قانون پیش فروش ساختمان لنگ لنگان به راه خود ادامه می‌دهد و در برخی استان ها اجرایی شده است؛ قانونی که اگر به درستی و در تمام کشور اجرایی شود دست کلاهبرداران را از فروش ساختمان کوتاه کرده و کاهش پرونده‌های قضایی را به دنبال خواهد داشت. حالا و با لازم الاجرا شدن این قانون و اطلاع رسانی درباره آن،تخطی از این قانون هم مجازات‌هایی همراه خواهد داشت. بخشی از این مجازات ها را در گفت و گو با محمد عظیمیان،نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران مرور و بررسیی کرده‌ایم.
پیش فروش ساختمان
آیا الان می توان خانه یا آپارتمانی را بدون تنظیم سند رسمی خرید و فروش کرد؟
حتما خیر، بر اساس ماده 18 آیین نامه پیش فروش ساختمان، اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و اگر فردی تخلفی در این باره داشته باشد مطابق قانون با وی رفتار خواهد شد. بر این اساس اگر فردی بدون اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازی که بر اساس آیین نامه مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش تعیین شده اقدام به پیش فروش ملک یا املاک خود کند به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی 2 تا 44 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شود.
شاید خیلی ها از این موضوع خبر نداشته باشند!
این توجیه پذیرفتنی نیست. با لازم الاجرا شدن این قانون و اطلاع رسانی هایی که در این باره صورت گرفته هیچ فروشنده ای نمی‌تواند مدعی باشد که از قانون مطلع نبوده است.حتی درج مجوز در مطبوعات، پایگاه‌های اطلاع رسانی و رسانه های جمعی هم منوط به دریافت این مجوز از آگهی دهنده و ثبت شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر کننده مجوز در متن آگهی است و مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق دریافت و انتشار این آگهی ها را ندارند در غیر این صورت به توقیف حداکثر تا 2 ماه و جزای نقدی از 10 تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم می شوند.
اما هنوز چنین آگهی هایی منتشر می شود.
بله،امکان دارد هنوز هم تعداد زیادی آگهی پیش‌فروش در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی منتشر شود ولی تا زمانی که گزارش تخلف در این خصوص واصل نشود نمی توان پیگیری قضایی درباره آن انجام داد.
بنگاه های معاملات املاک چطور؟ برای آنها تصمیم گرفته نشده؟
چرا،یک طرف ماجرا در خرید و فروش‌های املاک بنگاه های معاملات ملکی هستند که باید مراجعه کنندگان برای پیش فروش و خرید ساختمان را از قانون مطلع کنند. متاسفانه برخی دفاتر معاملات ملکی از ضعف اطلاعات مردم سوءاستفاده کرده و آنها را از قانون مطلع نمی کنند.برخی از این دفاتر معاملاتی هنوز قراردادها را به صورت دستی تنظیم و نسبت به پیش‌فروش اقدام می کنند. این در صورتی است که ماده 24 قانون مجازات‌های سنگینی را برای این افراد در نظر گرفته است. مشاوران املاک باید پس ازز انجام مذاکرات مقدماتی خریدار و فروشنده را برای تنظیم سند رسمی قرار داد پیش‌فروش به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و خودشان راسا نمی توانند قرارداد پیش‌فروش را تنظیم کنند .حتی در شهر‌هایی که این قانون اجرا نمی‌شود تنظیم سند تعهد به بیع باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. این سند جایگزین خوبی برای سند پیش فروش ساختمان است. با وجود این اگر این معاملات در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، فرد متخلف برای بار اول تا یک سال، برای بار دوم تا2سال تعلیق پروانه کسب و درر صورت تکرار به ابطال دائمی پروانه کسب محکوم می شود.
شرایط فسخ یک قرارداد
محمد عظیمیان، نایب رئیس کانون سردفتران: قانونگذار در مواردی اختیار فسخ را به فروشنده و در برخی موارد به خریدار داده ولی در هر صورت این فسخ قرارداد باید به ثبت رسمی برسد. در تمام مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ را اعمال کند، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه یا برآورد کارشناس به پیش خریدار بپردازد و در صورت عدم توافق طرفین پیش فروشند ه باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بر اساس نظر کارشناس همراه با سایرر خسارات به پیش خریدار بپردازد.
مهدیه تقوی راد
سلام من متوجه نیستم خونه ای پیش فروش شده یعنی اینکه این خانه هنوز ساخته نشده و تفکیک نشده و سند ندارد و حتی کدپستی ندارد و مشاعات آن هنوز معلوم نیست و متراژ آن معلوم نیست . محضر چه سندی می زند ؟؟؟؟ من از چند تا دفتر ثبت پرسیدم گفتند ما تا حال یک مورد هم ثبت و تنظیم سند برای پیش فروش نکردیم. پیش فروش هم یک ریسکه.