از کمیسیون ماده 100 شهرداری چه می دانید؟

اگر در کار ساخت و ساز باشید، حداقل یکبار گذرتان به کمیسیون ماده 100 شهرداری افتاده است. هرچند که این کمیسیون صرفا برای مشکلات ساخت و ساز تشکیل نشده اما عمده پرونده‌هایی که در آن رسیدگی می‌شود، پرونده‌های تخلفات ساخت و ساز است.

کمیسیون ماده 100 شهرداری، یک نهاد حقوقی و مرجع رسیدگی اختصاصی خارج از دادگاه است که بر خلاف نامش، مستقل از خود نهاد شهرداری است. این کمیسیون و هیات اداری به موجب ماده 100 قانون شهرداری و برای رسیدگی به برخی تخلفات در حیطه زندگی شهری تشکیل شده است که همانطور که گفته شد مستقل از خود شهرداری است اما در اداره شهرداری و در ساختمانی در آن جا مستقر می‌باشد.

این شخصیت حقوقی مستقل در راستای سند تحول تشکیل شد تا بخشی از مسئولیت‌های شهرداری را به عهده بگیرد و وضعیت را سر و سامان بدهد. مطابق قوانین پیرامون تشکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری، در صورت بروز هر گونه تخلف در حیطه ساخت و ساز شهری، نهاد شهرداری حق تخریب بنای مذکور یا دریافت جریمه نقدی از سازنده را به طور مستقل ندارد و مامورین شهرداری صرفا می‌توانند عملیات اجرایی را توقیف کرده و پرونده این تخلف را به کمیسیون ارسال کنند. در آن جا پس از انجام بررسی‌های قانونی و میدانی، حکم مورد نظر برای برخورد صحیح با متخلف صادر خواهد شد.

تاکید این کمیسیون بیشتر بر این است که سازندگان ضوابط و ایمنی‌های لازم را در احداث بنای جدید رعایت کنند تا در صورت بروز اتفاقاتی مانند حوادث طبیعی، کمترین آسیب و خسارت جانی و مالی به بار بیاید. ماده 100 قانون شهرداری از 11 تبصره تشکیل شده است که انواع تخلفات و ضمانت اجراهای آن را به طور کامل توضیح داده است.

اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری و درآمدزایی این نهاد

این کمیسیون که در هر شهرداری و در واقع در هر شهری وجود دارد، از چهار عضو منتخب تشکیل شده است:

1. نماینده‌ای از وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور؛
2. نماینده‌ای از وزارت دادگستری که یکی از قضات مورد تایید وزیر دادگستری است؛
3. یکی از اعضای انجمن شورای اسلامی که منتخب اعضای انجمن است و در نهایت
4. نماینده شهرداری هر شهر که حق رای ندارد و فقط برای شرح توضیحات در جلسات رسیدگی حاضر خواهد شد.

این نهاد، جز نهادهای اداری درآمدزاست که برخلاف هدف تشکیل آن یعنی نظارت مستقیم و برخورد با متخلفینی که جان مردم را با ساخت و ساز غیر اصولی به خطر می‌اندازند؛ اکنون بیشتر پرونده‌ها را با دریافت جریمه‌های نقدی حل و فصل می‌کند.

تخلفات قابل رسیدگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری

در این نهاد اداری به تخلفات زیر پیرامون ساخت و ساز و نقض حقوق دیگران رسیدگی می‌شود:

1.احداث بنا بدون پروانه و مجوز یا احداث بنا خارج از مجوز یا مازاد بر آن

اولا هر نوع ساخت و سازی در محیط شهری نیاز به کسب مجوز مربوطه از شهرداری آن شهر دارد، پس ساخت یک بنا با هر کاربری بدون مجوز، اساسا تخلف محسوب می‌شود. مجوز باید کتبی و صادره از شهرداری باشد. دوما در مجوز فوق حدود و جزئیات دقیق ساخت بنا ذکر می‌شود پس اگر مجوز کتبی ساخت ساختمانی چهار طبقه باشد، ساختن طبقه پنجم تخلف است.

بنای بدون مجوز کتبی، حتی اگر سازنده آن تمام مراحل قانونی و پرداخت عوارض راطی کرده و فقط مجوز کتبی را نگرفته است، باعث می‌شود تا ملک مذکور فاقد پلاک ثبتی و فاقد صدور سند رسمی مالکیت باشد.‌

البته این مجوز صرفا مخصوص به احداث در شهرها نیست بلکه هرگونه ساخت و سازی را شامل می‌شود مانند آن که کسی در معبر اصلی فرودگاه یا راه‌آهن، بنایی احداث کند.

2.عدم احداث پارکینگ برای ساختمان یا غیرقابل استفاده بودن آن

با توجه به افزایش روز افزون شمار خودروهای شخصی در سطح شهرها، مسئله جای پارک این خودرو‌ها هم از لحاظ عدم مسدود کردن معابر و هم از لحاظ حفظ ظاهر شهر اهمیت پیدا می‌کند. پس اگر سازندگان ساختمان‌های نوساز به ازای هر واحد یک پارکینگ در نظر نگیرند یا محیطی را هم اختصاص ندهند که بعدتر بتوان به پارکینگ تبدیل کرد، حسب تصمیم‌گیری کمیسیون جریمه خواهند شد.

3.عدم رعایت عقب‌نشینی و تجاوز به معابر شهری

تاکید کمیسیون بر برهای اضافی و رعایت حریم معابر است. یعنی چه در بازسازی بناهای قدیمی و چه در احداث بناهای جدید، باید حریم جوی آب، عابر پیاده‌رو و عرض ساختمان مورد نظر قرار بگیرد چرا که با افزایش جمعیت شهرها به نسبت قدیم، باید خیابان فضای کافی برای مردم پیاده و سواره داشته باشد.

اگر در عملیات اجرایی بنایی، این موارد رعایت نشود، پروسه ساختمانی متوقف و تا تعیین تکلیف کمیسیون، نصفه‌کاره باقی می‌ماند.

4.عدم استحکام بنا و رعایت نکردن موارد ایمنی

این مورد جز مواردی است که حکم کمیسیون در صورت رعایت نکردن، تخریب بناست و فرقی هم نمی‌کند ساخت بنا در چه مرحله‌ای باشد. استحکام و ایمنی بنا خصوصا در شهرهای گسل‌محوری مانند تهران، جز موارد تخصصی معماری و فنی است و اگر فرد عمدا یا غیر عمد نسبت به رعایت آن بی‌توجه باشد، جان افراد دیگر را به خط می‌اندازد و به همین دلیل هم باید بنا تخریب شود تا از بروز مشکلات بیشتر در آینده جلوگیری به عمل آید.

5.زیر پا گذاشتن اصول سه‌گانه شهرسازی، فنی و بهداشتی در احداث بنا

اصول فنی همانطور که گفته شد مربوط به استحکام و مقاومت بناست که اهمیت حیاتی دارد. اصول شهرسازی از منظر زیبایی و رعایت بافت شهری در ظاهر ساختمان‌ها و وجود نوعی تقارن و شباهت مورد توجه است و اصول بهداشتی مربوط به مواد به کار رفته به هنگام ساخت و همچنین مشکلات فاضلاب است.

تمامی این موارد در صورت نادیده انگاشته شدن، جریمه نقدی را از سوی کمیسیون به همراه دارد و این رقم برای هر بنای بدون مجوز تشدید خواهد شد.

6.تغییر کاربری بدون مجوز

اگر از یک بنا با مجوز تجاری، استفاده مسکونی شود و از یک بنا با مجوز مسکونی، استفاده تجاری شود؛ این عمل مشمول تعطیلی کسب و کار و جریمه از سوی کمیسیون ماده 100 خواهد بود.

7.تخلف مهندس ناظر ساختمان

تخلفات فنی و غیر فنی که در زمره وظایف قانونی مهندس ساختمان به عنوان مسئول پروژه است چه در ارتباط با بنا و چه در ارتباط با افراد هم قابل پیگیری در این کمیسیون خواهد بود.

نحوه رسیدگی کمیسیون ماده 100 شهرداری

بعد از شناسایی تخلفات توسط مامورین شهرداری و تهیه گزارش از سوی بازرسانی که تاییدشان در کسب مجوز بنا مهم است، پرونده اگر یکی از تخلفات فوق را داشته باشد به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می‌شود.

رای کمیسیون پس از بررسی، در صورت عدم تجدیدنظرخواهی در بازه قانونی، لازم الاجرا خواهد بود.

در صورت داشتم اعتراض به تصمیم کمیسیون، مطابق بند 2 ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲، می توان به تصمیم قطعی کمیسیون در دیوان عدالت اداری شکایت کرد. در صورت اعتراض از رای بدوی در دیوان عدالت، دستور کمیسیون مبنی بر توقف و تعطیلی پا برجا خواهد بود تا نظر دیوان عدالت اداری مشخص شود. اما در مورد دستور تخریب یا جریمه، باید نظر دیوان مشخص شود.

رسیدگی دیوان عدالت اداری در مرحله تجدیدنظرخواهی، غیرحضوری بوده و فقط از طریق تقدیک لایحه صورت می‌پذیرد. این مرحله‌ایست که ممکن است نیاز به وکیلی مجرب احساس شود. پس تعیین وقت و تشکیل جلسه رسیدگی در مرحله تجدیدنظرخواهی اداری وجود ندارد.

مهلت تجدیدنظرخواهی در دیوان عدالت اداری از رای بدوی صادره از کمیسیون ماده 100 شهرداری، برای افراد حقیقی و حقوقی داخل کشور 20 روز و برای همین افراد در خارج از کشور 2 ماه خواهد بود. با گذشت این زمان و عدم ثبت تجدیدنظرخواهی و لایحه، رای بدوی کمیسیون قطعی و لازم الاجراست و دیگر اعتراضی بر آن وارد نخواهد بود.

ضمنا در نظر داشته باشید، که دیوان عدالت اداری در صورت تشخیص محق بودن شما، رای بدوی کمیسیون را نقض خواهد کرد پس نیازی به پرداخت جریمه، تخریب یا متوقف ماندن عملیات اجرایی نخواهد بود.

به عنوان نکته پایانی لازم به ذکر است که ارجاع مستقیم تخلفات مشاهده شده در ساخت و ساز و احداث بنا به کمیسیون ماده 100 شهرداری از سوی مامورین و بازرس‌ها اتفاق می‌افتد و اگر شما به عنوان همسایه، مالک یا مستاجر از تخلف احداث بنایی شکایت دارید، ابتدا باید به شهرداری منطقه خود مراجعه کرده و ثبت شکایت کنید، سپس شهرداری پرونده را به کمیسیون ارجاع خواهد داد.