قرارداد پیش فروش از جمله موضوعات حقوقی که همواره پیچیدگی‌های مختص به خود را دارد می‌توان به موضوع پیش فروش کاشانه اشاره کرد. علت این پیچیدگی در این است که مورد معامله به‌صورت کامل وجود خارجی ندارد. همین امر موجود نبودن در زمان حال می‌تواند سبب بروز مشکلات بعدی در عقد قرارداد شود. در ایران به دلیل اینکه هزینه‌های ساخت مسکن با تورم همراه است همواره دچار نوسان قیمت است. و این افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش توان مردم برای پرداخت یکجای هزینه سبب به وجود آمدن قراردادهای پیش‌فروش مسکن شده است. در این مقاله سعی داریم تا شمارا با ابعاد مختلف قرارداد پیش‌فروش و تعهدات هر یک از طرفین آن آشنا کنیم.
قوانین تنظیم قرارداد پیش فروش
در هر معامله‌ای هنگام عقد قرارداد موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به صورت فیزیکی موجود است و تعهدات طرفین مشخص‌شده است. اما در قرارداد پیش‌فروش چون ملک مورد معامله هنوز موجود نیست همواره اختلافاتی بین خریدار و فروشنده به وجود آمده و پرونده‌های قضایی عدیده‌ای در این زمینه تشکیل‌شده است.
در هنگام تنظیم هر قرارداد پیش فروش باید همه شروط فروشنده و خریدار ملک موردنظربه‌صورت مکتوب ثبت شده و به امضای طرفین برسد. در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران برای رفع مشکلات ذکرشده قوانینی را برای قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان وضع کرده‌اند. که این قوانین در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شد. طبق این قانون فروشنده باید واحد ساختمانی که باویژگی مشخص در زمین موردنظر به‌صورت آپارتمان احداث یا تکمیل نماید و به خریداربه‌عنوان مالک تحویل دهد. این قرارداد می‌تواند قبل از ساخت و یا در مراحل ساخت تنظیم شود به‌شرط آن‌که تمام امکانات موردتوافق طرفین در قرارداد ذکر شود.
در قرارداد پیش فروش فروشنده صاحب ملک است و همه مدارک شامل مدرک شناسایی خریدار و فروشنده, نشانی هر دو طرف قرارداد, مساحت و جزئیات زمین در متن قرارداد باید ذکر شود.
تعهدات طرفین در قرارداد پیش فروش
از مهم‌ترین تعهدات خریدار به پرداخت بهای ملک و نحوه پرداخت آن می‌توان اشاره کرد. پرداخت اقساطی بها از توافقات بین خریدار و فروشنده در هر قرارداد پیش فروش است. از این نوع قرارداد را می‌توان قرارداد مشارکت هم نامید چراکه در این موارد مالک به دلیل عدم توان مالی ملک خود را برای پیش‌فروش می‌گذارد. در قرارداد پیش فروش به‌شرط پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار روند ساخت ملک با سرعت و به موقع صورت می‌گیرد.
نکات مهم و مراحل قانونی در قراردادهای پیش فروش
مرحله اول فرآیند قانونی قرارداد پیش فروش این است که بعد از گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و دریافت شناسنامه ساختمان برای هر واحد با جزئیات کامل از سوی فروشنده, آگهی فروش درج شود. تمام مراحل قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی انجام و ثبت شود.
طبق قوانین اگر فروشنده قبل از تنظیم سند در دفاتر رسمی اقدامی برای درج آگهی یا پیش‌فروشملک انجام دهد مجازاتی برابر با ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی جریمه می‌شود. مهم‌ترین بحث قرارداد پیش فروش تاریخ تحویل ملک به خریدار است که اغلب به دلیل مشکلات ساخت‌وساز به تعویق افتاده و باعث بحث بین طرفین می‌شود.
نحوه پرداخت در قراردادهای پیش فروش
در متن قرارداد پیش فروش باید زمان و نحوه پرداخت اقساط ذکرشده و هر دوطرف آن را امضا کنند. بهترین روش پیشنهادی در این قراردادها این است که با پیشرفت کار در هر مرحله خریدار مبلغ قسط مشخص‌شده برای آن مرحله را پرداخت نماید.
و در آخر به‌طور کلی موارد زیر باید در یک قرارداد پیش‌فروش حتماً در نظر گرفته شود تا طرفین قرارداد در آینده دچار مشکل نشوند:
۱– سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده باید مشخص شود.
۲– تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
۳– فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه کسب نموده باشد.
۴– جزئیات کامل ملک شامل متراژ و موقعیت و …. باید به‌صورت واضح در متن قرارداد ذکر شود.
۵– مشخص کردن تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرفین به تعهداتشان.
