظر گرفته نشده نمی توانند در فضاهای دیگر یا در مشاع، ماشین های خود را متوقف کنند. البته در صورتی که مالکان به صورت شفاهی محل خاصی را برای واحدهای فاقد حق پارکینگ قائل شده اند، در اینصورت اختلافی هم پیش نخواهد آمد و نیز برخلاف قوانین آپارتمان نشینی نیست. ولی اگر مالکان ساختمان در مورد توقف ماشین سایر واحدها در فضاهای مشاع پارکینگ به توافقی نرسیده باشند، بنابراین واحدهای فاقد حق پارکینگ نمی توانند ماشین های خود را در فضای مشاع پارکینگ متوقف کرده و باعث آزار و اذیت ساکنان و مالکان ساختمان شوند.

مالکیت پارکینگ

حتما هنگام خرید ملک به حق پارکینگ خود توجه کنید. در مواقعی متوجه می شوید که واحدی که شما آن را خریداری نکرده اید حق پارکینگ ندارد، ولی واحدهای دیگر از فضاهای دیگر به صورت پارکینگ استفاده می کنند. توجه داشته باشید که به دو صورت می توان پارکینگ را در آپارتمان تحت مالکیت خود درآورد:
• تعیین محدود خاصی از پارکینگ به عنوان فضای اختصاصی واحد و درج در سند واحد آپارتمانی
• توافق با سایر مالکان و ساکنان ساختمان و استفاده از پارکینگ
اگر مالکی حق استفاده از پارکینگ را نداشته باشد و این حق در سند ملکی او هم منعکس نشده باشد مالک بعدی هم به طور یقین این روال را خواهد پیمود. تنها براساس توافق با هیئت مدیره ساختمان و براساس قوانین ساختمانی، مالک جدید می تواند از فضایی از پارکینگ برای توقف ماشین خود استفاده کند و مالکان نسبت به این امر با او به توافق رسیده باشند.
البته مالک جدید هرگز نمی تواند فضای مورد توافق پارکینگ را جزء سند ملکی خود محسوب کند، براساس توافق قبلی با ساکنان و مالکان توانسته که ماشین خود را در فضای مشاع پارکینگ متوقف کند.

توافق سنگ بنای استفاده از پارکینگ

اگر پارکینگ به صورت فضای مشاع مدنظر گرفته شود، ساکنان می توانند براساس توافق قبلی با مالکان و ساکنان دیگر، ماشین خود را در فضای مشاع پارکینگ متوقف کنند. در صورتی که در یک آپارتمان فضای مشخص شده ای برای واحدها مدنظر گرفته نشده، در این صورت می توان براساس توافق در زمان مشخص شده ماشین را متوقف کرد. برای این کار باید همه ساکنان ساختمان نسبت به این امر توافق کنند. در این حالت همه ساکنان ساختمان می توانند براساس زمان مشخص شده از فضای مشخص شده ای استفاده کنند. توافق شفاهی مبنای توقف ماشین هاست و اگر واحدی از قوانین تخلف کرد می توان فقط به مستندات شفاهی بین ساکنان رجوع کرد.
اگر در آپارتمانی فضای خاصی برای پارکینگ واحدها مشخص نشده، در این صورت می توانید براساس توافق با ساکنان، از فضای مشاع پارکینگ استفاده کنید.

بازهم قانون برای مشخص کردن فضای پارکینگ واحدها

در صورتی که در آپارتمانی زندگی می کنید که فضای پارکینگ به صورت مشاع است شما فقط می توانید براساس توافق صورت گرفته با مالکان و ساکنان، از فضای پارکینگ استفاده کنید. در صورتی که یک نفر مالک با این امر موافقتی نداشته باشد، بازهم نمی توانید از فضای پارکینگ استفاده کنید.
ماده 10 قانون مدنی توافق اولیه بین ساکنان را مهم ترین مبنا برای استفاده از فضای پارکینگ قلمداد می کند. ولی نماینده سازمان ثبت فضای پارکینگ را برای هر واحد مشخص می کند. بدین نحو که از آخرین طبقه شماره گذاری شروع شده و بعد از آن از اولین طبقه، مشخص سازی فضاهای پارکینگ مشخص می شود.
بدین معنی که مالکیت فضای پارکینگ مهم ترین مشکل مالکان محسوب نمی شود بلکه آن ها می توانند فضایی مشخص شده ای را به عنوان فضای پارکینگ برای خود درنظر بگیرند.

پارکینگ مزاحم

براساس مقررات و قوانین شهرداری، فضاهای پارکینگ براساس استانداردی تعیین می شوند. بدین معنی که در صورتی که قانون شهرداری در برخی آپارتمان ها قابلیت اجرایی نداشته باشد و ماشین های ساکنان براحتی بتوانند از پارکینگ خارج شوند در این صورت شهرداری با قانون دیگری وارد عمل می شود.
بدین صورت که پارکینگ واحدی به موازات پارکینگ واحد دیگری مشخص می شود.مهم ترین مشکل موجود در پارکینگ مزاحم این است که واحدی که ماشینش مانع تردد سایر ماشین ها می شود باید در ابتدا ماشین خود را حرکت داده و از پارکینگ خارج شود.
البته در مقایسه با سایر فضاهای پارکینگ، قیمت پارکینگ مزاحم خیلی کمتر است و با توافق ساکنان و مالکان این فضای برای پارکینگ مزاحم مشخص می شود. در غیر این صورت شهرداری و اداره ثبت براساس نوبت قرارداد، فضای پارکینگ ها را برای ساکنان مشخص می کند و مالکی که دیرترین قرارداد را منعقد کرده همان کسی است که باید از فضای پارکینگ مزاحم استفاده کند.

توقف بدون اجازه مالک

اگر مالکی بنا به دلایلی در مدت معینی ماشین خود را متوقف نکند و سایر ساکنان طی این مدت از فضای پارکینگ او استفاده کنند، مالک حق دارد که اجاره فضای پارکینگ خود را از آن ها مطالبه کند. و برعکس اگر خود مالک نسبت به این امر رضایت داشته و خود او اجازه این چنین کاری را به سایر ساکنان داده، هرگز نمی تواند مبلغی را از آن ها مطالبه کند.
افراد می توانند براساس اجازه مالکان از فضای پارکینگ آن ها استفاده کنند در غیر این صورت جرمی مرتکب شده اند. مالک می تواند از کسی که این جرم را مرتکب شده شکایت کرده و درنهایت با تشخیص کارشناس دادگستری، مبلغی از فرد مجرم دریافت کند.
توقف ماشین در فضای پارکینگ نفر دیگر جرم محسوب شده و اگر نسبت به رفع مشکل اقدامی نکند، مجرم محسوب شده و می توان وی را به حبس و پرداخت جریمه نقدی محکوم کرد.

تغییر کاربری مشاعات ساختمانی، دروازه ای به سوی اختلافات بیشتر

تغییر کاربری مشاعات مهم ترین مشکلی است که در ساختمان ها و آپارتمان ها بروز می کند. البته برخی اوقات برخی از ساکنان از فضای پارکینگ به عنوان فضای انباری استفاده می کنند. البته توافق مالکان و دیگر ساکنین در این وضعیت می تواند کاربری را توجیه کند و آن ها نیز نباید نسبت به این مسئله واکنش نشان دهند.
توافق شفاهی مالکان در این مورد مشکل نیست و می توانید بدون مشکل از فضای پارکینگ به عنوان انباری استفاده کنید. البته همه مالکان ساختمان باید نسبت به این مورد موافقت خود را اعلام کنند و نظر جمع مشکل را حل نمی کند، باید همه نسبت به تغییر کاربری راضی باشند. البته در برخی موارد برای تغییر کاربری مانند استفاده از فضای پارکینگ برای امور تجاری و اداری لازم است مجوز شهرداری را اخذ کنید.
در برخی موارد برای تغییر کاربری به طور مثال، استفاده برای فضای اداری و تجاری، نه تنها لازم است که ساکنان نسبت به این تغییر کاربری توافق داشته باشند، بلکه تطبیق آن با قوانین ساختمانی و دریافت مجوز شهرداری لازم و ضروری خواهد بود.

خرید حق پارکینگ آپارتمان

زمانی که همه ساکنان توانایی خرید ماشین را داشته باشند به طور یقین، فضای پارکینگ ظرفیت لازم را برای توقف ماشین های ساکنان نخواهد داشت. در مواقعی مالکان دو فضای پارکینگ دارند یا این که در فضاهای دیگری مانند پارکینگ عمومی، ماشین های خود را متوقف می کنند، بنابراین فضای پارکینگ خود را به فروش می رسانند یا اجاره می دهند . دو روش برای خرید فضای پارکینگ وجود دارد:
1. مالک دوم تقاضای خرید فضای پارکینگ مالک اول را دارد، البته این فضا به عنوان یک فضای رسمی در سند ملک درج شده و مالکیت این فضا قانونی است و با قوانین آپارتمان منافاتی ندارد.
2. مالک نسبت به فضای پارکینگ هیچ گونه مالکیتی ندارد و حق پارکینگ نیز در سند ملک عنوان نشده است، در همین راستا، هیچ کدام از مالکان ساختمان مجاز به فروش حق پارکینگ به واحد مالک جدید نیستند ، و اگر این کار صورت گیرد جرم محسوب شده و تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.